© Надежда Чипева, Капитал
България влиза в 2023 г. с активен, но спокоен пазар, на който е трудно да се правят прогнози за очаквания както във времето, така и в амплитудата промени. Ситуацията в момента предполага, че който има необходимост да купува или да продава, няма причина да изчаква, тъй като няма конкретно събитие или промяна, които да се очакват в даден бъдещ момент. Освен това динамиките на пазара са бавни. Това коментира пред журналисти Гергана Тенекеджиева, изп. директор на "Адрес недвижими имоти".
Анализира, че липсата на предвидимост кара някои купувачи да чакат спад на цените, което кога, дали и с колко може да стане никой не може да каже. Според нея част от оттеглилите се през миналата година купувачи са именно тези, които очакват понижение на цените. Отдръпнали са се и хората без достатъчно заделени пари за самоучастие - поне 20% от цената на жилището и пари за ремонт и др. първоначални разходи. Отказали се от сделка са и тези, за които цените вече са твърде високи, доходите им не биха позволили посрещане на всички ежедневни разходи плюс обслужване на заем и не са сигурни в доходите си.
"Понижение на цените у нас е много вероятно да има, но няма как да знаем дали, кога и с колко ще се случи това. Погрешни са очакванията, че спадът на нивата ще последва веднага след този на броя сделки", коментира Тенекеджиева. Допълва, че икономическите процеси в България са относително бавни.
За спад е рано да се говори, като той ще бъде плавен - в момента търсенето е все още малко по-голямо от предлагането.
Всичко това е довело до ръст в търсенето на наеми с около 10% през изминалата година.
20% спад в сделките, 25% - ръст в цените
Анализът на компанията е, че след периода на рекордни ръстове през миналата година настъпи успокояване на пазара и баланс между търсене и предлагане. За сравнение - през 2019 г. за едно жилище е имало 3-ма кандидат-купувачи, докато през миналата, а в момента съотношението е 1:1.
Данните за София показват, че спадът в активността на пазара е между 15 и 20% в зависимост от района и вида строителство. Ценовите нива вече отчетоха пик, но за спад не може да се говори.
В Пловдив и Бургас поскъпването през годината е с около 17%, а във Варна - с над 30%. В последния град през миналата година има и най-малък спад на сделките. Пазарът там е динамичен и вече го няма предишното разделение между жилищни и ваканционни части, тъй като много от мислените за ваканционни имоти са се превърнали в постоянно обитавани.
Ръстът в цените на пазара в София пък е най-нехомогенен, отчитат от агенцията. През изтеклата година в квартали, смятани за престижни като "Изток" и "Иван Вазов" цените раста с 10%, а в крайни като "Обеля" и "Хаджи Димитър" - с над 40%. Обяснението е в това, че в кварталите с дефицит на ново строителство ръстът на цените е по-умерен. В допълнение през последните две години двигател на пазара са основно новите проекти.
По данни на Агенцията по вписванията през последните три месеца на 2022 г. спадът в броя сделки е 10.4%.
Двустайните апартаменти - вечният хит
Без изненада и през изтеклата година, въпреки ръста в търсенето на по-големи жилища, двустайните си остават най-честият обект на сделки - в 40% от всички. На тристайните се падат 31%. Обяснението е, че отново расте броят на покупките на двустайни жилища заради това, че те са предпочитани и от тези, които ги взимат с инвестиционна цел.
В края на годината този тип сделки са достигнали 30% от всички най-вече заради това, че имотите продължават да са обичайната алтернатива на банковите депозити.
Няма време за мислене
Вероятно отново инфлацията, очакването за повишение на лихвите по заемите и др фактори са накарали купувачите през последното тримесечие на годината често да взимат решението си в рамките на месеца, в който са започнали огледи с цел покупка. Разбира се сделките са правени след оглед на поне 3-5 апартамента, отбелязва Тенекеджиева. Напомня, че в предишни години подобни решения са се взимали средно за по 2-3 месеца. Най-голямо развитие в този смисъл през годината е преживял пазарът в Пловдив - бавно вземане на решение в началото на годината, за да се стигне до 70% сделки с решение, взето в рамките на месеца, в който е започнало търсенето.
Без отстъпка и в брой
За разлика от предишни периоди, когато искана от продавача цена често е била намалявана с преговори, то през 2022 г. при 44% от сделките не е имало такава, сочат данните на компанията. Броят им все пак се е свил от 56% през януари. В общия случай обаче отстъпката рядко надхвърля 5 хил. евро.
Данните сочат още, че почти половината сделки през годината - 45%, са били със собствени средства. В случаите на финансиране чрез кредит пък най-често размерът му покрива между 81% и 100% стойността на имота. Така са финансирани близо 20% от сделките.
