Пазарът на подценени имоти - между желанията на спекулантите и реалността

Очаквайте вълна от разпродажби на ипотекирани недвижими имоти от страна на банките заради рецесията и ръста на лошите кредити. Банките в България имат големи експозиции в недвижимости, които служат като обезпечения по отпуснатите от тях заеми, досега те се въздържаха от тяхна разпродажба чрез разсрочване на задълженията и рефинансиране, но повече няма да могат да го правят.


Тези думи не са на някой анализатор, а на министър и неговия заместник, участвали в управлението на България - царистът и бивш министър последователно на икономиката, транспорта и държавната администрация в кабинетите "Сакскобурготски" и "Станишев" Николай Василев и дясната му ръка в кабинета на царя Никола Янков.


Двамата в момента се занимават с инвестиции чрез съвместното си дружество "Експат капитал", а последният им актуален проект е фондът за подценени имоти "Експат бета" АДСИЦ, чийто акции се търгуват на фондовата борса в София, който отскоро започна да набира средства за вложение в точно такива активи. Целта им на първо време е да акумулират 43 млн. лв.




Тезата на дуета Василев-Янков е, че досега банките са отлагали процеса по разпродажба на ипотекирани имоти - най-често срещаното обезпечение по бизнес заемите, но този процес е на изчерпване поради законовите ограничения и пазарът ще бъде залят от предлагане на подобни активи още през тази година (виж карето с мненията). Банките обаче въобще не бързат да се разделят с тези имоти, защото в този случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.


Дисбаланс в търсенето и предлагането


Ако оставим на страна факта, че банките наистина разполагат с много имоти и че Василев и Янков имат личен интерес да правят прогнози за масови техни разпродажби, дали все пак подобна вълна може да се състои? За да се стигне до сделки на един пазар, освен предлагане, каквото безспорно банките могат да генерират, трябва да има и търсене, което е задача с повишена трудност на фона на отдръпването на чуждите капитали от страната и силно ограничените възможности в момента на местните инвеститори.


На българския пазар в момента освен "Експат бета" единствената друга компания, която е обявила на глас намеренията си да инвестират в подценени имоти, е "Алфа България". Фондът е собственост на английски и ирландски инвеститори, а в България се представлява от адвокатската кантора "Гугушев и партнърс".


Той качи акциите си на фондовата борса в София преди няколко месеца с плановете през следващите три години да се опита да привлече от чуждестранни инвеститори, в това число от  Близкия изток и Азия, общо 150 млн. евро, които да вложи в подценени активи в страната. Почти липсва друго освен тези две дружества, което да е обявило намерения да играе на този пазар.


Бърз преглед на финансовото състояние, бюджетите и бизнес плановете на останалите по-големи фондове за имоти в страната, най-вече тези на борсата, за които има най-много информация, показва, че те предпочитат да се фокусират върху текущите си проекти и проблеми, без да се впускат в нови придобивания. Това се отнася дори за компании, които имат минимални или почти никакви задължения към банки и други кредитори.


Една такава компания например е раздираната вече две години от противоречия между акционерите "Прайм пропърти бг" АДСИЦ. Задълженията на дружеството са за около 1.1 млн. лв. и макар да разполага със солиден собствен капитал и пари в брой - съответно 53.8 и 6.33 млн. лв. към края на 2009 г., придобиването на подценени имоти е последната грижа на компанията в момента. "Николай Василев е напълно прав.


Съжалявам, че има проблеми в "Прайм пропърти бг", защото дружеството има свободни парични средства, няма задължения и имаше възможност да се включи на този пазар", коментира Владимир Каролев, друг известен член на НДСВ и финансист, чието дружество "Балканска консултантска компания" доскоро работеше като изпълнителен директор на фонда за имоти. Каролев обаче направи уговорката, че сега всичко е в ръцете на новия мениджмънт на дружеството.


Голяма част от останалите фондове за имоти на пазара, които биха били потенциални участници в този сравнително нов пазар или вече са прекалено задлъжнели - изчерпали са възможностите си за вземане на заемен капитал и не могат да предоставят обезпечение за нови кредити или се борят да реализират сегашните си проекти.


Фондовете "Феърплей пропъртис", "Фонд за недвижими имоти България", "БенчМарк фонд имоти" и "Интеркапитал пропърти дивелопмънт" не издават никакви намерения за нови покупки, а "Софарма имоти" ще се фокусира върху крупния си проект за офис сградата "Софарма бизнес тауърс" на столичния булевард "Драган Цанков", в който ще вложи 60 млн. лв.


Дори да стане магия и всички тези фондове изведнъж да започнат да търсят нови имоти, те трудно ще покрият предлагането, което биха генерирали банките. Към април тази година необслужваните банкови кредити на бизнеса са за близо 3 млрд. лв., което многократно надхвърля свободните парични средства на фондовете за имоти.


Да предположим и че изведнъж страната бъде залята от "ловци" на подценени имоти като "Експат бета" и "Алфа България", под съмнение е и желанието на банките да продават атрактивните си недвижимости на ниски цени, каквато стратегия имат дружествата за подценени активи, сочи проучване на "Дневник" сред банкери. Нещо повече, те нямат никакво намерение да се разделят с това богатство евтино.


Не очаквайте неочакваното


"Защо да го продавам на подобен фонд сега и той след година-две да го препродаде на възстановена цена, след като и аз бих могъл да реализирам това", коментира банкер пожелал анонимност. Логиката е, че в този момент, когато всички видове активи са доста обезценени в сравнение с времето на учредяването им като обезпечения, банките предпочитат да не ги продават, тъй като в някои случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга.


По думите на банкери в момента платежоспособното търсене е силно ограничено. Когато става въпрос за продажба на обезпечения по бизнес кредити, се търсят специфични активи, които носят специфична стойност - сграда за мол, помещение за универсален магазин или производствен цех. Управлението на активи е сред основните дейности на една банка.


В условията на криза управлението на лошите кредити е част от дейността по управлението на активите на всяка банка. На този етап продажбата на активи не е първото действие, към което те прибягват. Първо, защото, преди да стигнат до реализация на обезпечението, банките предпочитат да преструктурират и предоговарят заема.


По този начин преструктурираният вече кредит се връща в категория "редовни" и банката не начислява провизии по него. Второ, ако преструктурирането не помогне, банката и кредитополучателят полагат съвместно усилия за продажба на обезпечението. Ако все пак се стигне до придобиване на актива, банките имат варианти за управлението му. Ако е имот, го отдават под наем (лично или чрез агенция), продават го на трети лица и пр.


В момента няма нормативно ограничение за срока, в който банките могат да държат дълготрайни материални активи в балансите си. Допреди няколко години този срок беше две години. Практиката показва, че банките гледат да реализират актива до около две години, посочват банкери. Все пак колкото по-бързо един нефинансов актив се трансформира във финансов, толкова по-добре, допълват те.


Що се отнася до прогнозите за бурни разпродажби от банките на подценени активи, самите банкери са доста скептични. По думите им тези очаквания са доста спорни. От една страна, това е естественото развитие на процеса: след случилите се до момента две фази на предоговаряне на кредити (в началото на 2009 г. и пролетта на 2010 г.) нормално се стига и до третата фаза от цикъла - разпродажбата.


Според банкери обаче това няма да е много бурен процес. От друга страна, мнението им е, че интересните и атрактивни активи на пазар с мащабите на българския не са чак толкова много. Това ограничава и потенциала за спекулация с такива активи, посочват банкерите.



Обезпеченията


- недвижими имоти с търговска, производствена или жилищна цел
- второ жилище
- терени
- машини, съоръжения


Мнения


Владимир Каролев, съсобственик на "Балканска консултантска компания"
Николай Василев е напълно прав за това, което казва за банковите имоти. Вълна от разпродажби обаче може и да няма, не заради друго, а защото вероятно няма да има достатъчно купувачи. Засега все още има предимно продавачи, отколкото купувачи. Затова е хубаво човек да има пари в брой в момента, защото би могъл да купи доста евтино имоти. Банките не са в бизнеса с имоти и когато те станат собственици на имоти, отиват в един бизнес, който не им е работа. Те вече са регистрирали загубите си по тази линия, защото са начислили провизиите по всички тези кредити, при някои и на 100%, т.е. чисто счетоводно са си признали загубата. От гледна точка на паричния поток оттук нататък каквото могат да продадат в една пазарна среда, ще е постъпление за тях. Всеки, който е купил имот през периода 2007-2008 г., в момента е горд собственик на подценен имот.  


Никола Янков, съдружник в "Експат капитал"
Банките в България ще започнат от тази година да разпродават масово недвижими имоти заради рецесията. Публична тайна е, че всички големи проекти в недвижимостите в страната са финансирани с банкови кредити на нива, надхвърлящи половината от стойността на инвестицията. С просто око се вижда, че тези проекти стоят непродадени и неотдадени под наем. Увеличението на кредитирането през миналата година се дължи на капитализиране на просрочени лихви и плащания с цел да не бъдат отчетени загуби за банките и да не се налагат допълнителни провизии върху тях. Този ход не отразява нищо повече от стремежа да се демонстрира стабилност на банковата система. Създава се впечатлението, че нещата вървят. Нещата обаче вървят в обратна посока. Банките досега предпочитаха да не продават обезпеченията, а да правят всякакви счетоводни операции и да предоговарят условията с клиентите си. По този начин отлагат процесите. Банките, които са си регистрирали свои специални дружества, където прехвърлят обезпеченията, вървят на ръба на закона. По този начин те заменят един вид актив - просрочен кредит, с друг вид актив - дялово участие или кредит към дъщерно дружество. При сериозен контрол от страна на надзора това няма да бъде позволено, защото по този начин се създава заблуждение, че институцията е стабилна

Коментари (18)
  1. Подредба: Сортирай
  1. 1 Профил на КУМЧО ВЪЛЧО
    КУМЧО ВЪЛЧО
    Рейтинг: 540 Неутрално

    Полезен материал и за тези с имотите и за онези с парите. Въпроса е как от ината и на двете категории да се спечели.

    "Казвам ви, че ако тия млъкнат, камъните ще завикат".
  2. 2 Профил на steerbear
    steerbear
    Рейтинг: 8 Неутрално

    До коментар [#1] от "КУМЧО ВЪЛЧО":
    На малкия Мук и два лева да имам не бих му ги дал....

  3. 3 Профил на mickmick
    mickmick
    Рейтинг: 602 Неутрално

    Ключовото в тази статия беше "Защо да го продавам на подобен фонд сега и той след година-две да го препродаде на възстановена цена, след като и аз бих могъл да реализирам това"... Въпросът е, дали наистина след година-две цените ще се върнат? Не трябва ли първо цените да спрат да падат? И кой е казал, че цените от 2007-2008 ма година бяха реални и ще се върнат някога?

  4. 4 Профил на kensiko
    kensiko
    Рейтинг: 581 Неутрално

    от историята се занае че цените недвижимите имоти в едно развито капиталистическо общество се или вдигат или падат
    и в много случаи това е само спекулативно последното е възможно когато масата има добър достъп до средства (пари)
    ако тя няма то спекулацията е ограничена или в крайна сметка неосъществима.
    ако тези фактори са налице в Б-я то има причина да се безпокоите и купувате ако смятате че "дъното" достигнато.аз лично съм виждал доста хора да се давят на точно това дъно!

  5. 5 Профил на Др. Портокалов
    Др. Портокалов
    Рейтинг: 459 Любопитно

    Пазара на имотите ще се въстанови тогава когато икономиката тръгне да расте. Реалната икономика а не финансовата.

    Ръста ще бъде със същите темпове на ръста на самата икономика.

  6. 6 Профил на nikolaimi
    nikolaimi
    Рейтинг: 648 Неутрално

    Запомнете,цените на имотите в БГ в близките години само ще ПАДАТ.Имаме отрицателен прираст,имаме огромна емиграция,защо са ни недвижимости като всеки си има жилище?Да купува Никито Василев да видим после на кого ще продава.В края на 2008ма имаше обяви в Детройт продаваха 1500$ квадрата по него време в БГ за захлюпен апертамент в Люлин без изолация цената беше същата.Нерде Люлин-нерде Детройт.

    Гледай отвисоко падналия,само ако си се навел да му подадеш ръка!You were given the choice between war and dishonour. You chose dishonour, and you will have war
  7. 7 Профил на silidimi
    silidimi
    Рейтинг: 234 Неутрално

    @николаьми

    детройт всъщност е доста голяма дупка - там се продавах къщи за по 1 долар --- със сигурност има части на люлин, които са по-хубави от много части на детройт...

    Ваньо
  8. 8 Профил на apollo
    apollo
    Рейтинг: 516 Неутрално

    Всички царски "икономисти" забогатяха спекулирайки със служебното си положение,кой като министър,кой като консултант.Ще ми е любопитно без държавни протекции докъде ще я докарат.Едно е да прибираш рушвети и да разпределяш държавната баница,друго е да правиш нормален бизнес без властови позиции.

  9. 9 Профил на nikolaimi
    nikolaimi
    Рейтинг: 648 Неутрално

    До 7
    За 1$ ама с ипотека за 1500$.А и става въпрос за имоти близо до университета.Плюс всичко останало не коментирам БГ строителството,защото в този вид в който се предлагат апартаментите в БГ никой няма да ги купи в щатите,там влизаш в апартамент по чехли.

    Гледай отвисоко падналия,само ако си се навел да му подадеш ръка!You were given the choice between war and dishonour. You chose dishonour, and you will have war
  10. 10 Профил на dum_dum
    dum_dum
    Рейтинг: 409 Неутрално

    Никой от коментиралите не разбра играта, която играят банкерите и високоликвидните средства, които наливат във фондацията на Николай Василев и други подобни на нея финансови институции. По закон банките нямат собственост върху ипотекиран недвижим имот, предимно жилища, въпреки правото им да ги продават, за да покрият неплащането на вноските по погасителния план. С наливането на финанси в тези фондации, банките ще изкупят ипотекираните имоти от себе си и по закон ще бъдат собственици на имотите за вечни времена. Самите банкери признават, че нямат нужда от посредник в сделките с подценени имоти, защото след години немалко при това, цените пак ще тръгнат нагоре. Но на сегашния етап те не могат да задържат тези имоти и трябва по някакъв начин да се отърват от тях. Излизането на пазара на ипотекирани жилища, рязко ще намали тяхната цена, а това е свързано с големи загуби от лошите кредити. Цените ще падат много и за дълго време. Естествено купилите си жилище на кредит 2007-2008 г. са най-големите губещи, които не само ще изплатят в пъти жилищата си, но част от тях ще загубят и ипотекиран имот. Това е целта на банките, пълно ограбване на наивните хора, имали неблагоразумието да теглят кредит.

  11. 11 Профил на Syuelymancho  Assanoff  Osmanoff
    Syuelymancho Assanoff Osmanoff
    Рейтинг: 409 Весело

    заглавието обещаващо - но Банките казват: мераклийте за евтини жилища на търг да го духат

    КРИЗИТЕ се лекуват с ГЛАД ;)
  12. 12 Профил на Вятър
    Вятър
    Рейтинг: 835 Неутрално

    "Банките обаче въобще не бързат да се разделят с тези имоти, защото в този случай продажната им цена сега не би покрила остатъка от дълга."
    И кога продажната им цена би покрила дълга? Заем за 50 х еврейчета за 28-30 години на каква сума се равнява накрая??
    А дали кутийките купени с тези 50 х след същия период от време ще са поне равни с това накрая? А амортизацията?
    този които може да го предвиди, моля да не ме опонира.
    Веднага марш на борсите и форекса да спекулира


    До коментар [#11] от "slave-holder.bg":

    А ти погледни сайта на ЧСИ. Там го духат някой вече. банките са им го подали.

    Задачата е проста, за съжаление хората, които се залавят за нея, са като задачата - прости.
  13. 13 Профил на Syuelymancho  Assanoff  Osmanoff
    Syuelymancho Assanoff Osmanoff
    Рейтинг: 409 Весело

    До коментар [#12] от "mikewolf":
    .............

    Заглавието на публикацията е всичко !
    само с приказки не става - трябват и Пари !
    това , че някой е изгорял не означава , че всички ще изгорят - Банките са спекуланти - ТЕ сменат посоката ..........такива като Николай Василев просто наливат вода в мелницата - може да отнесат по някоя евтина филийка - но пържолите са за Банките....както винаги !

    КРИЗИТЕ се лекуват с ГЛАД ;)
  14. 14 Профил на Вятър
    Вятър
    Рейтинг: 835 Неутрално

    До коментар [#13] от "slave-holder.bg":

    Нали това се мъча да обясня и аз!
    За покупки на имоти трябват истински пари. Не купувачи с кредити, а купувачи с истински пари. А те знаят как се изкарват пари, и ги имат защото не се връзват на залъгалки от сорта "банките сменят посоките купувайте".
    Цените няма скоро да тръгнат нагоре. Както се иска на повечето "брокерчета". Поставям в кавички защото от тях едва ли има една трета, които знаят с какво да е пълно съдържанието на думата.
    Та цените ще вървят още дълго и продължително надолу.
    А банките бавно и постепенно се освобождават от непечелившите позиции. И го правят. Те си имат достатъчно наивници дето да им плащат поне още 25 години. Били спекуланти. А какви да са? Кой дава пари без нищо? Пържолите били за банките. А кога не са били? Да не мислиш, че лукановите банки бяха истински, и фалитите им не бяха част от схемата? Тях банки със сегашните ли сравняваш?

    Относно Ники Василев
    Плете си кошницата човечето. Тарикат и трябва да му се признае.
    Събира пари по позната схема. Върни се назад в годините и ще намериш аналози колкото искаш.
    Освен това използва безплатната реклама от строители и "брокерчета", за "смяна на посоката". Използва платените статии които е пълно навсякъде от близо две години - за това как банките ще почнат да дават кредити, а шараните кълват.
    Той е вътре в нещата и знае, че още ще се сриват и цени и некачествено строителство.
    Колкото събере ще ги вложи в нещо дето няма да се вижда, не в имоти. Ще има някой и друг имот за пред наивниците.
    Ако не му потръгне другия бизнес. ОК оплаква се, че цените са се сринали, прибира останалите парички и дим да го няма.
    Ако бизнеса тръгне. Отново ОК. Събира парички и не му дреме. Може и във всеки един момент да направи същото като по горе.

    Задачата е проста, за съжаление хората, които се залавят за нея, са като задачата - прости.
  15. 15
    ****

    Този коментар беше изтрит в 09:57 на 18/06/2010 от неговия автор.

  16. 16 Профил на Syuelymancho  Assanoff  Osmanoff
    Syuelymancho Assanoff Osmanoff
    Рейтинг: 409 Весело

    -----------------------------

    До коментар [#14] от "mikewolf":
    ---------
    Цитат:
    Нали това се мъча да обясня и аз!
    За покупки на имоти трябват истински пари.
    -------------


    Истински пари трябват на такива като Николай Василев - които държат "подноса" за сервиране !
    Банките имат много истински пари и НЯМАТ интерес от обезценка - колкото паднали - толкова !
    Отнетите имоти от Съда ще се продават ПАК на други , защото Банките знаят , че има НЕкупили с кеш или с готовност да теглят кредит - това е Таргета им - следващия !!!
    Прочети форумите и виж настроенията - всичките са негативни отн. ПОСЪКПВАНЕТО !!!
    Ако си купил - дали ще имаш негативно мнение ????
    ако имаш негативно мнение отн. Започналия Ръст на цените - или си Купувач - вързал се на приказките за срив или си приказвач , който си търси раздумка !
    Интереса кла...

    Прочитане на целия коментар ти феса - дано това поне знаеш !
    Всички или почти всички негативисти за цените са потенц. купувачи ,на които не им се дават пари - но Банките НЕ питат - те искат и вземат !
    ЗА това им казват "умни пари"

    ----------
    който иска евтин имот - на търг при ЧСИ.......ако МУ СТИСКА и иска да разбере какво представлява съдебната система

    -----------

    Ако търгуваш форекс , научи силата на понятието "очаквания , настроения" или виж историята - повтаря се винаги СРЕЩУ очакванията а не ги потвърждава

    КРИЗИТЕ се лекуват с ГЛАД ;)
  17. 17 Профил на Вятър
    Вятър
    Рейтинг: 835 Неутрално

    До коментар [#16] от "slave-holder.bg":

    Ако разбрах какво искаш да кажеш?!
    цитат
    "Банките имат много истински пари и НЯМАТ интерес от обезценка - колкото паднали - толкова !
    Отнетите имоти от Съда ще се продават ПАК на други , защото Банките знаят , че има НЕкупили с кеш или с готовност да теглят кредит - това е Таргета им - следващия !!!"
    т.е. в прав текст - банките смята, че са стигнали дъно и дотук
    да ама не както казваше бай Петко Бочаров
    веднага си противоречиш цитат:
    "Прочети форумите и виж настроенията - всичките са негативни отн. ПОСЪКПВАНЕТО !!! "

    Дотук си като оная циганка дето обяснявала как не грешат и познават времето циганетата - едното викало ще вали, а другото ще пече.

    Аз какъв съм купувач или продавач? Ще ти кажа, инвеститор съм. Влагах, пари строих, продавах ...сега ги обръщам в друг бизнес. Това достатъчно ли е?


    А за Форекса бих искал да познавам поне един които има инфо и може да прави функционален анализ
    Досега не съм срещал такъв.
    Надявам се да си ти и да ме светваш.
    Ама да не е едно ще вали другото ще пече

    Задачата е проста, за съжаление хората, които се залавят за нея, са като задачата - прости.
  18. 18 Профил на Вятър
    Вятър
    Рейтинг: 835 Неутрално

    До коментар [#16] от "slave-holder.bg":

    А и пропуснах. Ей това е най големия бисер
    цитат
    "който иска евтин имот - на търг при ЧСИ.......ако МУ СТИСКА и иска да разбере какво представлява съдебната система "

    Какво искаш да кажеш, че като купувам от ЧСИ ще се съдя или какво. Явно не си наясно. Там правилата са ясни. Това което се продава е на ОСЪДЕНИ. Банката има грижата да го осъди преди да го пусне на кучетата извинявай на ЧСИ. Или казано направо не ме интересува съдебната система, тя си е свършила работата.
    А ти спечелилия вече отиваш и плащаш.
    Да ама ако имаш пари, а не ако чакаш да ти одобрят кредитчета.
    И знаеш ли защо?
    Защото в срок до 7 седем дни трябва да внесеш ЦЯЛАТА сума на която си спечелил. Иначе отива при следващия.
    Апропо продадените нива при ЧСИ са реалните при които някой нещастник (пак се извинявам) брокер е сключил сделка сега.
    И още нещо пак повтарям тези цитирам "защото Банките знаят , че има НЕкупили с кеш" тези с кеша независимо по какъв начин ги имат ЗНАЯТ цената на парите и няма де се излъжат да направят несигурна инвестиция.
    Като форекс играч да ме разбереш - инвестиция с дълговременна и несигурна ликвидност.

    Задачата е проста, за съжаление хората, които се залавят за нея, са като задачата - прости.




За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK