В Банско: Презастроено, недостроено, продава се

Части на Банско се превърнаха в жилищни комплекси, в които се продават апартаменти

© Юлия Лазарова

Части на Банско се превърнаха в жилищни комплекси, в които се продават апартаменти



Тази седмица ви предлагаме серия от текстове за реално случващото се в Банско по време на активната част от ски сезона. Екип на "Дневник" беше на място през миналата седмица, за да проучи и разкаже. Журналистите ни бяха в ролята на туристи освен в ситуациите, в които разговаряха за мнения и коментари, които ще бъдат използвани в текстовете. 


​След като в понеделник разказахме какво се случва с опашките на кабинковия лифт, а във вторник за местния бизнес, днес ви предлагаме материал за състоянието на имотния пазар в един презастроен град. 


7000 евро. Седем хиляди евро - за да няма съмнения за нулите. За толкова се продава в обява в интернет едностаен апартамент от 37 кв.м в Банско. Офертата всъщност вече не е актуална, защото в неделя е продаден на цената на половин подземен гараж в столичен квартал. Изчислено на квадратен метър, това прави 189.18 евро! 




Преди седмица на витрината на една от агенциите за недвижими имоти в града беше изложена обява за апартамент от 141 кв. метра за 250 евро на квадрат. И според собственика на агенцията тази обява виси от доста време, почти беше забравил за нея.


В отчасти презастроения, а в други части - недостроения град Банско,


стойностите на пазара на недвижимости са близки до това "да се подаряват апартаменти"


коментира за "Дневник" Милена Миленкова, управител на агенцията "Имоти Банско БГ". Тя е продала и споменатия едностаен апартамент.


За всеки, който някога е харесвал очарованието на онзи Банско отпреди строителния бум, сегашното състояние на нещата е неприемливо. До кризата през 2008-2009 г. градът получи цели нови жилищни комплекси. Някои от тях се превърнаха в хотели. Други бяха разпродадени като апартаменти. Трети останаха недовършени. Много от завършените са непродадени. Вече построените влияят на хотелиерския и ресторантьорския ​бизнес, както стана ясно от материала "Страда ли поминъкът в Банско".


Прекаленото строителство не е проблем само на Банско. В околностите - в Разлог, Баня и Добринище, също бяха изградени много комплекси. В района на игрището "Пирин голф" ще попаднете в нещо като миниград - сгради, сред които има и работещи, но и запуснати, дори започнали да се разграбват. Някои стоят на бетонни основи или докъдето кризата ги е хванала. 


Вероятно около 20 сгради все още са недовършени

© Юлия Лазарова

Вероятно около 20 сгради все още са недовършени


Това застрояване има пряко отношение към казуса дали да се разреши изграждането на втория кабинков лифт. Критиците на проекта смятат, че натискът върху настоящата лифтова инфраструктура идва от прекаленото разрастване на града и неимоверното увеличаване на легловата база. Те не без основание, смятат, че ако се разреши втората кабинка, след това ще се влезе в омагьосан кръг - ще започне да се настоява да се разширява ски зоната, което може да доведе до ново застрояване, после ще се иска трети лифт и т.н. Като се има предвид какво се случи след построяването на настоящата гондола, опасенията им звучат основателно.


Други, по-конспиративни теории гласят, че натискът за лифта идва от инвеститори, които имат непродадени апартаменти и искат пазарът да се раздвижи. В тази сфера са и съмненията защо е толкова силна подкрепата от местните жители. Те също


имат интерес да продължат да продават имоти


ако има пазар за тях. За немалко банскалии продажбата на терени от по 200 евро квадратния метър беше солиден доход в годините на строителен бум.


Сега целият този пазар е замрял и имоти почти се подаряват. Правят се сделки, но далеч не с обемите от Черноморието и на много ниски цени. От 160 агенции в силните години за пазара в града действат около 15. Колко са точно свободните апартаменти (в завършени сгради), и то пуснати в активна продажба, няма статистика, трудно е да се направи и приблизителна оценка, защото някои се препродават директно от вече закупилите ги. 


Фотогалерия: Банско и неговите (не)завършени строежи >


В една от фирмите за имоти разговаряхме с агента, който помоли да не споменаваме името му. Но разказа какво се случва, а твърденията му се потвърждават и от други агенции. 


В момента сделки се сключват от 200 до към 650 евро на квадратен метър. В случая със 141-квадратния апартамент (доста голям за ваканционен имот) проблем би могла да бъде годишната поддръжка на общите части. Някъде искат по 10-12 евро на квадратен метър. "Това означава, че при такъв голям имот годишната ви такса ще е над 1200 евро, може и повече. Това прави последващата издръжка много скъпа и нерентабилна", коментира той. Затова се търсят по-малки имоти и с поддръжка до към 6 евро на квадратен метър.


Втората кабинкова линия в Банско може да помогне, но и да докара нови строителни проблеми на града

© Юлия Лазарова

Втората кабинкова линия в Банско може да помогне, но и да докара нови строителни проблеми на града


Сделки на 650 евро се сключват само за най-добрите места, които са относително близо до лифта, поддържат се добре целогодишно или разполагат с басейн и други места за почивка. Реалната стойност на имотите обаче е около 330 - 350 евро, или близо до разходите, които са направили инвеститорите за изграждането. "Толкова е и данъчната оценка в общината, независимо дали сте го купили на 500 или 600 евро", разказва той. 


По негова оценка


в града има около 20 недовършени сгради


В последните години общината направи видимо много неща, за да оправи инфраструктурата. Но не навсякъде. В по-крайните нови махали все още положението е като в някои нови столични квартали - неоформени улици, липса на тротоари и каквато и да е нормална инфраструктура. Зимно време, ако не е заледено, е кално. Като цяло усещането е за едно хладно място. "Злото вече е направено, няма повече какво да се стори. Оттук нататък кметът гарантира, че няма да се строи повече, и аз вярвам, че ще е така, казва Малин Бистрин от от Съюза на туристическия бизнес. Аз бях един от най-недолюбваните от предишния кмет (Александър Краваров), защото не приемах това, което се случва с града."


Миналата година пазарът е регистрирал оживление покрай покупките от руски туристи. Тази година кризата - политическа и с девалвацията на рублата, са довели до отлив от руснаци в Банско. С тях си отишъл и този току-що заченат пазар. "А той беше хубав. Руснаците плащат по-добре", разказва собственикът на агенцията.


Историята се потвърждава и от Милена Миленкова: "В края на 2013 покрай Нова година и руската Коледа имаше страшно много сделки. Запитванията идваха месец-два по-рано, а когато идваха в Банско, се сключваха сделките.


Тази година имаме само едно запитване от Русия


Ако един имот струва 30 хиляди евро, руснакът ще се пазари за 27 хиляди. Българинът ще иска да го вземе на 20 хиляди или ще търси нещо друго."


Според нея има вече оферти за продажби от руснаците на прясно придобитите имоти. Продават и англичаните, които бяха основни инвеститори до кризата. Между двата вида собственици има и други разлики. "Когато дойде едно руско семейство, мъжът си тръгва след седмица, но съпругата и децата му остават за три месеца. Много от техните приятели или те самите имат апартаменти и по морето и ги ползват активно. Англичаните идват за седмица или десет дни и след това търсят начин да го отдават под наем", казва човекът от Банско.


Bulgarian Properties отчита, че през 2014 г. цените в Банско са продължили да спадат. "Но добрите новини са, че спадовете останаха в рамките до 5% и можем да очакваме повече сделки през вече доста активния зимен сезон", се казва в проучването на компанията, специализирана именно в продажбите на имоти на чужденци.


Нивата на продажби на имоти зависят от качеството на завършените имоти и отдалечеността от настоящия лифт

© Юлия Лазарова

Нивата на продажби на имоти зависят от качеството на завършените имоти и отдалечеността от настоящия лифт


Средната цена на продадените апартаменти в Банско за 2014 г. според тях е 360 евро/кв.м. Средната обща цена на закупените апартаменти в курорта е на рекордно ниски нива – 20 100 евро. "Това на практика е такава цена, която е достъпна и за местните купувачи", се казва в анализа. Но се отчита и друга тенденция: "Докато българите са само 50% в Банско, те стигат до рекордните нива от 90% в останалите два курорта –


Боровец и Пампорово, които в момента са изцяло доминирани от български купувачи


Изследванията са правени при сходни обеми на пазарите.


"Софиянци в последните години предпочитат да си купуват имоти в Боровец и селата около Самоков, защото е близо и цените са добри. Пампорово е атрактивен за хората от цяла Източна България, идват от Бургас, дори и от Варна. Но ниските цени ги привличат и в Банско", каза изпълнителният директор на компанията Полина Стойкова за "Дневник". В момента фирмата предлага активно около 500 имота в Банско.


Агенцията е отчела покачване на руските купувачи през миналата година, но далеч от нивата от морето, където практически те спасиха пазара и доведоха до ново строителство. "В момента строителната активност в Банско е на нулеви равнища. В последните години няма ново строителство. Има много силен вторичен пазар, който натиска допълнително цените надолу", казва Стойкова.


И тя, и хората от местните агенции в Банско твърдят, че има активизиране на англичаните, най-вече заради ниските цени. Сега вече могат да си позволят да купуват имоти по 20-25 хиляди евро или 350-400 евро на кв.м., което е много по-приемливо от онези над 1200 евро, които им се искаха в най-силните години. "Даже назначихме англичанин в офиса в Банско, което не ни се беше случвало отдавна", казва Стойкова.


Основният въпрос е какво ще се случи, ако се построи нов лифт. Човекът от Банско ни разказва, че все още има много терени в широките рамки на града, в които са инвестирани средства преди години и където е планирано да се строи. "Предполагам, че ако се чуе или започне да се изгражда нов лифт, това ще има най-малкото психологически ефект и ще раздвижи пазара", смята той.


"Трябва да е ясно, че имотите нямат нищо общо с лифта или е много малко


Но ако се пусне слух, че ще строи лифт, и решат да пооправят инфраструктурата, тогава може би настоящите собственици няма да продават толкова активно и цените ще се нормализират", смята Милена Миленкова.


Полина Стойкова обаче има точно обяснение на схемата как се раздвижва пазарът в един туристически център: "Ако курортът има устойчиво развитие, ще идват туристи. А след това ще има отражение на имотния пазар. Вторият лифт сам по себе си няма да доведе до бум. Ако има доволни туристи и всичко е наред, това ще генерира интерес за покупка на имоти, за да се връщат. В курортите туризмът е водещ. Инвестицията е последващо решение."


Всичко, което трябва да знаете за:

Ключови думи към статията:

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK