Първи път, втори, трети.... продадено!




Принудителните търгове на имотите скочиха двойно от началото на годината


Банките трудно кредитират такива покупки

Далавера - това е една от асоциациите, които все още изникват в съзнанието на хората при думата търг. Причината - нагласените общински и държавни търгове, чрез които предварително избрани победители си пазаруваха имоти на изключително ниски цени, а след година-две ги препродаваха и ставаха милионери. Постепенно през годините и най-вече с пускането на частните съдебни изпълнители на пазара и първите плахи опити за частни публични търгове нещата се променят. 


Частните търгове набират скорост, докато броят на общинските и държавните намалява. Това показват данните на специализирания сайт targ.bg и на Камарата на частните съдебни изпълнители. Двойно са скочили обявите на частните съдебни изпълнители за принудителна продажба на имоти на длъжници от началото на годината спрямо същия период на миналата година. За три години ръстът им е около 300%. В същото време общинските са намалели с 10%, а държавните са се свили до 55% спрямо нивата си преди година (виж графиката).




Ръст


Ако през миналата година средно на месец са се обявявали по 700 – 800 търга, то сега за първите два месеца на годината имаме по 1500 – 1600 месечно, каза Мариян Петков, частен съдебен изпълнител и член на ръководството на камарата. Данните за началото на 2008 г. са 40–50 търга средно на месец за принудителна продан на имоти, посочи Георги Палпурин, основател на сайта targ.bg.


По информация на специализирания сайт обявените търгове за периода март 2010 – март 2011 са за близо 2 млрд. лв., докато за същия период, но година по-рано те са били за близо 877 млн. лв. Камарата не води статистика колко от имотите са се продали. Грубо може да се каже, че една четвърт от всички търгове приключват успешно още на първото обявяване, каза Петков.


Причини


Основна причина за увеличения брой търгове е кризата и повишаването на ръста на необслужваните ипотеки (лоши и преструктурирани), който по данни на БНБ е 16% към края на януари, смятат участниците в този пазар. Друг фактор са натрупването на стари обявления за търгове, при които не се е стигнало до сделка още от първия път, посочи Петков. Тези имоти се пускат втори и трети път, като това се брои за нов търг, защото цената е нова – отива надолу.


Допълнителен фактор е, че 5 години след началото на реформата при съдебните изпълнители делата за принудително събиране на вземанията са се увеличили. Фирмите и гражданите започнаха да се съдят все по-често, защото разбраха, че единственият законен начин да си вземеш парите обратно е чрез частен съдебен изпълнител, каза Петков.


Цената


Цената е основният фактор търгът да е успешен и да се стигне до сделка. Определянето на атрактивна, по-ниска от пазарната цена привлича купувачите и на самия търг обикновено се стига до доста по-висока стойност, показва практиката. При атрактивна начална цена на жилищата по време на търга може да се стигне до 20% увеличение, показват данните на targ.bg и Камарата на съдебните изпълнители.


Петков даде пример с апартамент в столичния кв. "Дружба", обявен на първия търг за 54 хил. лв., на който никой не се явил. На втория новата цена била 44 хил. лв., дошли 12 кандидати и в крайна сметка апартаментът бил купен за 58 хил.лв. Това е с 4 хил. лв. над първоначалната оферта, което дори мен ме учуди, коментира частният съдебен изпълнител.


Нова къща в софийското с. Драговищица, която се намира на 15 минути от станцията на метрото, с ток, вода, канализация и изградена инсталация за отопление е била продадена за 60 хил. лв., което е с 10 хил. лв. над първоначалната цена, разказа Палпурин.


Новата пазарна ниша


Разликата между двата търга е, че при първия става дума за принудителна продажба, а наддаването за къщата в Драговищица е организирано от частна фирма. Продажбата на имоти на търгове от частни фирми е нова практика за България, която бавно и трудно набира скорост от средата на миналата година. За първи път пазарът беше тестван през 2008 г. от българския офис на "Европолис" - с жилище в Пловдив при възходящ пазар на имотите и силно търсене.


Въпреки това на търга не се яви никой и жилището беше продадено по традиционния начин чрез посредничеството на агенцията. "Липсата на интерес към подобен тип сделки не е показателна за общото състояние на пазара на имоти, а по-скоро, че потребителите не са готови да купуват частен имот на търг", коментираха тогава от "Европолис".


От средата на 2010 г. обаче на пазара вече има три компании – "Алмарк", "Венус рейд" и "Метропол М", които прилагат новия подход за България. Не всички търгове, които са организирали, са успешни. Опитът им показва, че бързо и лесно се продават имоти на стойност до 50 – 60 хил. лева, докато по-големите, особено тези с инвестиционни цели, се пласират по-трудно.


Вчера "Алмарк" за първи път организира в България и лот за продажбата на 15 имота в един ден. Четири от имотите, които бяха обявени няколко месеца преди търга, заради атрактивните си цени намериха купувачи още преди самото наддаване. Такъв е случаят с наследствено жилище от 58 кв.м в София близо до НДК, обявено при начална цена от 52 хил. евро, а продадено за 57 хил. евро. Капарирани от руснаци са и три ваканционни имота в Банско в близост до лифта. Най-атрактивният от тях е ателие от 32 кв.м за 16 820 лв. 


Купувачите


Имотите, пуснати на търгове, се купуват основно от българи за собствени нужди, които разполагат със свободни пари. Според Мариян Петков вече никой не купува имоти от съдебни изпълнители с цел бъдеща препродажба на по-висока цена. Спекулантите изчезнаха от този пазар в средата на 2008 г., казва Петков. Ваканционните имоти пък се купуват основно от руснаци, посочи Палпурин. Другият голям купувач на жилища са банките, които предпочитат сами да придобият имотите на длъжниците си и след това да се опитат да ги продадат по традиционния начин.


При близо 8000 продажби на апартаменти, обявени на търгове от частните съдебни изпълнители в София за една година, около 700 – 800 от тях са станали собственост на банки, показват данните на камарата. Обяснението е, че банките са отпуснали кредит в пиковата 2008 г., когато цените бяха на върха. Днес те са поне с 30% надолу, но банката иска да вземе същите пари, купувачи естествено няма и за да не пада цената на жилището, те ги изкупуват, обясниха съдебни изпълнители и банкери.


"Принудени сме да правим това, за да не подарим жилище на някой. След това се опитваме да реализираме продажбата на апартамента по традиционния начин", каза Петър Андронов, главен изпълнителен директор на СИБанк. Според него късите срокове при принудителната продажба - в рамките на месец, не позволяват обявата за търга да стигне до по-широк кръг хора, докато при традиционните методи жилището може да бъде продадено в рамките на година и да се получи по-добра доходност.


Според Андронов придобиването на около 800 имота от банките не е голям дял на фона на хилядите необслужвани кредити. Преди време изпълнителният директор на агенцията за недвижими имоти "Адрес" Цветелина Тасева коментира, че от поведението на банките ще зависи и дали цените на имотите ще продължават да падат, или пазарът ще се стабилизира.


Развитие


Противоречиви са оценките за възможностите за развитие на този нов пазар в България. Основна пречка е, че банките не финансират имоти, купени чрез търг, смятат участниците на пазара. Причината е 7-дневният срок, в който победителят от търга трябва да внесе сумата. Обяснението е, че няма банка, която за толкова кратко време да одобри отпускането на кредит. При четиригодишния ми опит като частен съдебен изпълнител имам само един случай на купен с кредит имот, и то защото роднина на спечелилия търга работеше в банка, посочи Мариян Петков.


Петър Андронов описа ситуацията като параграф 22. Банките не могат да дадат предварително одобрение, защото нямат обезпечението по кредита, понеже играещият на търга все още не е станал собственик на имота. А дори и да спечели търга, той пак не е собственик, докато не плати цената. Според главния изпълнителен директор на Уникредит Булбанк Левон Хампарцумян тяхната банка финансира такива покупки, като предварително уточняват с клиента максималната цена на кредита, който банката е готова да му отпусне.


Хампарцумян сравни този тип кредитиране с финансирането на приватизационна сделка, където бъдещият купувач също се уточнява предварително с банката.


Въпреки това Хампарцумян не вярва да има развитие в частния бизнес с продажба на имоти на търг. За него причината е културно обусловена, открива я в манталитета на българина и не смята, че може да се прави сравнение с британския и американския пазар, където има традиции в тази област. Според Андронов обаче на българския пазар винаги е имало и има място за посредници. Така че времето ще покаже дали този сегмент ще се развие, каза шефът на СИБанк.


Прогнозата на частния съдебен изпълнител Мариян Петков е, че през следващите две-три години броят на принудителните продажби ще се увеличава. Затова е възможно хората, преди да стигнат до тях, да опитат да реализират имота на частни търгове, за да получат по-добра цена, коментира той.

Ключови думи към статията:

Коментари (4)
  1. Подредба: Сортирай
  1. 1 Профил на id
    id
    Рейтинг: 498 Неутрално

    Лили, днес накъде духа вятъра?

  2. 2 Профил на Шукри Шашкъноглу
    Шукри Шашкъноглу
    Рейтинг: 495 Неутрално

    Цитат:
    Въпреки това Хампарцумян не вярва да има развитие в частния бизнес с продажба на имоти на търг.
    -----------------------------

    Естествено е,че е прав г-н Хампарцумян..........както винаги ......
    и причините са няколко

    1.Народопсихология

    2-Ситуацията с необслужените кредити СЪВСЕМ не е такава каквато се описва - много по благоприятна е!

    3-Няма какво да се продава на търг - за София има 110 апартамента САМО !!!

    -----------
    ЛИНК към сайта на ЧСИ :

    http://www.sales.bcpea.org/?q=properties&page=6&field_court_value=45&value_chsiname=&;tid_1=&tid[0]=3&tid[1]=2&tid[2]=1&;tid[3]=4&date_filter_1[value][date]=&date_filter[value][date]=2011-03-09&field_startprice_value[min]=&field_startprice_value[max]=&field_area_value[min]=&field_area_value[max]=&keys=

    ------------
    просто това момче парпурин има пари за харчене - смята че с реклама/платени съобщения може да обърне Пазара надолу пак
    КУПУВАЧИТЕ му се връзваха-докато не погледнаха КАКВО реално се продава,след което изтрезняха и разбраха,че Пазарът отново расте и безплатната софра се отлага..........за кой ли път

  3. 4 Профил на miro84
    miro84
    Рейтинг: 8 Неутрално

    Поне един икономист в България - Левон явно осъзнава, че културата и манталитета са основно влияещи върху икономиката.





За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK