Как един обикновен човек спечели едни яки пари от инвестиция в имот. Но после се събуди

Това е маркетинг публикация. Отговорността за нейното съдържание носи рекламодателят и то отговаря на правилата за .

Как един обикновен човек спечели едни яки пари от инвестиция в имот. Но после се събуди


Автор: Никола Янков


Ясно е, че всеки иска да притежава хубаво и комфортно собствено жилище, което да обитава със семейството си. Вероятно обаче огромната част от българите харесват идеята да притежават имоти и като инвестиция. Именно на тази част от населението се дължи невероятният бум на ново строителство в големите градове през последната година.




Но имотът като инвестиция е нещо съвсем различно. Когато се влагат пари, инвеститорът - поне добрият и успешен инвеститор, винаги си определя предварително цели, които иска да постигне със съответната инвестиция. Тези цели са свързани с няколко важни неща като:

  • риск от загуба поради намаляване на пазарната цена на актива за планирания период на държане (пазарен риск)
  • ликвидност на актива (способността да бъде продаден бързо без загуба на стойност по всяко време)
  • хоризонт на инвестицията (планиран период на държане на актива, през който парите няма да могат да се ползват за други цели)
  • очаквана доходност (зависеща от капиталовата печалба при продажба след планирания период на държане, минус разходите за периода на държане)
Има и други важни неща като концентрация на риска (процентът от спестяванията на човек, който той влага в съответната инвестиция), рискове, свързани с ползването и собствеността на актива (възможността някой - обикновено кредитор или държавен орган - да блокира актива или да го отнеме), и времето, което е необходимо да отделя лично човек, за да се грижи текущо за инвестицията си.


За съжаление, малко хора мислят за тези неща, когато с блеснали очи оглеждат предлагания им от строител или брокер апартамент. Те мислят преди всичко за локацията, за техническите параметри на имота, за това дали им харесва лично или не, представят си как ще изглежда след ремонт. Инвестиционната логика често липсва при такива решения. Хората се водят основно от "интуиция", емоции, препоръки на приятели и почти религиозна вяра, че цените на имотите "винаги се качват".


Така участниците на имотния пазар се разделят в две групи - 1) успешни инвеститори, които, преди да влагат парите си, си поставят конкретни цели и дисциплинирано търсят и следват изпълнението им и 2) неуспешни инвеститори, които действат без предварително поставени цели, по собствена интуиция, емоция или по съвет на "приятели". Втората група обикновено плаща сметката на първата. Дори и да не си го признава публично. За да не попаднете във втората група, е добре, преди да скочите набързо в поредната "изгодна" сделка за имот, да дефинирате целите, които искате да постигнете с тази инвестиция, и да анализирате дали конкретният актив и момент са подходящи за постигането на тези цели. Нека направим примерен анализ на такъв сценарий вместо вас - средностатистически потенциален инвеститор в имот с около 150 000 евро спестявания, които банките вече "облагат" с дразнещи отрицателни лихви и увеличени такси.


И така, вие работите здраво вече 20 години и имате спестени около 150 000 евро, които държите по банкови сметки. Двама от приятелите ви вече са купили апартаменти в София през последните 6 месеца с техните подобни по размер спестявания. Много са доволни и активно ви агитират и вие да направите същото. От известно време преглеждате сайтове за имоти, а приятелка на жена ви работи в голяма брокерска фирма и ви гарантира "най-доброто от пазара на най-добрата цена". С двойна печалба след 5 години, разбира се. Дъщеря ви е в 9-и клас в Английската гимназия и след 3 години иска да учи във Великобритания, която вече е извън ЕС и таксите за български студенти там са солидни. Синът ви е 5-и клас и се е насочил към Американския колеж. Баща ви има проблеми със ставите и вероятно ще му е необходимо изкуствено коляно по някое време, за да може да се движи нормално. Жена ви работи, но също така и доста харчи. Като всички нормални жени. И от две години ви напомня все по-настойчиво за онова пътуване с круизен кораб на Карибите, което й обещахте за десетата годишнина от сватбата. Но отложихте за "друг път". Въпреки че сте един доста добре платен професионалист, с един колега от известно време мислите да стартирате собствен бизнес, от който очаквате да печелите още по-добре. Затова ще ви е необходим някакъв начален капитал. И все пак някои от тези имоти изглеждат толкова добре А и всички казват, че сега е моментът да се купува. Защото в банките лихвите са отрицателни, а и голяма инфлация се задавала. След 5 години цените щели да са двойни. Прогонвате мислено с ръка образите на куцукащия ви баща, плачещата щерка и сърдитата жена и хищно забивате поглед в поредната топ оферта в кв. "Манастирски ливади". Така де, ако се наложи, винаги може да го продадете. На печалба.


Тук е моментът, в който - преди да наберете телефона от обявата - трябва да вземете празен лист и молив, и да поставите на хартия ясно целите на инвестицията си. И да прецените дали обектът на вашия инвестиционен интерес постига тези цели в този момент.


1. Хоризонт на инвестицията. Това е планираният период на държане на актива, през който парите няма да са необходими или да могат да се ползват за други цели.
Парите ви не ви трябват в момента. И сигурно няма да имате нужда от тях в следващите две години. Е, може би на малка част от тях. Но пък продължавате да спестявате, така че ще можете да се справите и с текущите доходи. Или с потребителски кредит. Освен ако не се наложи да се плащат накуп доста неща. Като операция за баща ви, пътешествието с жена ви, университета на дъщеря ви и училището на сина ви. И инвестицията в новия бизнес с колегата. Хм, може би все пак голяма част от парите ще ви трябват скоро. Няма да можете да заключите всичко за 5 години, както ви съветва брокерката на имоти. Определяте си инвестицонен хоризонт от 3 години. Дотогава разходите си ще финансирате с кредити и текущи доходи.


2. Очаквана доходност. Това е средногодишният ръст в стойността на инвестицията, който търсите да постигнете за периода на държане след всички разходи.
След всички приказки за двойно увеличение на цените за 5 години и задаваща се "галопираща" инфлация (каквото и да означава това), не сте готови да приемете нищо под 20% годишна доходност от този имот. Слагате си цел за минимална очаквана годишна доходност от 15%. Досега парите ви са стояли в банката на нулеви лихви. Но от инвестиция в имоти очаквате много повече. И правилно - рискът е съвсем друг.


3. Нужда от ликвидност. Ликвидността е способността при нужда активът по всяко време да бъде продаден бързо без загуба на стойност.
С оглед множеството текущи въпроси, чието решаване е критично за постигане на житейските ви цели и семейното благополучие, категорично търсите актив, който може да се продаде бързо и без загуба. Поставяте си цел за достъп до всичките ви спестявания при нужда в рамките на максимум 3 месеца.


4. Определяне на допустимото за вас ниво на пазарен риск. Това е рискът от загуба поради намаляване на пазарната цена на актива за планирания период на държане.
Момент, нали цените на имотите винаги се качват? Какво значи "риск да паднат"? Не искате да чуете за вариант, в който ще загубите пари. За вас е задължително да запазите спестяванията си поне на сегашното им ниво и не сте готови да загубите дори стотинка. Слагате нулев риск от загуба на главницата ви като цел.


5. Определяне на допустимата за вас концентрация на риска. Това е максималният процент от спестяванията ви, който сте склонен да вложите в тази инвестиция.
Чували сте приказката за всичките яйца в една кошница, но досега не ви се е налагало да мислите за това. Осъзнавате, че всъщност всичките спестявания на семейството ще бъдат блокирани в един конкретен апартамент в един блок в един квартал на един град в България. Това леко ви притеснява и изведнъж решавате да намалите процента на инвестиция в имот от 100% на 2/3 от спестяванията ви. Така вече сумата, която търсите да наместите, става 100 000 евро.


6. Склонност да поемете риск, свързан с ползването и собствеността на актива. Това е вероятността и възможността някой да блокира актива или да ви го отнеме.
Сещате се за онези пари, които един приятел ви плати миналата година за една работа. И които не декларирахте. И за наемите от апартамента на родителите ви в Пловдив, които получавате в брой и не декларирате никъде. Както и за "хонорарите", които жена ви получава от време на време от приятели, за да прави интериорен дизайн на жилищата им. Без документи, разбира се. Знаете, че НАП има право да налага запори на имоти за неплатени данъци. Както и да ги продава чрез публична продан, ако не си прибере данъците с лихвите и глобите. Потрепвате нервно на стола, но бързо се съвземате от моментния стрес и решавате, че след като "всички правят така", едва ли ще хванат точно вас. Ще поемете риска да запорират имота за неплатени данъци. Някъде далече от вас, в центъра на София, данъчен служител разпечатва имена на физически лица за данъчна проверка. Всички в списъка са хора с високи доходи и добри спестявания. Точно като вас...


7. Времето, което можете и искате да отделяте текущо за грижи и управление на инвестицията си.
Работата ви е супер напрегната и няма как да е другояче - вие сте на ръководна длъжност и един от най-добре платените служители във фирмата. Ангажиментите покрай децата и родителите са също доста. Едва намирате време за себе си и реално нямате никакво време за допълнителни дейности. Като ремонти на апартаменти, търсене на наематели, занимаване с проблеми на етажната собственост и т.н. Надявате се - като повечето хора - новата ви имотна придобивка магически да се погрижи сама за себе си без ваше участие. Все пак отбелязвате на листчето, че нямате никакво време да се занимавате текущо с имоти или други инвестиции.


След като сте дефинирали целите и ограниченията си за инвестицията, следва да прецените дали конкретната инвестиционна възможност - в случая апартамент в нова кооперация в софийски квартал - отговаря на тези ограничения и ви помага да постигнете тези цели.


Започвате да проучвате малко по-задълбочено тенденциите на пазара на имоти от последната година. Попадате на важна информация, която някак си ви е убягвала досега. А и нито брокерката, нито приятелите ви, които вече си купиха апартаменти, споменаха за нея. Цените в София са се вдигнали вече с около 30% за една година. Шансът да се вдигнат с още 30%, да не говорим за още 100%, не изглежда вече толкова голям. Разходите за придобиване и продажба (такси за брокери, нотариуси, адвокати, държавни и общински такси) са около 5% на входа и на изхода. Тоест още с покупката имате планирана загуба от 10% в рамките на периода на държане. Отделно се оказва, че данъчните оценки са се вдигнали и общинските данъци и такса смет, заедно със застраховката на имота и входната такса в кооперацията, приближават 2% от стойността на инвестицията годишно. И това без довършителните работи и задължителния освежителен ремонт след 5 години преди продажба. Още 10-15% от инвестицията ви ще бъде загубена в тези неща. Дотук сте на планирана загуба от поне 20% за 5 години.


С намалената перспектива за нарастване на цените и гарантирани разходи от над 20% започвате да анализирате по-внимателно на кого и как ще продадете имота след 5 години. Научавате, че само за първите 6 месеца на 2021 г. в България са се продали над 60 000 жилища. Бързо смятате наум милиардите левове, вкарани в имоти от населението само за тази година. Пред очите ви изниква картина на цели блокове с празни апартаменти и тъмни прозорци. Прочитате някъде, че една четвърт от жилищата в София са празни. И че демографската криза се задълбочава, а младите хора, на които се разчита да създават семейства и да купуват нови жилища, продължават да емигрират. В същото време всичките ви познати обсъждат имотни инвестиции в момента за свободните си пари. И всички смятат да продават след 5 години. На печалба, разбира се. Защото всъщност на всички в края на краищата им трябват парите, а не имотите.


И си задавате простия въпрос: след 5 години на кого? И на каква цена? Имате достатъчно опит в бизнеса, за да знаете, че вълна от продавачи - особено на скъпи активи, като имоти за стотици хиляди левове - при очертаващо се много слабо търсене, както бе до началото на 2020 г., преди всички да се втурнат да "инвестират", ще доведе до срив на цените. И апартаментът, който ще купите днес за 100 000 евро, може да се наложи да се продаде за 80 000. Или за 70 000, ако бързате. А на вас ще се наложи да продавате. Защото житейският ви план и приоритетите ви не са да държите 10 години празен апартамент и да плащате разходи по него, а да финансирате образованието на децата си, здравето на родителите си и новия си бизнес.


След минута колебание затваряте сайта за имоти. И написвате "круизи Кариби" в търсачката.


Никола Янков е основател и управляващ съдружник в "Експат Капитал" - най-голямата специализирана компания в България за управление на лични и фирмени спестявания чрез персонални спестовни инвестиционни сметки. Повече за услугите на "Експат" можете да научите на www.expat.bg.

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK