Увеличеното предлагане на офис площи ще постави под натиск наемите, смятат експерти

Увеличеното предлагането на офис площи ще постави под натиск наемните цени и ще доведе до по-ниска заетост през следващите години. Това сочат данните за третото тримесечие на консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield Forton. На пазара се очакват над 600 хил. кв.м.

"Последните години бяха силни за пазара на офис площи, но този период е към края си – икономическият растеж се забавя, безработицата в София и в страната е близо до исторически най-ниските си нива, лихвите ще нарастват. Това ограничава потенциала за ръст на бизнеса и търсене на нови офис площи, което в комбинация с увеличаващото се предлагане ще постави пазара под натиск", прогнозира Михаела Лашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton.

По думите й през следващите години се очакват нива на ново строителство, сравними с тези от пазарния пик през 2007-2008 г. и първите години на кризата, когато са се завършвали между 150 хил. и 200 хил. кв.м нови офиси годишно при обем на усвояване от пазара под 100 хил. кв.м.

По данни на компанията през 2018 г. в София са завършени или се очаква да влязат в експлоатация близо 180 хил. кв.м офиси, като част от тези площи може да бъдат отложени за първите месеци на 2019 г. Подобни обеми от ново строителство показват, че пазарът е близо до точката на насищане и досегашният тренд на нарастващи наеми и намаляващ дял свободни площи се обръща. Най-силно това ще се усети при по-ниския клас сгради. Делът на свободните площи клас А и Б в София се задържа на 9.5% при подписани договори за наем на 130 300 кв.м.

Инвестиционният пазар забавя активността си

Инвестиционният пазар, който през 2018 г. е движен основно от сделки с офис площи, също забавя активността си. След сделките за първокласни активи през третото тримесечие преобладават по-малки транзакции, основно за активи с потенциал за развитие и покачване на стойността. "Силното първо полугодие на пазара доведе до нереалистични очаквания за цени и нива на доходност сред много собственици на бизнес сгради. Това блокира пазара и доведе до липсата на инвестиционен продукт въпреки наличието на почти 1 млн. кв.м първокласни площи в София", коментира Явор Костов, мениджър "Капиталови пазари" в Cushman & Wakefield Forton.
Според него се изчерпват възможностите за сделки поради липсата на качествен продукт и твърде оптимистични очаквания на собствениците.

Данните на Cushman & Wakefield Forton показват, че към деветмесечието на 2018 г. са приключени транзакции с офис площи за над 227 млн. евро, което е над два пъти по-голям обем в сравнение с предходната година. Офис площите остават водещ сегмент на пазара на бизнес имоти с над 55% от общия обем на транзакциите.

Споделените офиси - все по-значим фактор

Споделените офиси (coworking space) стават все по-значим фактор на пазара заради комбинацията от цена, гъвкавост и удобства, които предлагат на наемателите. По данни на Cushman & Wakefield Forton общата им площ в София е близо 27 хил. кв. м с над 3. 1 хил. работни места, като в това число влизат и т.нар. офиси с допълнително обслужване (serviced offices). Според компанията основното предимство на споделените офиси е, че предлагат работни места под наем в комбинация с допълнителни услуги за гъвкав период от време – от един ден или седмица до няколко месеца или година.

Основните ползватели на тази концепция са компании от бързо растящия IT сектор и това е причината собствениците на офис сгради все по-осезаемо да усещат конкуренция в нейно лице, е прогнозата на консултантската компания. Към момента споделените офиси са едва 1.5% от общото предлагане на пазара в София, но сегментът се разраства бързо, като очакванията на Cushman & Wakefield Forton са за увеличение на тези площи с до 50% до края на 2019 г., а концепцията ще навлезе и при по-високия клас офис сгради.