Мирослав Танчев, управляващ партньор в австрийската инвестиционна компания Robul: Не мисля, че цените отпреди кризата ще се върнат отново

Мирослав Танчев

© Красимир Юскеселиев

Мирослав Танчев




Сега в много от случаите при цените, на които се продава или отдава под наем,  инвестициите трудно се изплащат


Търсим шансовете на ситуацията - оглеждаме проекти, изпаднали в трудности


Планираме да започнем изграждането на втория етап на "Мегапарк", преценяваме възможността да изградим логистична база до летището, където имаме терен



Сега в много от случаите при цените, на които се продава или отдава под наем,  инвестициите трудно се изплащат


Търсим шансовете на ситуацията - оглеждаме проекти, изпаднали в трудности


Планираме да започнем изграждането на втория етап на "Мегапарк", преценяваме възможността да изградим логистична база до летището, където имаме терен




Напълнихте ли "Мегапарк" с наематели?
- През октомври 2010 г. получихме разрешителното за ползване на сградата. В момента "Мегапарк" е единственият, който предлага най-голямо количество офис площи на един етаж – до 4000 кв.м, което е отлично решение за големите фирми. Освен това проектът е изграден по най-съвременните технологии, енергийно ефективен е, което позволява да пестим от режийните разходи.


Към момента около една четвърт от 45 хил. кв.м офис площи са отдадени под наем. Наемателите са предимно компании от ИТ сектора и телекомуникациите, който се оказа доста стабилен по време на кризата. Другите заинтересувани наематели са кол-центрове. Площите, които сме отдали под наем, започват от 500 кв.м и достигат 3000 кв.м. Водим преговори с още по-големи наематели, които очакваме скоро да приключим.


В момента има малко нови инвеститори на пазара, които търсят офис площи. Основното търсене е от компании, които не са оптимално разположени. Например офисите им са разпръснати на няколко места и искат да се съберат на едно. Друг вариант е офисите да са в сгради, които не са функционални, или са на лоша локация. Моментът е благоприятен, защото се предлагат добри продукти на атрактивни цени.


При нас те се движат в зависимост от големината на площите и местоположението в сградата и са между 10 и 12 евро/кв.м. Наемните договори, които сключваме, са 5 годишни. Това са цени, които са по-различни от бизнес плана ни, изготвен когато започвахме проекта.


Как повлия кризата на бизнес плана ви?
- Кризата ни накара да преразгледаме ценовата си политика. Когато започнахме да строим през 2007 г., наемите на офисите бяха съвсем различни в сравнение с момента. Тогава мислехме, че за тази локация цените ще бъдат от порядъка на 14-15 евро/кв.м. Дойде кризата, наложиха се корекции. От друга страна, от края на миналата година и началото на тази пазарът като че ли започна да се стабилизира.


Отново има търсене, защото – както споменах - моментът е подходящ да се вземат хубави офиси на атрактивни цени. Търсенето и предлагането все повече доближават позиции си. Пазарът в съседните страни и Западна Европа вече е по-напреднал в тази насока. Не е това, което беше преди 3 години, но вече се прави един нормален бизнес.


Обикновено политиката на "Соравия" досега е била да продаде сградата, след като я построи и напълни с наематели. Водите ли вече преговори за продажбата на "Мегапарк"?
- Целият проект "Мегапарк" е джойнт венчър на четири австрийски компании - Soravia, Robul и фондовете CA Immo и Real Invest. В момента Soravia и Robul са двете компании, които оперативно водят бизнеса, а CA Immo и Real Invest са финансовите инвеститори.


Инвеститорите рядко купуват сграда, която не е довършена или е току-що въведена в експлоатация. Обикновено изчакват около година-две, за да видят как ще се развива бизнесът. През това време искат да се уверят чисто технически, че сградата е добра, а също така и да видят как върви ситуацията с наемателите. В нашия случай обаче инвеститорите се включиха в проекта от самото му начало. Дали след две години ще дойде друг инвеститор в "Мегапарк" сега не може да се каже.


Винаги съществува опцията някой от двата фонда CA Immo и Real Invest да вземат изцяло дяловете, така както CA Immo купи "Европарк" и IBC, която е наета от "Глобул". Сградата, която беше направена в центъра на София, на бул. "Цар Осводобител", навремето я купи "Лендмарк". Но като цяло засега още не мислим за продажба.


В момента фондовете много внимателно преценяват къде да влязат и какво да купят. Миналата година нямаше почти никакви сделки на пазара. Тази година вече се съобщава за първи сделки в Румъния. Да видим дали ще има такива и в България.


Консултантските компании твърдят, че в момента се водят преговори за продажба на няколко бизнес проекта. Какво показват вашите наблюдения?
- Миналата година единствените големи сделки бяха на гръцкия фонд Bluehouse. В момента се водят преговори за различни проекти. Проблемът е, че кризата доведе до отдръпване на инвеститорите от балканските пазари и те се концентрираха в Централна Европа. В Германия, Полша, Чехия вече има доста сделки.


От балканските страни Румъния, като че ли в момента първа дръпва на пазара и там отново започват да се появяват сериозни инвеститори. Надяваме се тази година да има сделки и в България. Инвеститорът гледа като цяло продукта - качество на сградата и запълняемост. Търсят висока рентабилност и възвращаемост.


Въпросът е дали вложените от предприемачите - дивелопъри (тези които развиват един проект) средства в сградите се изплащат. Играта е малко на изчакване. В момента е трудно да се каже къде е пазарът и какви са реалните нива на възвращаемост при продажба, защото практически няма сделки.


Каква възвращаемост търсят инвеститорите при офис проектите?
- За България не мога да кажа, защото търсенето в момента не е много прозрачно. За Румъния в момента нивата се колебаят между 8 и 10%, като зависи от проекта, като тенденцията е да слиза надолу. Ние се надяваме в този порядък да бъдат сключени сделките и в България.


Какви са плановете на "Соравия"?
- "Мегапарк" е четвъртият обект на компанията на българския пазар. В момента стават промени. Както вече казах, "Соравия" развива проектите си със съдружници. Отскоро аз представям именно един от съдружниците – "Робул", който пое оперативният бизнес при "Мегапарк".


При всички положения искаме да започнем заедно в кратки срокове реализацията на втория етап на "Мегапарк" – хотел от световноизвестна верига. Имаме още един общ проект в близост до летището, където е планирано да правим логистична база. За бъдещите планове на "Соравия" в България не мога да дам коментар.


Нямаме офанзивна стратегия - на всяка цена нови проекти. Ако намерим проект, който е хубав, може да се направи добър продукт и цената е атрактивна и имаме възможност - ще го развием. Сега обаче основните ни усилия са насочени към "Мегапарк" - да се запълни с наематели.


Другото нещо, което гледаме, са проекти, изпаднали в трудности. Вариантите са два – или да направим кооперация, или да вземем проекта изцяло, за да го довършим и развием. 


От тази година "Робул" влиза по-активно на пазара на бизнес имоти в България и вече самостоятелно ще развива проекти. "Робул" и "Соравия" имат общи проекти в България, Румъния и Сърбия. В момента съдружниците преговарят как ще се разпределят те и кой как ще продължи.


В какво се изразява по-активното влизане на "Робул" на пазара в България?
- Част от мениджмънта, който водеше недвижимата собственост на "Соравия", се прехвърли в "Робул". По принцип мениджмънтът винаги е имал дял в проектите, които развива. "Робул", както споменах, ще поеме оперативно "Мегапарк" в България, както вероятно и изграждането на офис център в Талин, в непосредствена близост до пешеходната част на стария град. В Румъния сме в процес на купуване на един проект. В същото време "Робул" засега прекъсва дейността си в Сърбия, като проектът за хотел в центъра на Белград ще остане на "Соравия". 


Всичките проекти на "Соравия" са в София. Гледате ли към други градове в страната, или оглеждате закъсали проекти в столицата?
- Както споменах, не мога да коментирам бъдещите планове на "Соравия". Ние от "Робул" сме съсредоточени в София и основната причина за това е, че тук търсенето е най-голямо, а и най-лесно може да се вземе финансиране. Освен това гледаме проекти с разгъната застроена площ над 5000 кв.м, защото малките трудно се изплащат. Търсенето на бизнес площи, в които влизат офиси, хотели, търговски центрове, е в София, защото тук са големите международни компании.


"Мегапарк" като проект има и втора част. Плановете ни са до лятото да започнем строителството на бизнес хотела, който е 4-звезден на голяма международна верига, а до края на годината и още една по-малка офис сграда от 8000 кв.м. В момента сме в преговори с банките за финансиране. Имаме разрешителното за строеж, но всичко зависи от пазарната ситуация и запълняемостта на първата фаза на проекта.


Кои са кредитиращите ви банки?
- Работим основно с австрийски банки. "Мегапарк" е финансиран от "Банк Аустрия". Имаме проекти, които сме правили с Райфайзен банк и Ерсте банк. 


Консултантската компания, която отдава площите ви под наем, MBL/CBRE излезе с доклад, че една четвърт от офисите в София са празни. Кога според вас ще се напълнят те с наематели?
- В момента се отсява пшеницата от плявата, както се казва. Ако през 2009 г. и началото на 2010 г. сезонът беше мъртъв и нямаше с кого да си говориш, то сега вече наематели има. Това, което се е променило при тях, е, че обикалят много проекти и се опитват да вземат черешката от тортата - хубав проект на възможно най-ниски цени.


В момента наемателите са в по-изгодна позиция. Ако преди кризата времето за сключване на един договор беше около два месеца, то сега този срок се удвои.


Трудност със запълването на площите ще имат спекулативните проекти на лоши локации. Виждаме, че сгради, които са готови от половин или дори една година, нямат наематели. Колкото и да сваляш цените, в един момент се замисляш дали да не изчакаш още година, но да сключиш договори при по-добри условия, защото в момента цените са екстремно ниски.


Много ли са проектите на пазара, които изпитват трудности?
- Има такива проекти, но при тях трудностите са заложени още в самото начало. Те се намират на лоша локация, не са били добре планирани, някои са с правни проблеми, строителството закъснява, не могат да се разплащат.


Има проекти, за които и банките, които стоят зад тях, вече са узрели за идеята да сменят мениджмънта, който управлява проекта, за да видят какво ще се прави оттук нататък. Нещата се промениха кардинално. Имаше обща еуфория, много се хвърлиха на пазара на бизнес имоти, като си мислеха, че ще изкарат лесно пари.


Стана едно завъртане на 180 градуса и 2009 г. беше доста трудна, през 2010 г. видяхме първите слънчеви лъчи. Това, което беше преди кризата обаче, не мисля, че ще се върне. В перспектива цените на офис площите на добри локации ще са между 12 и 13 евро/кв.м, като изключвам централната градска част.


Ако сравним българския и сръбския пазар, къде е по-лесно да се реализира един инвестиционен проект?
- В България процедурата и имотните взаимоотношения са изчистени. В Сърбия все още има значителни проблеми със собствеността на земята, макар че конституцията им беше променена и се разреши на инвеститорите да я придобиват. Цените на земята в Белград са по-скъпи от тези в София.


В Сърбия има допълнително оскъпяване от такса за инфраструктура, която се плаща на общината. Тя е в пъти по-висока от това, което се плаща в България за разрешително за строеж. В зависимост от това в кой квартал на Белград ще строиш таксата за общината варира от 300 до 600 евро/кв.м РЗП. Инвестиционните разходи в Сърбия са по-високи от тези в България и от тази гледна точка пазарът е по-скъп и по-труден.

Коментари (0)




За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK