В ипотечното кредитиране има повече възможности отколкото рискове

Повечето от ключовите елементи за функционална ипотечна система съществуват поне в примитивен вид в България, но трябва да бъдат по-пълно развити, ревизирани или значително подобрени, ако се очаква пазарът на ипотеки да заработи ефикасно и ефективно. Без тези трансформации и подобрения ипотеката ще остане излишно скъпа за кредитополучателите; кредитните обеми ще останат незначителни; инвеститори като пенсионни фондове и животозастрахователни компании ще пропуснат възможността да прибавят дългосрочен ресурс и по-високодоходни активи; търговските банки ще останат силно консервативни към ипотечните заеми и поемането на рискове; българската икономика ще пропусне икономическите изгоди, които носят активното жилищно строителство и развитият пазар на недвижимости.Важно е да се помни, че активният първичен и вторичен пазар на ипотеки не са самоцел, а само средство. Когато те работят добре, търговските банки са по-активни в отпускането на ипотечни заеми за строителство на нови жилища и ги държат в портфейлите си с цел регулиране на риска; второ, банките биха могли да отпускат и повече ипотечни заеми и да ги продават на вторичния пазар, който ще стане средство за привличане на допълнителен дългосрочен капитал към първичния пазар на ипотеки - предимно от пенсионни фондове и животозастрахователни компании. Повече ипотечен капитал означава по-ниски лихви за заемополучателите. По-ниски лихви и повече предлагане на кредитен ресурс от своя страна предполага много макроикономически предимства, което е и крайната цел на програмата за подобряване на българските пазари на ипотеки.Под макроикономически печалби имам предвид увеличаване на жилищното строителство, ръст на разходите за жилищно обзавеждане и ремонти от страна на онези, които са взели заем срещу ипотека на дома си, по-големи разходи за строителни материали и мултиплицирания ефект на допълнителните разходи /около половината от средствата, вложени за новото строителство и покупката на обзавеждане или ремонти/. В края на веригата повечето вложени средства и допълнителните продажби на жилища се превръщат в повече данъчни приходи. И накрая чрез облекчаване пренаселването на жилищата /където например семействата са удвоени/, когато преместването в по-голямо или по-удобно жилище става по-достъпно за семействата, както и възможността за по-възрастните притежатели на жилища да дават под наем своите големи апартаменти и да се преместят в по-малки, за да добавят към доходите си /вземайки заем срещу ипотека на малкия или големия апартамент/, българските семейства ще подобрят стандарта си на живот.От подобряването на пазарите на ипотеки и създаването на вторичен ипотечен пазар ще спечелят следните групи и институции:Клиентите - подобрен стандарт на животПравителството - повече данъчни приходи в хазнатаТърговските банки - повече възможности за кредитиране и печалбаЗастрахователните фирми - повече възможности за инвестиране и печалбаПенсионните фондове - повече възможности за инвестиране и печалбаБрокерите на недвижимости - повече продажби на жилищаБългарската икономика - увеличаване на търсенето и на доходитеБългарският пазар на ипотеки в моментаСпираме вниманието си на два сегмента от българския пазар на ипотеки: първичен пазар - банките отпускат заеми срещу ипотека на кредитополучателите, и вторичен пазар - банките продават на други инвеститори част или всичките заеми срещу ипотеки на жилища, които са отпуснали. Тези други инвеститори се очаква да бъдат животозастрахователните компании, пенсионните фондове, други търговски банки.В момента първичният ипотечен пазар се състои най-вече от ДСК, която е най-големият кредитор с около 32 млрд. лв. ипотечни заеми в актива си в края на май тази година. На практика всички тези кредити са отпуснати след септември 1997 г. Всички останали банки, с които се срещнахме през юли, или вече са отпуснали малко на брой ипотечни заеми, или желаят да го направят в скоро време. Много са пречките по пътя им, но тях ще разгледаме по-късно. Срещнахме се с екипи на ДСК, Българо-американска кредитна банка, Raiffeisenbank, Общинска банка, БРИБанк, ОББ, Биохим. Както е известно, вторичен пазар не съществува.Разговорите, които проведох, ме карат да смятам, че поне 90% от българите са собственици на домовете, в които живеят, и те не са ипотекирани. Освен това стимулите за голямо търсене на заеми срещу ипотека изглежда съществуват - изводите ми не се основават само на ръста на отпуснатите от ДСК заеми напоследък, но и на разговорите с десетки банкери, които ръководеният от мен екип интервюира през юли. Вярвам, че ефективното търсене ще нарасне значително, ако цената на този ресурс намалее и се увеличи предлагането на ипотечни заеми. Размерите на това търсене трябва да се определят от едно следващо изследване, но очаквам те да са значителни.Някои от интервюираните опонираха на това виждане, аргументите им за слабо търсене на ново жилищно строителство бяха няколко частично завършени, но замразени или отказани жилищни проекти, правейки извод и за слабо търсене на ипотечни заеми. Аз по-скоро подозирам, че липсата или високата цена на постоянно ипотечно финансиране за купувачите са двете причини за отказ от строителство. Още повече че намаляващите доходи и заетост плашат потенциалните купувачи на жилища - както онези, които планират плащане със собствени средства, така и онези, които разчитат заем срещу ипотека да допълни финансите им. И накрая строителните предприемачи страдат от високото данъчно бреме ниската собствена капиталова база и при отсъствието на значителен пазар на кредити за жилищно строителство, нелогичното опование за предплата на апартаментите, за да наберат достатъчно пари в брой за довършването им. Подозирам дори, че те използват част от предплатените средства за започване на ново строителство и за покриване на данъци и такси върху него. Така предварително продадените жилища или не се завършват в срок, или пък обеднелите купувачи не успяват да покрият задълженията си, което изправя предприемача пред невъзможността да продължи строителството и резултатът е частично завършени сгради. Един по-силен и по-достъпен първичен пазар на ипотеки няма изцяло да реши проблемите на предприемачите особено в условията на свиваща се икономика. Но той би премахнал една основна пречка пред новото строителство.Кредитирането срещу ипотека днесТъй като ДСК е основният ипотечен кредитор, полезно би било да се разгледа нейната практика, за да се направят изводите какво може да бъде направено при сегашните технически, структурни, нормативни, законодателни и наложени от пазара рамки и сили. За съжаление голяма част от тези сили по-скоро блокират развитието на първичния ипотечен пазар.ДСК има около 32 млрд. лв. ипотечни заеми в портфейла си към края на май, както бе посочено вече. Оказа се, че нито един от тези заеми не е прехвърляем. Само нови ипотечни заеми, сключени при нови договорни условия, предвиждащи прехвърляне, могат да бъдат продавани или прехвърляни. Ръководителите на ДСК смятат, че ще е необходима квалификация на специалистите, ако ипотечният пазар в България значително се разрасне, особено ако бъде създаден вторичен пазар.ДСК има свои експерти, които правят ипотечна оценка на жилищата. Те използват три сравними величини, след което намаляват стойността с около 30%, просто за подсигуряване пред надзора на БНБ. Съотношението заем/стойност /СЗС/ на жилището стига до около 49%, след като ДСК намали сумата на заема до около 70% от вече намалената оценка. Това е практиката при отпускане на заем за строителство на ново или покупка на съществуващо жилище. ДСК прилага 50% вместо 30% намаление на стойността на жилището, когато отпуска заеми за ремонти, с което СЗС стига до 35%. Макар всеки ипотечен заем да е добре дошъл за хора, които нямат достатъчно собствени финанси за покупка или ремонт на жилище, заеми при СЗС 35-50% са доста натоварващи.Банките от своя страна съвсем ясно слагат ударението върху избягването на риска, а не върху разширяване на кредитната си дейност. Имайки предвид близката история, това е разбираемо. Но в същото време тази философия трябва да се преодолее с по-добро обезпечаване на заемите, по-точна и честна информация, когато икономиката постепенно се засилва.В добавка към ултраконсервативния СЗС клоновете на ДСК практикуват изискването заемополучателите в добавка да търсят персонална гаранция от други лица за заема. Резултатът е, че тези гаранции много често стават изискуеми, най-вече заради основния проблем - установяване стабилността и точността на доходите на заемополучателя. Той е специфичен при дребните бизнесмени, чиито доходи трудно се прогнозират. Още повече че според служители на ДСК поне половината от кандидатите за ипотечни заеми по данъчни съображения намаляват доходите си в отчетите.Доста други проблеми в процеса покупка-ипотечен заем установихме в дискусиите си с интервюираните. Между тях са:- агентите на недвижими имоти, когато участват в сделката, често отказват да дават информация за покупната цена на имота;- купувачите съобщават по-ниски цени на жилищата, за да намалят сумата на дължимите 2% такса по прехвърлянето;- понякога нотариатите просто отказват да впишат информацията за покупка на жилище;- централен регистър на кредитите не съществува, така че няма обществено достъпен архив на досегашния опит за желанието и възможностите на заемополучателите да обслужват дълговете си. Дори самият специализиран кредитен отдел на ДСК в София не е свързан с централизирания кредитен регистър на ДСК. Затова при отпускането на ипотечни кредити те трябва да разчитат на думата на заемоискателя за неговата кредитоспособност /желание или способност за обслужване на заема/. Според юристите на ДСК банката никога не може да бъде сигурна, че нейната ипотека е първа в реда на вписванията в ипотечния регистър. ДСК не може изцяло да разчита на своя кредитен регистър дори когато има достъп до него.Регистърът на недвижимости не е достатъчно ясен, за да потвърди титуляри със 100% сигурност от страна на нотариата, чиято отговорност е да провери публикуваната информация, но не и за пропуските и грешките в регистъра, показва опитът на търговци на недвижимости. Още повече че до 1990 г. всички вписвания на недвижимости са правени по името на собственика, не по местонахождението на имотите и обикновено, но не винаги са регистрирани там където собственикът е живеел. Затова преди 1990 г. е невъзможно да се проследи веригата от собственици, за да се установи със сигурност титулярът в момента, твърдят интервюираните брокери. Нова система на регистриране се развива в момента и ще регистрира имотите по местонахождението им. На практика обаче имотът често се регистрира на друго място и не съществува електронен регистър, покриващ цялата страна, който да позволи проверка.Министерството на правосъдието обмисля създаването на централен регистър във връзка с влезлия в сила Закон за частните нотариати.Тъй като търговските банки, включително и ДСК, имат краткосрочен ресурс, за тях е изключително рисковано да инвестират в ипотечни заеми и те заемат много малка част /смятам под 5%/ от активите им. При липсата на вторичен пазар търговските банки не могат да задоволят търсенето, което би възникнало, ако лихвите по ипотечните заеми бяха по-ниски от сегашните 14-16% при 5-9 години матуритет. Високите лихви и кратките срокове са основна пречка за активизиране на пазара както от гледна точка на заемоискателите, така и на банките. Банките не биха вложили време, усилия, квалификация и пари в програма за ипотечно кредитиране, когато очакват общата кредитна сума да е малка. Затова е жизнено важно те да имат възможност да продават част или целия си ипотечен портфейл на вторичен пазар.Банковият надзор на БНБ проверява ипотечното кредитиране на банките, но квалификацията и опитът на експертите там са свързани главно с корпоративното кредитиране. Инспекторите не разбират добре риска при ипотечните кредити и затова са консервативни и държат на формалното спазване на стриктни правила. Затова те се нуждаят от специална квалификация, тъй като ипотечното кредитиране е типична за търговските банки дейност и надзорниците трябва да окуражават банките в тази дейност, не да я правят почти забранена.Създаването на вторичен пазар на ипотеки би създало натиск върху банките, надзора и парламента да намалят или отстранят бариерите пред развитието на този процес на финансиране.Другата бариера е законодателството, уреждащо фалитите, чиито норми забавят възстановяването на вземанията на кредиторите. Редът на вземанията често се нарушава от съдебните изпълнители.Не съдебният изпълнител, а кредиторът има най-голям интерес от реализирането на ипотеката и негово трябва да е правото да продава ипотекирания имот и да изселва наематели, когато е необходимо, без намесата на съдебен изпълнител. Тази необходима промяна в законодателството ще стане още по-необходима с развитието на вторичния пазар на ипотеки.Друга бариера за работещ първичен и вторичен ипотечен пазар е липсата на гаранция от трета страна, предоставяни или от свързани с правителството фондове, или от специализирани в това частни фирми. Тяхното предназначение е да гарантират или индивидуалните ипотечни заеми, или ценни книжа, обезпечени с ипотека, с което предоставят защита на инвеститорите на разумна цена, плащана от заемополучателя или от кредитора /когато той продава книжата на инвеститорите/. При такава защита инвеститорите ще намалят искания от тях доход за отпускането на ипотечни кредити и по този начин ще се намали и цената за заемополучателите.Според мен фактът, че все още 75% от активите в банковата система се контролират от държавни банки, също блокира развитието на голям и силно конкурентен ипотечен пазар. Мисля, че приватизацията в банковия сектор изостава, като перспективите са за още по-голямо забавяне. На пръв поглед бавното раздържавяване на банковите активи може да изглежда далеч от условията за развитие на ипотечния пазар, но не е. Може дори да се нарече най-голямата бариера, защото държавната собственост намалява до минимум мотивацията за печалби за сметка на политически и други стимули. А мотивацията за печалби навярно ще бъде най-силният фактор, който ще накара търговските банки да започнат съвместна работа по създаването на стандартизирани форми, политика, процедури и инфраструктура, необходими за ефективността на ипотечния пазар.Разходите, плащани от кредитори и кредитополучатели, също са значителна пречка за развитието на този пазар - имам предвид данъци и такси. От 1 октомври нотариалните такси /които по-скоро са данъци, тъй като отиват в хазната/ ще бъдат намалени поне наполовина от сегашните 2% за договорна ипотека и 1% за законна ипотека. Новите такси ще се определят по скала при минимум 5000 лв. и максимум 3 млн. лв. Размерите им изглеждат разумни, особено като се има предвид, че според новия закон нотариусът ще носи персонална имуществена отговорност за грешки и пропуски. Новият закон е по-добър от стария, но тъй като нотариусите все още не са отговорни за недостатъци в съществуващите регистри, няма абсолютна гаранция за необремененост на собствеността за купувача на имота. В допълнение според сегашния закон при отписването /погасяването/ на ипотека, независимо дали тя е договорна, или законова, нотариалната такса е 1%. Според новия закон, влизащ в сила от 1 октомври, тази такса се плаща на нотариуса, а не на държавата, което ни кара да вярваме, че ще е по-лесно тя да бъде отменена, тъй като тя е излишна и натоварва кредита.Що се отнася до другите разходи, съществува и 2% местна такса за прехвърляне на собствеността, независимо дали прехвърлянето е резултат от реализиране на ипотека, или от обикновена сделка. Тя не се прилага в САЩ, защото се смята, че сделките с имоти са генератор на данъчни приходи и облагането им с такси би намалило оборота.Съществуват противоречиви мнения за очакваните размери на данъците и таксите, които ще се прилагат при продажба на договори за ипотечни кредити от банките. Юристи смятат, че такса от порядъка на една десета от процента ще е единствената цена за такова прехвърляне. Банкери обаче твърдят, че такава сделка ще подлежи и на облагане с ДДС. Експерти от БНБ също смятат, че продажба на такива договори между две банки подлежи на облагане с ДДС. Този проблем трябва да бъде изяснен, защото ако цената на прехвърлянето наистина трябва да се увеличи с 22%, това ще е спирачка за сделките с ипотечни договори.Наблюденията ми върху първичния пазар на ипотеки поражда следната аналогия: ако дадеш на плувец няколко малки камъчета, той ще се справи, но ако го натовариш с много малки камъчета - ще се удави. На българския пазар на ипотеки има толкова много пречки, че той е по-скоро надежда, отколкото реалност. Още повече че не добих впечатлението за желание за съвместна работа нито между търговските банки, нито между тях и БНБ или дори АТБ. Явлението синдикиране на заеми тук не се случва, банкерите не знаят какво точно правят колегите им от другите банки.Вторичен пазарПредвид състоянието на първичния пазар изненадващо е, че изобщо някой мисли за развитието на вторичен. Разработването на законодателство, уреждащо функционирането му, е важно, дори от гледна точка на това, че ще усили натиска върху участниците в първичния пазар да ускорят и активизират работата си по отстраняване на пречките пред развитието и на двата пазара.Банкери, експерти от управление Банков надзор на БНБ,от органите, контролиращи капиталовия пазар, представители на застрахователни компании и пенсионни фондове трябва да се съберат и с общи усилия да изработят:стандарти за информация и форми на кредит; условия за кандидатстване за заем, както и за гарантирането му; стандарти за информацията за собственост; процедури за обработването на кредитите; форми за регистрация; стандартна документация; условия за продажба на ипотеки и на ценни книжа, гарантирани с ипотеки.Те трябва освен това да осигурят квалификацията на своите служители, които работят в тази сфера. Термините, условията, дори езикът при ипотечното кредитиране са уникални, да не говорим за съпътстващите го рискове. Но поемането на риск е източник за печалба, така че банковият надзор трябва да позволи на банките да поемат разумен риск при отпускането, продаването и обслужването на ипотечни кредити.Необходим е нов преглед на цялото законодателство, за да е сигурно, че то дава право на банките да продават ипотечни заеми и ипотечни облигации, както и че застрахователните компании и пенсионните фондове имат право да ги купуват.ЗаключениеПовечето от интервюираните познават части от пъзела, наречен ипотечен пазар, но много малко от тях разбират как ще изглежда той, ако и когато всичките му части бъдат сглобени. Предизвикателствата са големи - трябва да се обединят кредитори и инвеститори, контролни органи и законодатели, брокери на недвижими имоти, строителни предприемачи, нотариуси и т. н., които да стигнат до консенсус как да се процедира оттук нататък. Трябва да се убедят надзорниците от БНБ, че ипотечният пазар /първичен и вторичен/ предоставя уникални възможности, не само рискове. Трябва да се отстранят пречките, за които стана дума, да се убедят законодателите бързо да приемат закон за ипотечни ценни книжа, както и да освободят от ДДС вторичния пазар на ипотеки и от други данъци лихвените плащания по ипотечните заеми. С помощта на МВФ и IFC да се създаде ипотечен гаранционен фонд.Задачата е комплексна и сложна. Според мен нормално функциониращ първичен ипотечен пазар в България може да се очаква поне след две години, а от вторичния ни делят поне 3-5 години. Проблемите и на двата обаче трябва да се атакуват едновременно, тъй като са взаимно свързани.*Авторът е консултант по проект Институтът по пазарна икономика за подготовка на проектозакона за ипотечните облигации; той ръководи доброволците от International Executive Service CorpsПубликуваме доклада му за състоянието на ипотечния пазар в България със съкращенияЗаконопроект за ипотечни облигации влиза в Народното събраниеЗАКОНОПРОЕКТ, разработван от екип към Института за пазарна икономика, предвижда създаването на нов за България вид дългосрочни ценни книжа - прехвърлящи и ипотечни облигации. Чрез първия вид облигации банките ще имат право да прехвърлят свои вземания на трети лица, действайки по този начин като посредници при обслужването на тези вземания. Ипотечни облигации те ще могат да емитират въз основа на своите портфейли от стандартни ипотечни кредити. Облигациите ще са търгуеми и потенциални инвеститори в тях са животозастрахователните дружества, търговските банки, пенсионните фондове (ако им бъде разрешено от законодателя, както е по цял свят) и др. Очаква се законопроектът да бъде внесен в парламента в началото на този месец.До пълноценен пазар на ипотеки България може да стигне за 3-5 години

Този сайт използва бисквитки (cookies). Ако желаете можете да научите повече тук. Разбрах