Корпоративен профил: "Адванс терафонд"

© Дневник

"Адванс терафонд" (6A6)

Визитка:
Създадена: април 2005 г.
Адрес: София 1164, ул. "Златовръх" №1
Телефон: 02/4008 333; 4008 332;
Интернет адрес: www.advanceterrafund.bg
Дейност: придобиване и управление на имоти
Изпълнителен директор: Радослав Манолов
Последен отчет: индивидуален, към 31 декември 2010 г.

"Адванс терафонд" е фондът с най-много земеделска земя на Българската фондова борса. Историята му показва, че ако през 2005-2006 г. този тип дружества със специална инвестиционна цел тепърва прохождаха, сега те вече навлизат в нова фаза на бизнес цикъла, в която и дружествата, и инвеститорите му започват да берат плодовете от секюритизацията на земеделски земи.

За разлика от фондовете с диверсифициран портфейл от имоти, които имаха проблеми с управлението и възвращаемостта от вложенията си по време на кризата, фондовете в земеделски земи, макар да забавиха леко инвестиционната активност, останаха стабилни в условията на криза. Реално те единствени в момента оправдават максимата, че инвестициите в имоти са убежище по-време на криза.

"По мнението на повечето анализатори земеделската земя е единственият актив в България, който все още е драстично подценен в сравнение със средноевропейските нива. Основните причини за това са две - неефективното земеделие и изключителната разпокъсаност на парцелите", коментира Петър Василев, портфолио мениджър в "Алфа асет мениджънт", който управлява взаимен фонд, специализиран в инвестициите във фондове за имоти.

Всъщност от създаването си през 2005 г. досега "Адванс терафонд" премина през няколко етапа на набиране на ресурс, който вложи в портфейл от над 330 хил. дка., главно в района на Добружа и Дунавската равнина. Макар първоначалните планове на компанията да бяха да постигне портфейл от 450 хил. дка, които да окрупни и съответно да вземе по-висока аренда от тях, малко по-предпазливо компанията натрупа значителна маса още в края на 2008 г. и началото на 2009 г.

След това "Адванс терафонд" активно работи по окрупняването на земите и развитието на дългосрочни отношение със земеделски производители, което позволява договарянето на по-високи аренди. Така, ако в края на 2008 г. фондът имаше само един парцел с над 3000 дка, то две години по-късно те вече са четири. От три на седем се увеличават и землищата, в които дружеството има парцели с между 2 хил. и 3 хил. дка.

Натрупаната критична маса вече помага на фонда да печели от над два пъти по-високи ренти спрямо първи сключени такива договори по време на стопанската 2006/2007 г. Въпреки това размерът на арендите на декар се увеличава през последните години с намаляващ темп, което се дължи и на по-високата база. Историческите данни показват, че въпреки това фондът успя да събира наемите почти изцяло със средно несъбрани вземания за една стопанска година в рамките на 2-3%.

Освен от повишаването на арендите "Адванс терафонд" се възползва и от поскъпването на самата земя. Миналата година компанията реализира над 100% доходност от продажбата на около 1% от земите си, възползвайки се от интерес за придобиване от страна на големи арендатори. Тази година пък вече е договорила продажбата на още около 1% (5700 дка), като през януари вече осребри 583 дка при средна цена от 548 лв. на декар. 

Към 17 януари пък е сключен предварителен договор за продажба на 1265 дка на средна цена 604 лв./дка. Това е близо 60% над средномесечната цена, на която е направила последните си покупки на земя, и два пъти на средната цена на придобиване от стартирането на компанията.

На фона на общата тенденция на пазара на земеделска земя "Адванс терафонд" се отличава от компаниите в същия сектор с липсата на ливъридж за граденето на бизнеса си.

Компанията използва заемен ресурс за придобивания на земи в началния стадий на развитието си, след което премина към собствен капитал, като направи няколко увеличения на капитала, последното от които през есента на 2008 г. С привлечения ресурс компания изплати дълга си. Така сега освен с липса на лихвоносен дълг компанията поддържа и висока парична наличност. Това на практика минимизира възможността от ликвиден риск и дава възможност на компанията спокойно да изплаща дивиденти от оформящите се вече печалби за разпределение.

По закон този тип компании са задължени да разпределят поне 90% от печалбата си от реална дейност. Миналата година фондът разпредели малко над 3 млн. лв. под формата на печалби, с което част от доверието на инвеститорите във фонда отпреди няколко години се възнагради с 0.04 лв. за всяка тяхна акция. Допълнително миналата година фондът зарадва акционерите със задържане на ресурс в самата компания, като понижи комисионите, които обслужващото дружество взима за административните си и консултантски услуги.

Анализатори

Петър Василев, портфолио мениджър, "Алфа асет мениджмънт"
"Адванс терафонд" е най-голямото и най-ликвидното акционерно дружество със специална инвестиционна цел, инвестиращо предимно в земеделски земи. По мнението на повечето анализатори земеделската земя е единственият актив в България, който все още е драстично подценен в сравнение със средноевропейските нива.

Основните причини за това са две - неефективното земеделие в България и изключителната разпокъсаност на парцелите. Никак не е случайно, че един комасиран парцел от дори неколкостотин декара струва в пъти повече от разпокъсаните парцели в съседство. Затова ефективността на една такава структура като "Адванс терафонд" може да се измерва по това доколко е окрупнен портфейлът от земи и (не по-маловажно) ефективното и доходоносно управление на вече придобитата земя.

Дружеството е с най-голям процент арендувани земи сред останалите "земеделски" АДСИЦ и съответно приходите му от аренда са най-високи както като обща сума, така и на декар. Интересен факт е, че докато през предишните периоди преобладаваха почти изцяло покупките на земя, то напоследък се наблюдават и засилени продажби на парцели от портфейла на фонда - вероятно такива, които не са част от стратегическия портфейл на фонда и могат да се продадат с доста добра печалба. Това от своя страна следва да е добра новина за акционерите му, доколкото почти сигурно означава и по-високи текущи дивидентни плащания.

Александър Маджиров, портфолио мениджър, "ОББ асет мениджмънт"
"Адванс терафонд" е може би най-успешният АДСИЦ за секюритизация на земеделска земя у нас. Компанията успя да направи увеличение на капитала малко преди разгара на кризата и се възползва от успокоението на пазара на земеделска земя, като окрупнява имотите си. Над 23 млн. лева е кешът, който дружеството все още не е инвестирало.

Високият процент – близо 73% на отдадените под аренда имоти, прави паричния поток предсказуем. Все пак инвеститорите очакват крайно и позитивно решение на казуса около имота в градската зона на Стара Загора, който не може да бъде решен вече няколко години. От това как ще бъдат инвестирани свободните средства на фонда и дали мениджмънтът ще се справи със ситуацията в Града на липите ще се разбере и какъв е потенциалът за ръст пред акциите на дружеството.