За преодолимостта на липсата на финикийски знаци и непреодолимата сила

За времето, през което помещенията са затворени и наемодателят не е в състояние да изпълнява основно свое задължение по договора, се спира и основното такова на наемателя – да плаща наем.

© Юлия Лазарова

За времето, през което помещенията са затворени и наемодателят не е в състояние да изпълнява основно свое задължение по договора, се спира и основното такова на наемателя – да плаща наем.



Адвокат Атанас Вълов е от адвокатска кантора "Пенков, Марков и партньори". Текстът му е от профила му във "Фейсбук".


В последните две седмици любимо хоби на нас, адвокатите, е да се упражняване върху бедния чл. 306 от Търговския закон (ТЗ) и мъдро да заключаваме как той не може да се използва като вратичка да не си плащате, щото, парите, нали, не погиват. Изчетох нездравословно количество материали по темата, включително във връзка с наемните отношения в многострадалните ни молове.


Понеже авторът на това спорно като оригиналност и (не)задълбочено произведение е страдал навремето от известни отклонения в психическото състояние вследствие на прекомерна употреба на договори за наем на търговски центрове, изразило се в отказа за възприемане на магазините като такива, и заменянето им в субективната му действителност като медитативна поредица от еднообразни HoT, MAC-клаузи, нетен наем на кв.м. разгърната, шегувам се, разгъната, застроена площ и прочие, едно кътче на сърцето ми, запазено за commercial real estate, започна да пулсира с болка от нарастващия хор на гласовете, застъпващ общо взето




тезата, че за бедния наемател спасителната сламка на force majeure в настоящата ситуация я нямало,


било защото можел да си ползва помещението, като образно си стои в него, било като се реорганизира от гурме ресторант в кухня за поръчки по домовете, било щото намаляването или липсата на оборот не му давало право да не си плаща, защото, нали, както стана дума по-горе, пари е имало и ще има.


Сред съчиненията по темата не липсват и такива, които споделят някои (или повечето) от идеите, застъпени по-долу, но някак си фокусът почна да се измества в посока на тези, че наемателите в търговските центрове, които са принудени да затворят по силата на заповедите на министъра на здравеопазване, трябва да си плащат, независимо че не работят, или да се помолят на наемодателя да им разсрочи/опрости задълженията.


Оставям настрана случаите, в които в договорите за наем има нарочни клаузи, уреждащи хипотезите на и последиците от непреодолимата сила - в някои от тях е възможно да има уговорки, че въпреки наличие на форсмажорни събития наемателят е длъжен да извършва плащания (т.е., поел е договорно риска от форсмажор), или че събития като пандемия или акт на публичната власт, препятстващ извършване на определени дейности, няма да се тълкуват за форсмажор. Оставяйки само загатнато полето за разсъждение по повод валидността на договорното прехвърляне на целия риск от такива събития на по-слабата страна в един преговорен процес (каквато са повечето от наемателите на един търговски център извън т.нар. anchor tenants, които диктуват парада), по-долу ще си самозадам (и опитам достатъчно кратко да отговоря) на основните въпроси около "форсмажора с наемите":


1. Може ли акт на публичната власт, забраняващ провеждане на определени дейности и функционирането на определени обекти с оглед опазване на общественото здраве по време на пандемия, да бъде форсмажор за наемателите в търговски центрове?


Най-краткият отговор е - не. Като във вица с най-кратката отрицателна рецензия , "защото" тук е особено важно - а именно, защото невъзможността за изпълнение, която възниква в случая, не е за наемателя, а за наемодателя. Ако се върнем назад към лекциите по облигационно право, при договора за наем основното задължение на наемодателя е да осигури необезпокоявано ползване на вещта съобразно обичайното или договорното й предназначение. В случая с моловете, обичайното предназначение е в разрешението за ползване по Закона за усторйство на територията (най-често - магазин или ресторант), а договорното е в наемния договор - където предназначението на помещението се детайлизира изключително много и обикновено се свежда до опериране с точно определен микс от стоки или услуги от точно определена марка или под точно определено търговско наименование.


Та основното задължение на наемодателя е именно да осигурява възможността помещението да се ползва законосъобразно от наемателя съобразно уговореното в договора, която възможност не следва да бъде смущавана от никого (включително държавата). Когато невъзможността за ползване се поражда поради виновни действия на наемодателя, може да възникне и въпрос за отговорност за вреди. Когато тя обаче произтича от актове на публичната власт, които не са мотивирани от действия или бездействия на наемодателя (и са налице другите предпоставки по чл. 306 ТЗ, да не ги изреждам пак тук) - сме в ситуация на форсмажор.


Затова и тези, че никой не спира наемателят да ползва помещението при наличие на забрана от публичната власт, както и че достъпът на наемателя до помещението не е ограничен или че може да реорганизира дейността си за доставки по домовете не издържат - особено в последния случай, наемателят е наел определено помещение за ресторант, често с огромна площ за седящи места, и теоретичната възможност да прави доставки по домовете не може да служи за аргумент, че наем трябва да се плаща - още повече, че в случая невъзможността да изпълнява е не на наемателя, а на наемодателя. Същият е и случаят с помещения, отдадени под наем като конферентни зали, например - очевидно не може разумно да се очаква наемателят да промени цялостната си концепция и да преустрои залата за месец с цел да може да се ползва за друго.


2. Могат ли наемателите на затворени заради заповедите на министъра на здравеопазването помещения да откажат плащане на наем през периода на забраната?


Категорично да. Наемът се дължи за реална възможност помещението да се ползва спокойно и несмущавано. Когато такава отсъства, наемодателят носи риска от това, че вещта му не може да се ползва и да носи доходи (както и риска от погиването й). Наемът не е вид стоков кредит (като финансовия лизинг), при който на ползвателя са прехвърлени горните рискове. Ето защо за времето, през което помещенията са затворени и наемодателят не е в състояние да изпълнява основно свое задължение по договора, се спира и основното такова на наемателя - да плаща наем.


3. Могат ли наемателите да претендират вреди от наемодателите от създадената ситуация?


Не. Макар и наемодателят да не може да изпълнява основното си задължение по договора, той е в ситуация на форсмажор, неизпълнението му се дължи на забрана, издадена от публичната власт, която не е продиктувана от негово виновно поведение. Поради това и рискът от загубите на наемателите (пропуснати печалби от продажби) остава за тях и те не могат да претендират такива вреди, нито да претендират договорни неустойки за лишаване от ползване или за разваляне. В тази ситуация спасение може да е сключена застраховка за риска "прекъсване на дейността", ако, разбира се, не е налице коварно изключение от покритието. От гледна точка на наемодателите тази застраховка е за "загуба на наем" и повечето от тях, като фондове, инвестиращи в търговски недвижими имоти, така или иначе е доста вероятно да я имат сключена на глобално ниво - именно по нея ще ги компенсират за неплащанията на наемателите заради настоящата ситуация.


4. Могат ли наемателите да развалят договор за наем?


Не. Поради наличието на форсмажор по отношение на наемодателя, той не е във виновно неизпълнение и правото на разваляне (и възможността да се претендират свързани с това неустойки) не възниква.


5. Могат ли наемателите да прекратят договора за наем?


Да, ако непреодолимата сила продължи толкова дълго, че те загубят интерес от договора (например, забраната за функциониране на магазини в молове продължи няколко месеца и наемателят има възможност да релокира в самостоятелен магазин на търговска улица, за който няма забрана да работи, и наемателят реши, че това е от интерес за бизнеса му, което обаче в настоящата ситуация, ако трябва да сме честни, си е изкуствена хипотеза - най-малкото генерираният в търговски центрове човекопоток е несравним с този на почти всички други локации) Обратната хипотеза също е трудно мислима (наемодателят да загуби интерес от договора) - този интерес е чисто финансов (наема), така че възможността наемодателят да получи оферта от потенциален нов наемател с по-високи наемни нива от уговорените с настоящия преди кризата, е поне за мен празно теоретизиране. Така че възможността за прекратяване си е общо взето на плоскостта на усърдното изреждане на всички предвидени в закона права при наличие на непреодолима сила.


6. Трябва ли наемодателите и наемателите да се юрнат да се уведомяват едни други на секундата за наличието на форсмажора?


По мое скромно мнение - не. Логиката и смисълът на чл. 306, ал. 3 от ТЗ е да се извърши уведомление за наличие на непреодолима сила, за която страната, незасегната от нея, не знае. Както с оглед на факта, че едва ли има някой в България, незапознат с облъчващите ни отвсякъде действия и забрани на публичната власт във връзка с Covid-19, поради което забраната е общоизвестен факт, така и поради факта, че неуведомяването води не до неприлагане на спирането на изпълнението на задълженията, а до обезщетение за вреди, които могат да възникнат за незасегнатата страна, която не знае за форсмажора и разчита на изпълнението на договора, в случая не смятам, че е необходимо истерично замеряне с уведомления "to be on the safe side". Разбира се, горното не променя факта, че конструктивният подход в момента е партньорско обсъждане между наемодатели и наематели на взаимоизгодните начини за преодоляване на последиците от ограничителните мерки на властта, така че бизнесът достатъчно бързо да се върне на сравними с времето преди извънредното положение нива.


Надявам се написаното да послужи, ако не за друго, то за връщане на дискусията в руслото на икономическата логика на отношенията наемате - наемодател и разпределението на основните задължения между тях, извън набиращата сила мантра на чл. 81, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, която трябва да се употребява с мярка. И, да - това творение представя личното ми мнение по темата и не обвързва трети лица и организации.


Рубриката “Анализи” представя различни гледни точки, не е задължително изразените мнения да съвпадат с редакционната позиция на “Дневник”.

Ключови думи към статията:

Коментари (16)
  1. Подредба: Сортирай
  1. 1 Профил на 442
    442
    Рейтинг: 1308 Неутрално

    С една дума казано, тези на които работата им е в помещения под наем, ИЗГОРЯХА. С противогази да бяхме тръгнали, поразиите нямаше да са толкова големи.

  2. 2 Профил на КМЕТ В СЯНКА
    КМЕТ В СЯНКА
    Рейтинг: 5239 Неутрално

    Съгласен съм но със забележката, че се дължи частичен наем за размера на който страните следва да подпишат писмено споразумение доколкото наемодателят продължава да го държи и ползва, макар и частично.

    ИСТИНАТА Е ПО-СИЛНА ОТ ВСЯКА ВЛАСТ !ДОБРИЯТ ДАНЪКОПЛАТЕЦ СЕ ОСИГУРЯВА 40 ГОДИНИ И СЕ ВЪЗНАСЯ 2 МЕСЕЦА ПРЕДИ ПЕНСИОНИРАНЕТО !!!
  3. 3 Профил на eti mehter
    eti mehter
    Рейтинг: 3628 Весело

    Търговския закон (ТЗ) и мъдро да заключаваме как той не може да се използва като вратичка да не си плащате, щото, парите, нали, не погиват.
    ========
    Погиват ,та пушек се вдига.....:).....
    Особенно последния месец. ....толкова пари погинаха ....
    Вечна им памет....

    Bukalemun
  4. 4 Профил на eti mehter
    eti mehter
    Рейтинг: 3628 Весело

    Надявам се написаното да послужи, ако не за друго, то за връщане на дискусията в руслото на икономическата логика на отношенията наемате - наемодател и разпределението на основните задължения между тях,
    =======
    Напълно е възможно. ....само че руслото вече ще е друго. ...!

    Bukalemun
  5. 5 Профил на КМЕТ В СЯНКА
    КМЕТ В СЯНКА
    Рейтинг: 5239 Неутрално

    До коментар [#3] от "eti mehter":

    Толкова ли сте зле в Турция ? Разкажи повече. За КОВИД не те питам - там сте на ръба и дано не направите решителната крачка напред под мъдрото ръководство на държавата.

    ИСТИНАТА Е ПО-СИЛНА ОТ ВСЯКА ВЛАСТ !ДОБРИЯТ ДАНЪКОПЛАТЕЦ СЕ ОСИГУРЯВА 40 ГОДИНИ И СЕ ВЪЗНАСЯ 2 МЕСЕЦА ПРЕДИ ПЕНСИОНИРАНЕТО !!!
  6. 6 Профил на eti mehter
    eti mehter
    Рейтинг: 3628 Неутрално

    До коментар [#5] от "КМЕТ В СЯНКА":

    Ние винаги сме били 'на ръба'.....и причината е всеизвестна....
    Числата на нашите пари са отговаряли .....и продължават да отговарят на истинската им себестойност.....
    Не печатаме пари ,не консумираме евро фондове и т.н...
    Поне от 15 години е така....

    Bukalemun
  7. 7 Профил на Веселин Дечев
    Веселин Дечев
    Рейтинг: 1783 Любопитно

    До коментар [#2] от "КМЕТ В СЯНКА":

    "Съгласен съм но със забележката, че се дължи частичен наем за размера на който страните следва да подпишат писмено споразумение доколкото наемодателят продължава да го държи и ползва, макар и частично."

    Категорично! Нали в магазина остава стока на склад. Ако наемателят не ползва - да опразва помещението. Освен това нали наемодателят доставя ток, вода, почистване, охрана. Сега кво, може ли да спре тока и да вдигне охраната?

    В Русия съм! В Русия съм!
  8. 8 Профил на Веселин Дечев
    Веселин Дечев
    Рейтинг: 1783 Любопитно

    Сега очаквам тема за работниците - може ли да напуснат без предизвестие, позовавайки се на форсмажор; ако работник закъснее или не дойде на еабота, защото е спрян на кпп дължи ли му се заплата и т.н.

    В Русия съм! В Русия съм!
  9. 9 Профил на Ogyges
    Ogyges
    Рейтинг: 164 Неутрално

    До коментар [#6] от "eti mehter":

    Лъжеш, при това много.
    "Не печатаме пари ,не консумираме евро фондове и т.н...
    Поне от 15 години е така...."
    Откак се закачихте за Евросъюза, само цоцате, и изнудвате.
    Малък пример е по долния линк, на когото му се чете.
    https://clubz.bg/61355-es_orqzva_predprisyedinitelnite_fondove_za_turciq

    Εγώ Γραικός γεννήθηκα, Γραικός θε να πεθάνω
  10. 10 Профил на eti mehter
    eti mehter
    Рейтинг: 3628 Весело

    До коментар [#9] от "utl59645232":

    Благодаря за линка ......той е потвърждение на тезата ми ....
    Нека всеки го прочете ВНИМАТЕЛНО. ....и сам да се убеди , как при какви условия щели да се дават тия пари .....
    Тоя линк е писмено доказателство ,че тия пари са вредни за турската държава. ....това са 'анти пари'. В Турция им викаме кирливи пари.....
    Накратко. ....в линка който си дал ....е валидна приказката ....''щи дам пари ,ако си смениш законите''.....
    Ами няма да стане .....:)).....
    Европейски закони на Турция не и трябват.....
    НЕЩО НЕЯСНО ...???

    Bukalemun
  11. 11 Профил на tsvetko_51
    tsvetko_51
    Рейтинг: 1516 Неутрално

    Някои май не а прочели статията - впрочем много смислен и стегнат текст.
    разглежда всички трани на ситуацията и отговорите а дадени кратко и обосновано и наемателите имат избор - да разтрогнат договора, нещо не много разумно, при положение че НЕ дължат наем при тези условия, наемодателите също, само че очевидно няат интерес.
    Това, че и двете страни губят е факт, но днес губят и много други хора и ще е така, докато не се върнем към нормалния живот.
    А това в голяма степен е случаен процес, който много трудно. да не кажа невъзможно е да се уравлява.

  12. 12 Профил на eti mehter
    eti mehter
    Рейтинг: 3628 Неутрално

    До коментар [#11] от "tsvetko_51":

    и ще е така, докато не се върнем към нормалния живот.
    =======
    Нека сме реалисти ....!
    Вече нищо няма да е както преди .....
    А онова 'нормалното' .....колкото по бързо го забравиш , толкова по голяма услуга ще си направиш.

    Bukalemun
  13. 13 Профил на hodounski
    hodounski
    Рейтинг: 3072 Неутрално

    Кой на кого дължи наем , колко дявола може да се съберат на върха на една игла .... много интересни спорове .... НО ,след един месец бездействие на т. нар. щаб темите ще са екзистенсиални / демек оцеляване/ за всички нас . Въпросът е ще режем ли опашката на котката на няколко пъти или ще направим тестове и ще пуснем преболедувалите да раборят . КОЛКОТО И ДА СТРУВА ТОВА е по-добре от този ступор

  14. 14 Профил на Slick
    Slick
    Рейтинг: 466 Неутрално

    Форсмажор си е от всякъде, 70% от хората не могат да работят

  15. 15 Профил на ciaran
    ciaran
    Рейтинг: 502 Весело

    Да, добре, само че доколкото ми е известно Търговският закон е писан от юристи, които би трябвало да прецизират всички хипотези на форсмажорните обстоятелства. Защо досега никой не се сети за тези текстове, а чак като се появи пандемията?

  16. 16 Профил на t5eyes
    t5eyes
    Рейтинг: 757 Неутрално

    ето и една друга хипотеза:
    -незаконно е да работи заведението ти (офис, цех, наркопроизводство, публичен дом)
    -но ти си сключил договор за наем и си сложил неща там
    -следователно със наемодателя ти сте в организирана престъпна група
    -следователно всички дължат глоба и затвор за противозаконна дейност

    свят, спри да се кланяш на богинята Кали




За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK