Строителството на жилища в България - една одисея в 21 век

© Мария Съботинова, Строителство Градът

Безкрайно събиране на документи, безкрайно чакане, абсурдни съгласувателни процедури, липса на какъвто и да било хоризонт за развитието на градовете. Така най-кратко може да се опише това, през което минават строителите на жилищни сгради, на които това е бизнесът. Цяло приключение, на което не всеки би издържал, за да може изобщо да започне реалното строителство. Освен скоростта, с която се разрешават административните въпроси, проблем остава и фактът, че България все още е хартиена държава след години говорене за електронно правителство, каквото на практика не съществува. С някои много малки изключения.

Какво трови бизнеса в строителството на жилища

Ако държавата и общината създадат условия по-лесно да се почне един строеж, много повече компании ще могат да го правят, предлагането ще е по-голямо и цените по-ниски. Това са нормалните пазарни механизми. Създавайки много рестриктивни и трудни условия за ваденето на строително разрешение, това се превръща в държавен лобизъм, който е забранен в пазарната икономика и ЕС. Защото само едрите фирми с големи възможности могат да си позволят 2 г. да процедират едно разрешително, което прави продуктът бутиков. Чужд инвеститор в тази ситуация или малка фирма не могат да се справят. Това е фалшиво и не е нормално.

Така накратко описва ситуацията, в която се намира строителният бизнес, един негов представител - Георги Шопов от "Тобо груп". С подобни или други сравнения същото казват и останалите на пазара на жилища, които искат да се търсят решения заедно с администрацията вместо да гледат само собствения си бизнес и да се справят някак. Смятат, че промените ще са от полза не само за целия бранш, но в крайна сметка от тях ще спечелят и потребителите, за които цените ще са по-поносими.

А проблемите далеч не са само в София, макар че именно тя е най-големият пазар и съответно концентрира всички недостатъци на административната система.

Процесът по градоустройство е доста бавен и тромав, това включва промяна на кадастралната карта, на регулацията на имотите и самото одобрение на проекти и издаването на разрешението за строеж. При всички тези процедури има нормални срокове, в които трябва да се случват, но не е така и това е сериозна пречка да планираме бизнеса си, коментира Венцислав Тарашманов, маркетинг директор на "Инфинити пропърти". "Ако днес сме купили имот, как да преценим кога ще можем да направим сграда - дали ще е след година и половина, или след две, или повече", пита риторично той.

Димитър Савов от БЛД казва, че процедурите по регулация са много "тегави", а уведомяването по тях сравнява с известяване с пощенски гълъби.

Дава пример със строеж, при който за него е трябвало да се уведомят 56 собственици в сграда на калкан. Всички те е трябвало да отделят лично време, за да отидат в съответния пощенски клон и да си получат обратните разписки за уведомлението. Не се признава друг вид известяване. "Хората не бяха против, но не искаха да си отделят от времето да ходят до пощата. Аз им предложих да ги закарам с кола, за да стане по-бързо. Това са абсурдни неща", казва Савов.

Когато пък за по-голям строеж се контактува с администрацията на Направление "Архитектура и градоустройство", тогава съгласувателните процедури между тях и общината стават с куриери, които изминават разстоянието между двете институции за 3 до 5 дни, посочва строителят. "Предлагали сме да поемем разходите и тази кореспонденция да става в рамките на деня с куриер, но не се приема. В случая с уведомлението пък искахме да платим на нотариус, който да удостоверява с подпис и печат съгласието на собствениците, което е по-достоверно от обратната разписка, но не се прие, защото законът предвижда друга процедура", казва Савов.

По негова преценка едва 2% от административните услуги за строители са електронни. "Всичко друго е на хартия."

В бизнеса се стремим да гледаме напред 5 до 10 години, колко успяваме е субективно понятие, казва Венцислав Тарашманов. Описва, че животът на един проект често е между 3 и 6 години, че и повече. От деня, в който започват преговорите за покупка на терен или обезщетение на собствениците, до минаването на всички разрешения, промяна в регулациите и други перипетии, минават от 6 месеца до 1-2 години, и след това самото строителство трае минимум година и половина и стига до 3", разказва той.

© Цветелина Белутова, Капитал

Всички проекти и разрешителни трябва да се предават и обработват по електронен път - както е в Естония. Ако ти откажат, откажат. И администрацията, ако иска да си запази работните места, се стреми да се вмести в сроковете, казва Стьопа Апостолов от "АС Стройинженеринг".

"Уникум, който го няма никъде"

Основният враг на предприемачите си остава администрацията, убеден е Апостолов. В неговия професионален опит е свидетел на това как парцели, купени преди 20 г., още не може да си оправят статута, за да получат виза за проучване. Процедурите по регулация след влизане в сила на Общия устройствен план за София траят по три-четири години, при това без да става дума за оспорване от някоя от страните, възмущава се той.

Дава пример с казус, при който на даден терен, който е част от процедура по регулация, едновременно се окажат собственици държавата и общината, никоя от които не прави нищо, за да се разреши въпросът. Той остава в ръцете на инвеститорите - да водят дела за установяване на собствеността.

"Тези неща трябва да се решават административно и в рамките на един месец. А тук се минава няколко пъти на съвет в общината, после в голяма община, после заповед, която докато се впише в службата по вписванията – минимум две години минават", изчислява той.

Проблеми изниквали и при нужда от регулация, в която участва общински терен. Случвало му се е да се налага да плати данъците, защото общината не го е направила. Следва издаване на данъчна оценка за съответното парче земя. Докато се уреди замяната за целите на регулацията, годината изтича, а с не я и направената данъчна оценка. Така данъците, които дължи самата община, отново трябва да се платят и отново да се извади нова данъчна оценка.

В допълнение на това той добавя и наложителното преборване с ютилити компании, за да се сдобие сградата с парно, ток и вода. ЕРП-тата не поемат изграждане на трафопостове своевременно и са готови да ги изкупят по собствен ценоразпис от инвеститорите неясно кога. Апостолов е имал случай с изграждане на канализация, която се налагало да мине през чужд терен, за което той плаща на собственика, изгражда я, но от "Софийска вода" не искат да я приемат, защото на чужд терен не им се гарантирал достъп (който вече е осигурен от строителя) до мрежата в случай на възникване на проблем.

Пламен Андреев от "Планекс" смята, че административните процедури и в други европейски страни не са "толкова бързи", но оценката му се отнася за случаите, в които не се налага градоустройствена разработка на територия, в която се намира проектът поради свлачище, обществен скандал или нещо друго.

Зелените протести

На фона на описаните проблеми строителите конкретно в София добавят и нов проблем, който смятат за значима пречка пред бизнеса си. Димитър Савов коментира, че явно фирмите вече трябва да си назначат човек за преговори с обществото. Той има предвид няколкото случая в столичния квартал "Младост", при които жителите протестираха срещу нови сгради, започнати върху терени, които те приемат за кварталната градинка.

"Всичко може да се провери за един парцел – в регулация ли е, какво има като прилежаща инфраструктура и т. н. Но къде да провериш дали някой няма да протестира срещу строежа?" Той коментира, че хората протестират, защото смятат, че зад гърба им е направено нещо нередно, а в същото време не се интересуват, когато се обявяват проектите за устройствени планове и не възразяват тогава по предвидения ред. "Има приет общ устройствен план, гледаш всичко ти е наред, но идва обществен протест и се оказва, че под негов натиск законът не важи", допълва той.

В България с основание или без, ако някой "зелен", червен и други, природозащитници и защитници на права, реши да бойкотира инвестиционния процес – веднага става значим фактор. Властите не обичат протестите и бизнесът отнася загуби, допълва директорът на "Планекс". "После същият този бизнес внася данъците, осигурява работни места, спонсорира културата и образованието – в знак на "благодарност", че е наказан от така наречените правозащитни организации и властите. Паралелно с това, не дай си боже да попаднеш на недобросъвестни или неработещи административни служители", допълва той.

© Цветелина Белутова

Какво се промени със смяната на главния архитект

Смяната на главния архитект на София преди около година даде основания за надежди на много хора, че най-сетне решенията на неговата администрация ще придобият нормален вид.

Според Стьопа Апостолов промяната е в негативна посока. Дава за пример това, че преди е имало два приемни дни в направлението, в които всеки може да направи нужната му справка, която е невъзможна по електронен път. С удивление неотдавна установил, че единият от тези дни е премахнат, което му обяснили с улесняване на гражданите. "А в другия приeмен ден се образуват огромни опашки от изнервени хора", посочва той.

Според Димитър Савов от БЛД направлението, под ръководството на главния архитект, е доста натоварено. "Главният архитект има нужда от още специалисти, не знам как се справя, защото и там натискът е отвсякъде. Смятам, че има логични предложения".

До редакционното приключване на публикацията "Дневник" не получи отговори на въпросите си от екипа на главния архитект, свързани със сроковете за издаване на разрешения за строеж, какви електронни услуги се предоставят и какво се предвижда като развитие, какви са сроковете в действителност за издаване на различни документи и др.

© Велко Ангелов

Факт е, че Здравков започна редица промени, с които да повиши прозрачността в направлението. Обявената цел е да се намали максимално досегът на гражданите с администрацията, за да може всички процеси свързани с градоустройството да се изпълняват за максимално кратко време.

По негово изискване разрешителните за строеж, които издават главните архитекти на всички 24-района на София, изглеждат по един и същ начин. Те също така са достъпни на онлайн регистъра на направлението. Там различните актове могат да бъдат търсени по дата, издател, инвеститор, район, номер на парцел.

На сайта на направлението могат да бъдат намерени и устройствените планове за почти всички части на столицата. Там се качват докладите, които Здравков внася в Столичния общински съвет, заповедите, които издават различните дирекции в направлението, съобщения за предстоящи обществени обсъждания.

Във връзка с подобряването на работата, Здравков въведе и практиката да се среща с главните архитекти на 24-те района на София всеки месец.

Районните главни архитекти пък бяха включени в състава на Общинския експертен съвет по устройство на територията. Този съвет обсъжда архитектурни проекти - частни и общински, промени в регулацията, териториалното планиране, търси решения на проблеми. Откакто Здравков е главен архитект на София датите за тези заседания се обявяват, имат дневен ред и са достъпни за граждани и журналисти.

По искане на Здравков беше създадена и електронна база данни, в която се съдържа информация за всеки имот в София. В момента тя обединява информацията от кадастъра местоположение, граници, регулация, но целта е в нея да се съдържа цялата необходима информация за имотите в София, според изискванията на специалисти по устройство на територията, нотариуси, брокери на недвижими имоти - история на издадените актове, инвестиционни проекти, промени в регулацията.

Наскоро в интервю пред "Капитал" той посочи, че няма причини да се бавят разрешителните за строеж и отрича това да се случва под натиска на протести. Проблеми имало само в районите, където се налага отчуждаване за целите на изграждане на улиците. Все пак той признава, че битката със сроковете е много тежка. "Опитвам всички възможни начини да променим нещата в посока да предоставяме информацията по електронен път. Следващата стъпка е да дам справка с влезлите в сила Подробни устройствени планове за всяка една територия. Не само с визите, а и с градоустройствените процедури има проблеми със забавянето, защото са създадени прекалено много стъпки по отношение на съгласуването вътре в самото направление "Архитектура и градоустройство". Опитвам да подредя процесите по такъв начин, че да започнат да се спазват сроковете."

"Голям проблем е, че улиците не са отчуждени и в момента е трудно да се разрешава строителство, защото поставяме на строителите условие да е приложена регулацията", обяснява Здравко Здравков.

Какви решения предлагат строителите

Покрай възникването на напрежението в "Младост" 18 строителни компании решават, че вече е назрял моментът да се обединят в асоциация и да предложат за решаване всички натрупали се проблеми. Сред тях има и такива, които не работят на софийския пазар.

Целта на асоциацията е да не се използва за лобиране по конкретни обекти и казуси, а да се занимава само с принципни проблеми в бранша на ниво законодателство, обяснява председателят на организацията Георги Шопов.

Той казва, че покрай казусите в "Младост" фирмите са били активни в позицията си да не се допуска референдум за строителство само в един квартал. "Ако ще има такъв референдум, той трябва да е за целия град", обяснява строителят и мотивира това с факта, че Общият устройствен план е гласуван от правителството и от Народното събрание. "Това е като да се пита дали на дадена улица да се строи. Естествено, че живеещите там ще кажат, че не искат и предпочитат това да се случва на съседната".

Трябваше след приемането на Общия устройствен план в София да се облагородяват нови територии, където да се развива строителство. Вместо това продължават да се кърпят дупки в съществуващите квартали, допълва Димитър Савов. Той смята, че е напълно приемливо дори да се каже, че се спира строителството в старите квартали, и се правят нови. Но това означава да се направят за тях подробни устройствени планове и да се подсигури инфраструктура - улици, ток, вода.

"Където това се направи, автоматично се намира инвестиционен интерес, вместо компаниите да се навират между съществуващите сгради", обяснява той. В момента поне 10% от новите сгради се строят в квартал "Кръстова вада", а това е така, защото се пусна с още 2 км. бул. "Черни връх". И там няма скандали и жалби, посочва пример Димитър Савов.

© Цветелина Белутова, Капитал

Много са наболелите проблеми, които създават напрежение между гражданите, собственици на терени, община, предприемачи, а интересът е общ – изграждането на инфраструктурата край сградите и провеждане на отчуждителните процедури, допълва Шопов.

Сгради се строят, улици - не

Според членовете на асоциацията важен проблем е и това, че общината няма възможност да изпълнява един от основните си ангажименти – развитието на територията чрез планово изграждане на инфраструктура, което води до уродливо и хаотично развитие на града.

"Ние искаме да има законова норма и уредба така, че Столична община да има финансовата и нормативна възможност да прави това, което й е задължение по закон", посочват от асоциацията. По отношение на отчуждителните процедури напомнят, че липсата на прости и ясни правила през годините е довела до хаос. Това прави възможно, например, улица да се окаже върху частна собственост.

Проекти за инфраструктура има, но не е ясно дали и кога ще станат. Това представлява трудност за бизнеса, коментира и Венцислав Тарашманов.

Тези неща, ако помогнем да се решат в обществен интерес, общественият оборот ще се увеличи много в зони, където строителството е невъзможно сега и териториите ще се развият хармонично и планово, допълва Шопов.

В стремежа си да защити обществения интерес общинската администрация през последните 27 г. създава все нови и нови изисквания към инвеститорите и документацията, които вместо да го защитят - го нарушават. Когато нещо е много сложно и с много актове, то много по-лесно се нарушава отколкото, ако е просто и ясно. Толкова много е документацията, която трябва да се събере, съгласува и процедира, че прави изваждането на строително разрешително за три месеца (което е обичайната практика по света) възможно за година и половина-две. Това увеличава стойността на апартаментите и гражданинът получава скъп, недостъпен за него продукт, илюстрира Шопов.

© Мария Съботинова, Строителство Градът

Той дава пример с терен, купен за 3 млн. лв. с кредит. Ако за него се получи разрешително след 2 години, той вече се е оскъпил с 600 хил. лв. от лихвите по кредита. Този срок не защитава никакъв обществен интерес, а крайният клиент всъщност плаща разходите.

Премахване на пощенските гълъби

Строителите не разбират защо когато одобрението на част от даден проект зависи от общинска структура, това не се прави по служебен път.

"Дадохме пример със Сърбия, където инвеститорът си внася изискваната документация в общината и тя има ангажимент да я съгласува с всички нейни дружества и структури, отговарящи за водоснабдяване, организация на движението, зелени системи и т. н.", разказва Шопов. В Сърбия освен това важи 28-дневен срок за произнасяне на администрацията - с разрешение или конкретен отказ. Въведен е и принципът на мълчаливото съгласие, което означава, че при липса на отказ до 28-ия ден, инвеститорът може да пристъпи към строителство. "Това в Сърбия се направи тъкмо за увеличаване на обществения оборот, а не в защита на раздуване на бюрокрацията, което не обслужва никого", посочва Шопов.

И в момента има законно установени срокове и правила. Ако е необходимо, нека сроковете по процедурите да се удължат, но да се спазват, предлага като решение Пламен Андреев от "Планекс". "От гледна точка на бизнеса е важно отговорите на администрацията да бъдат наистина законосъобразни, но не и в "защита на спазването на сроковете", да се прилагат аргументирани, с несъществени забележки откази и процедурите да се влачат във времето", смята той.

"Инвеститорите - в жилища, индустрия и каквото и да е, следва да се уважават и подпомагат от държавата, общините и обществото. Защото дори и социалните помощи, здравеопазването и пенсиите идват от тях. Дори заплатите на същата тази администрация и институции", допълва Андреев.

Таксата разрешение за строеж не е ясно за какво отива, макар че браншът е готов да плаща и повече, но тези пари да отиват за регулация на парцелите – за ток, вода и улица, коментира Димитър Савов. Той не разбира и защо компаниите, доставящи ток и вода, се държат така, сякаш нямат интерес да се сдобият с още клиенти като присъединяват нови сгради към мрежите си.

© Цветелина Белутова, Капитал

Стьопа Апостолов казва, че в други страни таксите за разрешително са много по-високи, но инвеститорите отиват на терен, подсигурен с път, ток и вода. "Има много блокове, които задържаме 6 месеца или 1 г., защото връзките с инфраструктурата не са съгласувани, макар че са изпълнени", посочва той. Такива проблеми тласкат инвеститорите към парцели в регулация, но там пък се сблъскват с високи изисквания на собствениците за обезщетение, достигащо 30-40% при обичайно 20-25%. "Така апартаментите в сграда на такова място стават с луксозна цена без да е луксозно изпълнението".

Администрацията се възпроизвежда

По думите на Георги Шопов в Столична община има разбиране за тези проблеми, защото те създават скандали и напрежение всеки ден в самата администрация.

Такива проблеми има и в другите големи градове, разказват от асоциацията. "Администрацията без да иска се възпроизвежда, което се вижда в исторически план, обществото се затлачва и трябва да се реже с голямата ножица, за да се опростят и направят работещи механизмите", коментира Шопов. В Западна Европа са минали през същите проблеми и цикли. Въпросът е да използваме техния опит и възможно най-бързо да изчистим административните процедури от всички паразитни канали и затлачвания, допълва той.

По въпроса със сроковете от БЛД дават и друг пример - с неспазването на срока за вписване на сделките от Агенцията по вписванията. Бавенето е такова, че ако предприемачът е недобросъвестен, може за двете седмици, в които се чака, да продаде едно жилище няколко пъти. "Уж не смогват, а този, който бе заловен да взима подкупи за такива услуги, веднага ги вписва. Значи могат веднага да се вписват", посочва Савов.

Понякога може да ти откажат вписване и тогава без съд не се връща платената такса, която може да достигне и до 20 хил. лв. "И ето, че това оставя място за "решение" на проблема – намира се такъв човек като уволнения, който веднага ти върши работа, не рискуваш да платиш такса, която може да не ти се върне и актът е вписан бързо. И трябва да си принципен, за да не се поддаваш на такива възможни решения. И докато си принципен, ставаш и неконкурентен", казва шефът на БЛД.

По темата работи и Веселин Николов