Балон на пазара на имоти няма. Засега

Балон на пазара на имоти няма. Засега

© Цветелина Белутова, Капитал



Балон на пазара на имоти в България засега не налице, но очевидно борят сделки и цените на жилищата ще продължат да растат. Това обявиха експерти по време на дискусия. Причина за това са големите спестявания на населението, ниските лихви по кредитите и желанието да се купи по-хубав имот. Никой не е успял да предвиди как пандемията ще повлияе на цените като част от играчите на пазара са очаквали ефектът да е в посока понижение на цените, но на практика се е случило тъкмо обратното.


Балон няма, но се върви в тази посока


Балон на пазара категорично няма и ако се сравни ситуацията с тази през 2008 г. може да се види, че тогава една от причините за балона е била това, че експанзията вървеше заедно с ръст на цените и високите лихви по кредитите и спестяванията, а сега лихвите по кредитите са провокатор за ръста на цените. Това обяснява Гергана Бахчеванова, изп. директор на агенцията за недвижими имоти "Адрес". Допълва, че в момента лихвите са близо 5 пъти по-ниски от тогава.


Тихомир Тошев, управител на "Кредит център", коментира, че балонът от кризисната 2008 г. е започнал да се надува пет години по-рано, като за времето от 2003 до 2008 г. цените на жилищата са се повишили със 130%. Напомня, че за нездравословни ръстове се смятат тези, при които цените растат с по над 10% годишно. Казва, че сега не е такъв случаят с изключение на 2014 г., когато годишното поскъпване е 17%.


Но посоката, в която се върви е към балон.



Тихомир Тошев


Гергана Бахчеванова посочи, че за 2021 г. цените са се повишили с 15%, но посочи, че през последните 2-3 години ръстът е "толкова осезаем", защото той се формира от желанието на хората да купят напълно готови жилища, в които веднага да се нанесат - напълно завършени нови, напълно ремонтирани стари. "Това е инвестиция от страна на продавача. И този ръст все по-често е провокиран от това", обясни тя.


Тошев призова за разум на пазара, защото ако се върви с тези темпове, неизменно ще се стигне до балон на имотния пазар, който може и да не доведе до срив цените с например 40%, но дълго няма да има сделки.


Ирина Кънева, търговски и маркетинг директор на BLD, коментира, че много клиенти на компанията съжаляват, че не са направили покупка през последните 1-2 години, защото за този период са изпуснали възможността да купят жилище с 20-30% по-евтино, отколкото е в момента.


Посочи, че в момента има търсене, което надхвърля предлагането. "Не само няма балон, но за новото строителство не са достигна и върхът в цените на имотите. Коронавирусът донесе и невероятен бум в цените на суровините, материалите, труда. За един инвеститор сега е много по-скъпо да направи сграда", допълни тя.


И тримата коментираха, че очевидно пазарът ще продължи нагоре - и като цени, и като брой сделки поне в рамките на годината. Прогнозата е, че лихвите по ипотечните заеми ще се задържат на нивата от миналата година, но след 2-3 г. се очаква да започне плавен ръст, който е вече налице в САЩ, напомни Тошев. Кънева посочи, че в момента инвеститорите в жилищни сгради нямат нужда от толкова бързи сделки като обяви, че за проекти на добри локации има списък с чакащи клиенти и в момента, в който проектът получи одобрение за строеж, жилищата в него се разпродават за 2-3 седмици.


Младите движат пазара


От последното преброяване се видя, че само София расте , а през последните 2-3 г. на нейния пазар на имоти се зароди цяла нова група купувачи, което е изненадващо за нас, анализира Бахчеванова. Това са хора под 30, а дори и под 25 г., които са на първата си работа, но с доход много над средния и които мислят за качеството на живот. Те купуват, защото искат да живеят на по-добро място, да имат гледка и пространство, което също е двигател за растежа на пазара. Тази група купувачи освен това са частично спонсорирани от родителите за такава покупка и в допълнение имат достъп до много евтини заеми в момента, с които да допълнят липсващата част от цената на жилището.


Допълва, че да, хората не могат да живеят в 3 имота едновременно, ако влагат спестяванията си в това, но не виждат друга алтернатива за парите си. Оценката й е, че заради това през миналата година малко над 20% от сделките вече са с цел инвестиция като обикновено за финансиране се използва комбинацията от собствени средства и заем.


Тошев коментира, че връща клиентите си, които искат да купят имот с цел инвестиция със заем. "Не може ад инвестирате чужди пари", аргументира се той.


Новото е новото старо


Пред повечето купувачи все още стои въпросът дали да купят старо строителство или новоизграждащ се имот.


Участниците в дискусията посочват, че все още старите жилища са с по-голяма реална квадратура, имат изградена инфраструктура, която включва и детски градини и училища в близост. В същото време особено младите купувачи искат дом, в който никой преди това не е живял, модерни са и намират повече общ език със съседите в нови сгради.


Има си и група, която държи на панелните жилища - 10-15% от купувачите, коментира Гергана Бахчеванова. Това са хора, които искат децата им да растат, където те са расли, да учат в същото училище, да знаят, че винаги имат къде да паркират, а родителите им също живеят наблизо. Старото не се променя, не носи подем, има остатъчна миризма, пък коментира Ирина Кънева. Според нея новото строителство през последните години внася "много негатив" в съзнанието на потенциалните купувачи заради това, че се допусна изграждането на сгради и цели комплекси без прилежащата инфраструктура. "Но все повече компании почнаха да мислят за нуждите на клиента, преди да проектират сграда и квартал. В старото строителство има просторни помещения, голяма квадратура, но всеки материал си има технологичен живот. Един млад човек би искал домът му да не е възрастта на баба му", смята тя.


Тошев също отчита, че за голяма част от купувачите все още има страхове от новото строителство, въпреки че предишната криза отся проблемните инвеститори. Причината е, че се притесняват да сключат сделка "на дупка и на чертеж", особено в квартали с голямо търсене, защото се притесняват дали изобщо ще се построи, дали ще е навреме, как ще успеят да плащат едновременно и наем, и кредит. "Така хората идват основно с нагласата за покупка на жилище старо строителство, в което обаче да влязат веднага. 30% от хората дошли с нагласата за старо са купили ново жилище", посочва той.


Заем се връща, наем - не


С тази логика Кънева обясни желанието на повечето българи да живеят не под наем, а в собствено жилище. Бахчеванова коментира, че причината хората в други европейски държави масово да живеят под наем е това, че те често се местят. Сходна тенденция започва да вижда тя е на българския пазар. Ако допреди 15 г. хората купуват жилище, което ще им е за цял живот, все повече сега били тези, които го приемат за временен вариант в следващите 5-10 г.


Тихомир Тошев пък напомни, че винаги съветва клиентите си, като вземат решение за покупка на жилище и за него ще вземат заем, да изчислят не повече от 30% от семейния доход да отива за месечните вноски. допуска този процент да нарасне до и над 45, ако домакинството е със сигурни и много над средното доходи. Напомня и че е важно заемът да върви със застраховка "Живот". В момента много хора осъзнавали това и всеки 7 от 10 заеми били застраховани, а допреди години било обратното, най-вече заради повишението на месечната вноска. Той даде и своята формула при взимането на решение да се купи или не имот:

15% от стойността на имота да е налице плюс разходите за покупка
доходите да са сигурни поне за няколко години напред
вноските за 3-6 месеца да са спестени в случай на затруднения
купувачът да е сигурен, че има нужда от покупка на жилище


Всичко, което трябва да знаете за:
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK