Росен Плевнелиев: Средствата от продажбата на "Бизнес Парк София" ще бъдат инвестирани в България

В момента в София има проекти за 600 хил. кв.м офис площи, чиято реализация предстои да започне, казва управителят на "Бизнес Парк София"

Росен Плевнелиев

© АСЕН ТОНЕВ

Росен Плевнелиев



Миналата седмица стана ясно, че германската компания "Линднер" е продала "Бизнес Парк София" на американския инвестиционен консултант "Грамърси". Купувачът е бил избран в конкуренция с още 55 институционални инвеститора. Сделката беше определена от специалистите като знакова и емблематична в сферата на недвижимите имоти. Тя безспорно е най-голямата в сектора за страната ни, като в близките години не се очаква подобна с нейните мащаби. За преговорите, продажбата и избора на купувача разговарям с управителя на "Бизнес Парк София" Росен Плевнелиев.


Как преди седем години се роди идеята да построите бизнес парка?
- Историята е много интересна и пълна със случайности. След връщането ми в България от Германия през 1998 г. не бях удовлетворен да се занимавам със строителство. Исках да направя нещо запомнящо се. Година по-рано в "Линднер" като управител на надзорния съвет дойде г-н Шефер, който промени изцяло инвестиционната политика на компанията. Той е един от най-големите играчи на пазара на недвижимите имоти в Германия. Дълги години е бил мениджър на "Комерц Банк Бавария" и се е занимавал с отпускането на кредити на предприемачи, след което става управител на най-големия инвестиционен баварски фонд с капитал от 1.6 млрд. марки. В началото на 80-те години строят огромен бизнес парк в Регенсбург, като инвестират в него 640 млн. марки. В началото на 90-те пък строят парк в Нюрнберг, където инвестицията е от 440 млн. марки. С идването на г-н Шефер в "Линднер" се роди идеята компанията да направи бизнес парк в Централна и Източна Европа. Така "Линднер" организира вътрешен търг между дъщерните си фирми в България, Чехия, Полша и Унгария. Българският офис спечели. Тази инвестиция се случи в София, защото за Прага, Будапеща и Варшава беше късно. В трите столици вече имаше бизнес паркове, докато в София "Линднер" щяха да са първи. Поехме риска и станахме първият международно признат инвеститор, който започна такъв мащабен проект в България. Решението беше взето в края на 1998 г. Следващата година започнахме да изкупуваме парцелите, което ни отне около година. През 2000 г. направихме мастер плана с екип от немски консултанти и български архитекти и на 3 май 2001 г. започнахме строителството на първата сграда.


На шестата година решихте да го продадете. Как се осъществи сделката?
- Бизнес паркът има 35 сгради. Те са разположени в две зони. Едната е на търговски и корпоративни сгради, в която "Линднер" не е собственик, но те са част от парка. Това са обектите като "Арена", "Технополис" и други. Втората зона, която я наричаме основна, има 13 сгради, които са собственост на "Линднер". От тях 12 са мултифункционални с офисни, складови и търговски площи, а една е надземен паркинг от 36 хил. кв.м. Това, което ние продаваме, са тези 13 сгради, които са разположени върху парцел от около 90 дка. Тяхната обща разгърната застроена площ (РЗП) е около 180 хил. кв.м. От тях под наем се отдават 116 хил. кв.м. От тях офис площите са 88 хил. кв.м, складове - 22 хил. кв.м и търговски площи - 7 хил. кв.м. От тези 13 сгради към момента са готови 9. Останалите 4 се строят в момента и ще са готови до края на 2007 г.
Решихме да започнем продажбата на бизнес парка миналата година през окомври. Преминахме през два етапа - предварителна подготовка и взимане на решение от "Линднер" и след това тръжната процедура. Бяха ни необходими три месеца, докато решим окончателно какво точно ще продаваме, как и кого да поканим. През януари 2006 г. подписахме договорите с инвестиционните ни консултанти от "Колиърс Пропърти Партнърс - Имобилиен-Контор Шауер & Шьол" ГмбХ, както и с немска адвокатска кантора "Цирнгибл & Лангвизер". Тръжната процедура започна през февруари и премина през множество пресявания. Първоначално бяха поканени 56 глобални фонда, които управляват активи от минимум 300 млн. евро. С 52 от тях проведохме разговори. След това имаше три етапа - писма за намерения, предварителни и окончателни оферти. Крайни предложения подадоха 24 фонда. От тях останаха 12, след което техният брой беше редуциран до 5 броя. Това бяха американският "Грамърси", гръцкият "Глобал файненс", исландският "Лендмарк", ирландският "Куин Груп" и австрийският "Иммофинанс". Проведоха се изключително сериозни преговори, след които отпаднаха "Куин груп" и "Иммофинанс". С останалите фондове се водиха подборни преговори през последните два месеца. Накрая избирахме между "Грамърси" и "Глобал файненс". В крайна сметка търгът беше спечелен от "Грамърси". Това беше първият голям търг в страната в сектора на недвижимите имоти. Първият български проект, в който не купувачите определят играта, а продавачите. Ние преценихме какви да бъдат условията, кой да бъде поканен и бяхме водещи до последния момент. Много сме щастливи, че направихме търг на световно ниво. Смятаме, че сме избрали правилния купувач, който има ясна визия за бъдещето на парка и който поставя акцента върху наемателите и върху качеството на средата.




Каква е цената на сделката за бизнес парка?
- По различни съображения не можем да съобщим официално постигнатата цена. В момента тя не е и фиксирана. Има формула, по която ще се определи. Сделката е на два етапа, защото има сгради, които са влезли в експлоатация и генерират приходи. За тях може да се сметне колко струват. Но имаме и бъдещи сгради, които се строят. За тях не знаем на какви нива ще ги отдадем под наем. Следователно не можем да фиксираме цената. От тази гледна точка окончателната цена ще стане ясна в края на следващата година, когато ще са готови и останалите четири сгради. В момента сделката все още не е финализирана, защото чакаме одобрение на Комисията за защита на конкуренцията.
Доходността, която постигнахме, е далече по-добра от всичко постигано до момента на пазара. Тя се ориентира по-скоро към Централно-европейските държави, отколкото към България и Румъния, където в момента доходността е около 9 - 10%.


Къде ще вложите средствата от продажбата на бизнес парка?
- Средствата ще бъдат реинвестирани в България. Предстои изграждането на Резиденшъл Парк София, където ще вложим 90 млн. евро. Плановете ни са половината от него да бъде построен до края на 2007 г. Още 30 - 35 млн. евро ще инвестираме в довършването на четирите сгради в бизнес парка. Така за следващите три години имаме програма за инвестиции за 120 млн. евро. В дългосрочен план "Линднер" ще продължи да инвестира в различни проекти, като ще преценяваме гъвкаво, в коя пазарна ниша да са позиционирани те. Освен това "Линднер България" е една от водещите строителни фирми в България, а "Линднер Имобилиен Мениджмънт" е един от водещите проект-мениджъри на строително-инвестиционни проекти. Ние ще работим усилено за утвърждаването на тези водещи позиции на българския пазар.


Споделяте ли мнението на брокерите, че следващата година ще бъде на офис площите?
- Това е вярно в краткосрочен аспект. В дългосрочен ситуацията ще се промени. В момента тенденцията вече се наблюдава в София. Сега в столицата средно има около 500 хил.кв.м офис площи. От тях около 160 - 180 хил. кв.м са качествените. В момента заетостта им се качва и достига почти 95 %. Преди две години в София имаше незаети офис площи между 12 и 18%. Днес е под 6%, или практически може да се каже, че са пълни. Имаме три потока от клиенти, които търсят офиси. Единият са българските фирми, които излизат от апартаментите. Имаме доста запитвания от такива компании. Вторият интерес е от чужди фирми, които работят у нас, но разширяват дейността си. Третият поток е от международни компании, които тепърва навлизат на българския пазар. От тази гледна точка има търсене на качествени офис площи и няма достатъчно предлагане. Затова четирите сгради в бизнес парка се строят с максимална скорост, за да посрещнем потребностите през следващите месеци. В момента в София има проекти за 600 хил. кв.м офис площи, чиято реализация предстои да започне. Местоположението на тези сгради е около бизнес парка, в зоната на летището, по булевардите "Цариградско шосе" и "България", както и в центъра.
Затова в дългосрочен аспект мното бързо ще се възстанови балансът и няма да бъдем в сегашната ситуация, в която предприемачите доминират. След две години клиентът отново ще има предимството да избира. До три години очаквам в София да има около един милион квадратни метра офиси, което ще доведе до увеличаване на незаетите площи между 12 и 15%. Доходността постепенно ще пада, като ще достигне 7% за качествените офис-площи, изградени по международни стандарти.

Коментари (1)
  1. Подредба: Сортирай
  1. 1 Профил на Dodo
    *****

    Istinskiyat kupuvach e Lidiya Shouleva and company ot friends.





За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK