Пазарът на жилища излиза от ваканция

След няколко години криза пазарът на недвижими имоти се съживява на фона на исторически ниски лихви по кредитите и повишени доходи спрямо годините на бума със сделки. Според някои участници на пазара се виждат първи признаци на имотен балон, според други ситуацията е далеч от това. Купувачите днес са много по-взискателни към качеството на строителството и не са готови да купуват на всяка цена. На по-големите пазари - основно София и по-големите областни градове, най-голямото предлагане очаквано не е на чисто ново и отговарящо на тези изисквания за качество на строителството.

Въпреки опита от годините на много активен пазар и издадените множество разрешения за строителство регулациите все още създават множество проблеми на инвеститорите в жилища, а визията на общините за дълъг хоризонт на практика не съществува. Данните за имотни пазар пък са нещо, което всеки сам се опитва да създава на базата на разпокъсаните данни от няколко институции и на собствения си опит. "Дневник" ще представи в кратка поредица картина на пазара на жилищните имоти от гледна точка на брокерите и строителите, на официалните данни, както и проблемите, които спъват пазара. Ще се върнем и във времето да разберем как са се променяли жилищата и кварталите в годините.

Колко голямо е оживлението

Според анализатора на агенция "Явлена" Младен Митов след оживлението, появило се от миналата година, сега през първото тримесечие има "известно отстъпление", ако се съди по броя на сделките. "Спадът не е особено голям, но се вижда най-вече в големите областни градове", обяснява той. Тоест, там, където на практика е развит пазарът на имоти. Според него все пак със сигурност може да се каже, че в момента пазарът на жилища е най-активният за последните три години. По данни на агенцията, която има офиси в повечето големи градове, около 80% от купувачите търсят дом, в който да живеят, а останалите - за инвестиция.

Според него на пазара са излезли хората, които от години планират покупка на жилище, но високите цени от 2008 г. са ги отблъснали и сега са решили да купят, когато са спаднали "до разумни пазарни нива".

По данни на агенцията тези наблюдения важат за София, Варна, Бургас, Стара Загора, Пловдив и Русе донякъде. Неочаквано за брокерите много активен пазар е Пловдив, вероятно заради развитието на логистични центрове в района и стичането там на работещи активно хора. Градът е забележителен и с друго - там на практика строителната активност не е била убита годините на кризата.

Според Георги Павлов, изпълнителен директор на друга голяма агенция за имоти "Адрес", оживление е точната дума, която определя пазара в момента. В годините на бума годишно сделките са били 45 хил, докато сега са 25 хил. за най-големия пазар - София.

Анализаторът на "Явлена" казва, че през първото тримесечие на тази година се наблюдава лек спад на сделките спрямо година по-рано - с около 3%, което той определя като незначителен и въпрос на пазарна флуктуация. "Но истината е, че няма сериозен ръст, измерен с две цифри, на каквито бяхме свикнали преди кризата", посочва той.

"Сега сме над нулата и се върви нагоре. За съжаление, имам чувството, че се надува балон, който може да се пукне. За да има развитие, трябва да има трайно развитие на икономиката, хората да имат високи доходи, за да си позволят за изплащат жилища", казва Стьопа Апостолов, който е на пазара на жилища в София от 1992 г. с компанията "АС Стройинженеринг" ООД.

Във времето на бума през 2004 г., амбицията беше да се купи по-евтино жилище, което да се препродаде по-скъпо след влизането на България в ЕС, като тогава 80% от купувачите на апартаменти в нови жилищни сгради бяха чужденци. Докато сега жилищата ново строителство основно се купуват от българи, казва Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD.

Според него, ако се гледа броят сделки с жилища, ситуацията е далеч от бум - към момента той е под 50% от нивата, регистрирани през 2008 г. Но цените на някои места вече надхвърлят тези от предишния възход на пазара. Причината за по-малките обеми е в липсата на предлагане и по-малкия брой издадени нови разрешителни за строеж.

Наистина през последните седем – осем месеца пазарът на жилища е в подем, казва и Пламен Андреев от "Планекс". Увеличи се броят на сделките, интересът към закупуване на жилище е факт. Може би застоят, несигурността и намалялото в годините предлагане са една от причините, за отпушване на пазара. Втората основна причина – при благоприятните условия за кредитиране, инвестицията в жилище е с най-добра доходност за спестените средства, допълва той.

Неговата оценка е, че няма голям дефицит на предлагане на нови качествени жилища, а по-скоро така изглежда, защото в момента излизат проекти на хубави локации, с добри качества и естествено – интересът е повишен. "Утре няма да можеш да купиш това, което днес ти харесва."

Какво се търси

Отговорът на този въпрос е в това кой купува. И брокерите, и строителите казват, че за разлика отпреди години, когато най-търсените жилища бяха двустайните, сега ситуацията се е променила с превес на тези с три стаи. Последното важи особено за млади семейства, които си купуват първото жилище, и искат да си осигурят стая за планираното си дете.

Стремежът е и към предимно нови жилища заради по-големия комфорт, който предлагат те в сравнение със стария жилищен фонд.

По данни на "Адрес" съотношението между сделки с новопостроени жилища и стар фонд е 30% към 70%, а в годините на бума новите жилища са формирали и до половината от сделките. Според Павлов обаче по-голямата разлика в полза на построените преди години жилища е по-нормалната ситуация. Посочва, че в развитите страни този дял е много по-малък. "Овехтяването на жилищния фонд и нарастването на населението са двата фактора, движещи новото строителство. В България вторият двигател вече е угаснал", обяснява той.

Има голямо предлагане на пръв поглед, но то идва от стария жилищен фонд докато има недостиг на качествени жилища, казва пък Стьопа Апостолов. "Старите жилища не предлагат този комфорт, характерен за новите, но се вместват във възможностите на хората".

Клиентите са все по-запознати, образовани и информирани, така че обикновено знаят какво търсят. Купувачите са готови да платят премия за качество, допълва Димитър Савов. Според него жилищата с две спални и хол представляват основното търсене и формират 50% от пазара на ново строителство. Докато интересът към двустайни жилища се формира от хората, които купуват с цел инвестиция. Според Савов промяната идва през 2015 г., преди която големият дял на сделките е при двустайните. "Пазарът следва бита на хората - оказва се, че семействата в София все по-малко канят гости вкъщи, заради което не им е нужен просторен хол или голяма кухня. Това са активни хора, които водят активен социален живот и много пътуват", обяснява той.

Купувам, нищо, че го няма още

По данни на "Адрес" за последните две години три пъти са намалели офертите за нови апартаменти, защото заради кризата строителите не могат сега изведнъж да смогнат на завишения интерес. Това е и причината по-малките сгради да успяват да разпродадат голяма част от апартаментите "на зелено". Това е фазата, в която не може да се разчита на банков кредит за жилище, което не съществува още, но и цените са по-ниски. Също така е и въпрос на риск, макар че по общо мнение на бранша некоректните инвеститори са си отишли с кризата.

"Все пак хората трябва да разберат, че при покупка "на зелено" те не купуват жилище, а финансират строеж. Това си носи своя риск, който макар и малък, съществува", напомнят от "Адрес". Дават пример с практики в други държави, където строителите са длъжни сами да си финансират строежите или пък могат да приемат вноски от купувачите, но по така наречените ескроу сметки и рискът е изцяло за тяхна сметка.

Малките жилищни сгради предимно се разпродават "на зелено", на пазара почти нищо не излиза от тях, казват от "Явлена". Според Младен Митов е трудно да се каже каква част от сделките са по тази линия, но делът им не е твърде висок.

Димитър Савов обаче посочва, че в тяхната компания на практика всички жилища се продават "на зелено". Този сегмент на пазара е активен днес по една основна причина: инвеститорите са професионалисти и разполагат с финансиране за своите проекти. Доказателство за промяната е и активирането на издадените разрешителни за строеж. Ако в периода 2009-2010 г. около 30% от издадените разрешителни за строеж започват да се изпълняват, то в момента това се случва с 60% от тях.

Обикновено до завършване на проекта реализираме 75-80% от имотите, т.е. те са продадени. Останалите за продажба имоти се продават в рамките на 1-2 години след акт 16, казва Пламен Андреев. Купуването в процес на изграждане дава възможност за по-добър избор, промени по време на строителство и т.н., което е в плюс за купувача, добавя той.

"Решението да купите жилище "на зелено" се взема при убеденост в безспорната репутация на предприемача и при преценка, че сте намерили най-подходящото за вас и втори път трудно бихте имали тази възможност. Ако мотивът е, че цената е много ниска – рискът е неоправдан", допълва той.

Къде са цените

Според Павлов от "Адрес" "още малко" остава да се достигнат цените на имотите от времето на бума. Важната разлика сега обаче е, че спрямо 2008 г. доходите са много по-високи, което прави и жилищата по-достъпни. Поне що се отнася до най-големия пазар София. През 2008 г. средната заплата е била 800 лева, а сега е 1300 лв., а това е огромна разлика, казва той. Това означава, че достъпността на имотите сега е много по-голяма отпреди кризата.

София се откъсна ценово, парите са тук, казва Павлов. По данни на агенцията сега ценовата разлика в сходни имоти между София и другите големи пазари като Варна, Бургас и Пловдив става все по-голяма. "Но да не забравяме, че на пазара на жилища у нас участват само 10% от населението", посочва той.

Голяма част от младите хора, особено тези, които са в ИТ сектора, имат добро заплащане и банките ги ухажват, което им позволява да плащат високи вноски по жилищата. Но и този пазар е променлив, виждам, че някои фирми се изнасят и тези хора остават без възможност да изплащат вноските. Така банките стават собственик на жилището и излизат на пазара, което задушава новото производство, смята Апостолов. Логиката му е, че банките като продавачи се стремят да с и върнат парите, отпуснати като кредит и съответно цената на такова жилище е много по-ниска от тази на жилище, което е ново и не е минало през първия си купувач.

Като се разгледат големите имотни сайтове, човек може да си изгради представа за цените, посочва Митов от "Явлена". С важното уточнение, че ако преди няколко години купувачът е можел да свали от офертната цена до 15% отстъпка, сега процентите са 1-2%. А може и да се повиши, ако има купувач, готов да плати веднага.

Той все пак уточнява, че дори два съседни апартамента не могат да имат еднаква цена, защото единият винаги има нещо по-добро като качество. "Вътрешната сегментация е факт", допълва той.

"Клиентите днес са много наясно какво търсят и не са в еуфория, че да харчат повече от предвиденото", допълва картината на пазара той.

Според него е добре, че има ръст в цените, защото това означава, че пазарът е жив. "Някои цени надхвърлиха 1000 евро на кв. м, но има защо. В същото време пазарът е много шарен - квадрат жилищна площ може да се придоби е и за 600 евро, и за 2 хил. евро, казват от "Явлена".

За разлика от годините преди кризата пазарът днес не е всеяден. Постигането на качество става с много повече разходи и съответно цената става по-висока, анализира Пламен Андреев. Според него цените в момента, в различните ценови категории, са нормални. С очакваното повишаване на строителната себестойност – труд, материали, е възможно цените на жилищата да нараснат с 5-10% спрямо сегашните нива.

Кой как плаща

Каква част от депозитите влизат в действие при покупката на жилища през последната година, когато и лихвите са вече на много ниски нива, е трудно да се определи с точност. Според данните на "Явлена" около 50-60% от купувачите съфинансират покупката с кредит.

Важното уточнение е и че банките, макар и да предлагат евтини пари в момента, са много по-предпазливи към това, което финансират. Ако в годините назад е можело да се вземе банков заем, с който да се финансира жилище, когато сградата е в началната си фаза, то сега финансовите институции не са склонни да отпуснат пари преди да е наличен така нареченият Акт 15 или когато сградата е готова на фаза груб строеж. С други думи, когато се вижда с просто око.

В момента банките финансират не повече от 90% от стойността на имота и то в идеалния случай, когато насреща си имат клиент със стабилни и високи доходи и добра кредитна история. Освен това, ако имотът е качествен - такъв, за който е сигурно, че стойността му ще се повишава във времето.

Данните на БНБ показват, че общата сума на отпуснатите жилищни кредити към края на февруари, нараства за 10-и месец поред, като увеличението е с 2% на годишна база и вече надхвърля 8.8 млрд. лв. като обем.

Финансирането на покупката за повечето клиенти е свързано с банков кредит, дори и да разполагат с цялата сума за сделката, посочва Пламен Андреев. Клиентите си запазват средства за завършване, обзавеждане и други цели, и предпочитат кредитирането, защото в момента условията са добри, обяснява той.

Според данните на BLD в някои квартали 90% от клиентите плащат с готови средства, а в други - предимно след като са взели кредит. "Младите хора все по-малко започват да купуват жилища, което се дължи на манталитета на новото поколение. Не искат да се обвързват, не са сигурни дали ще са тук изобщо. Не мислят за вариант препродаване, защото не гледат толкова надалеч във времето", казва Димитър Савов

Имоти за ваканция

Съживяване се вижда още от миналата година и на пазара на ваканционни имоти, когато спрямо 2015 г. ръстът на покупките е три пъти, сочат данни на една от компаниите, работеща в сегмента - "Грийнлайф".

Купувачите са както руснаците, които през 2015 г. са били в позиция на изчакване заради обезценяването на рублата, така и българите. На последните се дължат около 30-40% от сделките с апартаменти по морето, показват данните на тази компания.

Пo данни на Arco Real Estate интересът на чужденците към покупка на имоти с инвестиционна цел у нас се е удвоил в края на 2016 г. и продължава да расте и през първото полугодие 2017 г.

Според Екатерина Желяпова, търговски директор на "Грийнлайф", причината за интереса на българите към апартамент на морето, сега се крие в това, че хората, които имат свободните пари, мога да купят по-голям имот, при това напълно завършен във ваканционните селища в сравнение с възможностите на пазара в София. Тя дава пример, че ако за качествен апартамент в София трябват поне 60-65 хил.евро, то за сходен ваканционен ще се платят 35-45 хил. евро в зависимост от локацията, при това завършени "до ключ".

Пo данни на Arco Real Estate, 90% от запитванията, които са постъпили от началото на сезона, са за ниско бюджетни имоти - до 30 хил. евро и основно за апартаменти с една спалня, които се предлагат предимно на вторичния пазар.

"Според мен затова българите са склонни да инвестират в морски обекти, които да дават под наем, а купувайки "на зелено", получават още по-ниска цена", казва Желяпова. Някои от сделките са с цел препродажба, но доста хора вече, които имат възможност, искат наистина да имат свой дом и на море. По данни на компанията повечето сделки с такива жилища се плащат с налични пари, а не с кредити.

И тук, както при жилищата в градовете, се търсят вече качествени имоти.

За разлика от строителите на градски жилища, тези на ваканционните имоти, разчитат за продажбата основно на агенциите, макар да не са изключение и директните покупки от инвеститора - основно от хора, които вече са наемали апартаменти в техни сгради и са ги харесали. "Ако комплексът е познат на пазара, функционира повече от пет години, става доста по-разпознаваем и става по-лесно да се продава директно", казва Желяпова.

Компанията се стреми да изгражда ваканционни жилища в райони, които не са презастроени, защото клиентите, идващи от пренаселени градове, очаквано търсят спокойствие и бягство от шума на големия град.

За оживлението на пазара на ваканционни имоти, по оценка на Arco, допринасят ниските лихви по депозитите. В същото време интересът на чужденците към покупка на имоти с инвестиционна цел у нас се е удвоил от края на 2016 г. и продължава да расте и през първото полугодие 2017 г.

Много от строителните компании, гарантират доход в размер на 6-7 % (някои до 10%) за 2-3 години. След този период, инвеститорите предлагат управление на имота, като обещават получаването на същия или по-голям процент възвращаемост, в зависимост от условията на договора. Някои външни фирми предлагат управление на имоти срещу процент от доходността, посочват от Arco.

От "Грийнлайф" допълват, че инвеститорите във ваканционни имоти, често предлагат управление за времето, в което няма да се ползват от собствениците.

Според прогнозите на Arco Real Estate, предлагането на ваканционни имоти ще продължи да бъде по-голямо от търсенето, като традиционно водещ за страната ще остане пазарът на жилищни имоти. Поради продължаващата икономическа криза в Русия и наложените санкции от ЕС, и през 2017 г. руските туристи няма да са основния двигател на пазара на ваканционни имоти у нас. Той ще се движи от другите чуждестранни туристи, и във все по-голяма степен от българи.

Всичко, което трябва да знаете за: