Облагането с ДДС при заменна сделка - извършване на ремонт вместо наем на нает имот

Не малко са случаите, когато страните, сключвайки договор за наем, уговарят помежду си за срока на действие на договора, вместо наемателят да заплаща наем за определен период от време на наемодателя, да извърши ремонт на наетото помещение.

За целите на облагането с данък добавена стойност в Закона за данък добавена стойност (ЗДДС) се приема, че в този случай са налице две доставки, при които изпълнителят по едната доставка е получател по другата и затова всяка една доставка следва да се облага самостоятелно. Ето защо при заменните сделки всеки един участник в сделката, ако е регистрирано по ЗДДС лице, начислява данък върху стойността на стоките/услугите, които предоставя на своя съконтрахент в качеството си на изпълнител по доставката. При прилагането на тази разпоредба не малко са случаите, когато данъчните органи считат, че доставката (ремонтната услуга), която регистрираното по ДДС лице предоставя на нерегистрираното лице, следва да се обложи с данък добавена стойност още към момента на приключване на ремонтните работи, а не към момента на предаване на услугата, което разбиране и практика не може да бъде споделено.

Макар и в случая да са налице две доставки, първата от които, представляваща отдаването на имота под наем с изпълнител - наемодателя и получател - наемателя, и втора доставка относно извършването на ремонт на имота, с изпълнител - наемателя и получател - наемодателя, не може да се приеме, че се дължи данък добавена стойност по доставката - извършване на основен ремонт от наемателя, към момента на приключване ремонтните работи, тъй като все още не е налице елемента завършеност на услугата.


Съгласно чл. 25, ал. 3 ЗДДС на датата на възникване на данъчното събитие данъкът по този закон става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за регистрираното лице да го начисли. От цитираната разпоредба е видно, че за да се начисли ДДС по доставките следва да са налице три кумулативно дадени елементи от фактическия състав: облагаема доставка, лице, доставчик на услугата, което да е регистрирано по ДДС, и дата на възникване на данъчното събитие.

По първата доставка - отдаването на имота под наем, с изпълнител (доставчик) - наемодателя и получател - наемателя, не следва да се дължи ДДС, тъй като в конкретния случай наемодателят - физическо лице не е регистриран по ДДС, поради което и не съществува задължение за него да начислява ДДС върху уговорения наем. В подкрепа на казаното е и чл. 55 ЗДДС, съгласно който начисляването на ДДС по този закон се извършва от "доставчика, който е регистрирано лице за всяка извършена от него облагаема доставка на стока или услуга".

По втората доставка - извършване на ремонт, вместо плащане на наем, не би следвало да се начислява ДДС по извършената строителна услуга към момента на приключване на ремонта, тъй като са напълно възможни различни хипотези относно действието на договора за наем, основанията и последиците при неговото прекратяване. В гражданско-правен аспект ремонтът може да включва услуги, които водят до запазване и поддържане на имота, разноските по които се определят като необходими и полезни и такива, които водят до увеличаване стойността на имота, т.е. имат характер на подобрения. Подобренията, които са прикрепени трайно към имота, могат да бъдат отделими или неотделими, т.е. такива, които след прекратяване на договора наемателят ще вземе обратно, и такива, които ще останат в собственост на наемодателя. Но заедно с това до прекратяване на договора за наем наемодателят може да замени направените подобрения с други или да ги унищожи, да извърши други строително-ремонтни работи с оглед ползването на имота за офис, и пр.

Фактическо завършване на услугата ще е налице, когато наемателят върне имота на наемодателя и той от този момент има фактическата власт върху същия и може да го ползва, тъй като строителната услуга не може да се отдели от наетия имот. Ето защо за дата на възникване на данъчното събитие следва да се приеме датата на прекратяване на договора за наем.

При договора за наем срокът е съществен елемент, който определя продължителността на договора и с изтичането на който се прекратява неговото действие, като възниква задължението на наемателя за връщане на имота, което по своята същност е едно фактическо действие. Връщането на вещта е реалното й предаване на собственика в състоянието, в което е получена или заедно с подобренията, при условие че са направени такива. Казано по-общо - вещта се връща заедно със строителната услуга, която наемодателят може да приеме или отхвърли, да обезщети наемателя или да поиска възстановяване на първоначалното състояние и др.

В подкрепа на горното е и разпоредбата на чл. 97 от Закона за собствеността, уреждащ присъединяването на чужда вещ към главна вещ. Присъединяването на вещи към главната вещ води до придобиване собствеността върху тях, но до изтичане срока на договора за наем наемодателят - собственик, има т.нар. гола собственост, т.е. той не владее и не ползва фактически имота и съобразно условията на договора при настъпване на посочените обстоятелства дължи обезщетение на наемателя за извършените подобрения. В конкретния случай ремонтната услуга не следва се счита завършена с приключването на ремонтните работи.

Ключови думи към статията:

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK