За какво да се внимава при покупка на имот - съветите на експертите (допълнена)

За какво да се внимава при покупка на имот - съветите на експертите (допълнена)

© Красимир Юскеселиев



Злоупотреба с личните данни, продажба на имоти с подправени пълномощни и недоговорено намаляване на цените без знанието и съгласието на собствениците са сред най-често срещаните лоши практики при сделки с недвижимо имущество. В същото време почти всички сделки с недвижими имоти се сключват при ползване на брокерски и агентски услуги, като в България няма действащи ясни правила и закони, които да регламентират качеството на предлаганата услуга и хората, които я изпълняват.


В тази ситуация експертите на Асоциацията на бизнес експертите дават няколко съвета за какво да се внимава при покупка на жилище.


Оглед и цена




Не се впечатлявайте от подредени и добре изглеждащи имоти – препоръчваме да огледате имота с помощта на строителен експерт или инженер. Истинското състояние на имота трудно би могло да бъде оценено от човек, който няма специфични познания за неговата поддръжка. 
Изисквайте също така текуща оценка на имота от независим оценител. Не забравяйте, че невинаги нещата са така, както изглеждат.


Избор на район


Не избирайте новия си дом по снимка. Разходете се в квартала, където планирате да живеете. Влезте в някой от магазините, изпийте едно кафе в района, седнете за обяд или вечеря. Позволете си да усетите атмосферата.


Важно е също така да имате списък с приоритети за предоставените допълнителни услуги и транспорт в района:


● Достъп до основните пътни артерии;
● Наличие на градски транспорт в близост – автобус, метро, трамваи;
● Магазини и възможности за забавление;
● Училища и детски градини – ако планирате или вече имате дете;
● Болници и аптеки.


Осведомете се за предстоящи и потенциални промени в ландшафт плана в района и околността – подобни могат както да покачат, така и да понижат цената на имота ви след 5 години.


Финансови рамки


Винаги поставяйте много ясни финансови рамки, в които можете да се вместите при покупката на имот. Ангажиментът е дългосрочен, а погасяването на ипотечните вноски зависи от финансовите ви възможности. 


Придържайте се към правилото 20/80


Инвестирайте 20% собствен капитал и заемете 80% от банката. По този начин ще успеете да си гарантирате по-добри условия за кредита, а и ще имате известна сигурност, че не сте изцяло зависими от решението на банката, за да покриете дължимото.


Изисквайте от брокера си актуална онлайн проверка


Повечето професионални брокери имат достъп до електронен регистър, в който се отбелязват на всеки час всички промени по имотните партиди. Информацията е различна от тази в "Удостоверение за тежести" от Агенцията по вписванията, където данни може да не са обновявани до 4-5 дни. (Читател на "Дневник", който е юрист, подчерта, че в България има само 1 регистър на недвижимите имоти - нарича се Имотен регистър към Агенция по вписванията, до който нотариусите имат служебен достъп. В него проверки може да прави и всеки друг след регистрация. При издаването на официален документ, информацията в него за наличието или липсата на тежести за даден имот или лице е актуална към часа на издаването. Имотният регистър се попълва от съдиите по вписванията, като те издават и удостоверенията, т.е. няма как онлай да се види нещо различно спрямо удостоверението към един и същ момент).


Обмислете всички разходи


След първоначалната вноска за собствено жилище следват и много други разходи, които трябва да бъдат добре преценени.


• Избирайте с дългосрочен и практически подход. 
• Предпочитайте ново строителство, но не твърде ново, както и хоризонтална отоплителна система. Така гарантирано ще намалите разходите си за енергия впоследствие. 
• Енергийната ефективност е ключова тема при покупка на имот.
• Не забравяйте за таксите по самата сделка на покупко-продажба.
• Изисквайте от брокера си подробна разбивка за всички съпътстващи разноски и данъци. 


Не забравяйте


Кредитът за изплащане на жилището не трябва да надвишава 30–40% от месечните нето приходи на семейството. В противен случай е въпрос на време да изпаднете в несъстоятелност.


И най-важното – никога и при никакви обстоятелства не подписвайте документ, не купувайте и не се оставяйте да бъдете притиснати от "кратки срокове" и "бързи сделки". По-добре да не купите "мечтания имот", отколкото да се окажете измамен от некоректен брокер или продавач.

Ключови думи към статията:

Коментари (47)
  1. Подредба: Сортирай
  1. 1 Профил на koko65bg
    koko65bg
    Рейтинг: 682 Весело

    И най-важното – никога и при никакви обстоятелства не подписвайте документ, не купувайте и не се оставяйте да бъдете притиснати от "кратки срокове" и "бързи сделки".

    Или както ми казаха преди много години едни развеселени дядовци - Мойто момче помни: на бяла хартия не подписвай и на х... си не уйдисвай!

  2. 2 Профил на karabastun
    karabastun
    Рейтинг: 3356 Любопитно

    Добри съвети !
    Между другото , мен винаги ме е впечатлявало, че например като си купува кола, всеки вика я приятел - майстор , или поне някой,който разбира от коли да я види, да я пробва и т.н ,като сумата за покуока е да речем 4-5000лв.., а като се купува апартамент обикновено брокерката хвали изгледа през прозорците или цвета на плочките на някоя жена и става сделка за около 100 000 ...?!?

    [email protected]
  3. 3 Профил на bgmusquetaire
    bgmusquetaire
    Рейтинг: 322 Неутрално

    Очакваме статия с броя на свободните имоти в Сф и големите градове? Що ли ми се чини, че са над 100 000 имота и колкото да е държавна политика лихвите по депозити да са ок. 0,2-0,3%...балонът е надут поне с 20-25 % при средна заплата от ок. 800 лв...

  4. 4 Профил на роджър
    роджър
    Рейтинг: 845 Неутрално

    Ползвайте адвокат, на когото имате доверие ... всичко останало е ала-бала !

    https://www.youtube.com/watch?v=7wBkJ8oIvRg
  5. 5 Профил на Суджук Герберите
    Суджук Герберите
    Рейтинг: 426 Неутрално

    Ценни съвети за хилядите българи, които си купуват имоти в България всеки ден!

    Голям апартамент купи, голяма сума не плащай!
  6. 6 Профил на Суджук Герберите
    Суджук Герберите
    Рейтинг: 426 Неутрално

    "Придържайте се към правилото 20/80
    .....ще успеете да си гарантирате по-добри условия за кредита, а и ще имате известна сигурност, че не сте изцяло зависими от решението на банката....."


    Този невероятно ценен и добронамерен съвет, все едно го е писал инженер-химикът!

    Голям апартамент купи, голяма сума не плащай!
  7. 7
    ****

    Коментарът беше изтрит от модераторите, защото не беше по темата на материала, за който се отнася.

  8. 8 Профил на deepblue
    deepblue
    Рейтинг: 1120 Весело

    Инвестирайте 20% собствен капитал и заемете 80% от банката.

    И чакайте съдия изпълнител.

    След всички решения които сте взели през живота си ,сте решили да ми прочетете коментара.
  9. 9
    ****

    Коментарът беше изтрит от модераторите, защото съдържаше рекламни съобщения или спам.

  10. 10 Профил на deepblue
    deepblue
    Рейтинг: 1120 Неутрално

    [quote#4:"роджър"]Ползвайте адвокат, на когото имате доверие ... всичко останало е ала-бала ![/quote]

    Адвкат ,доверие ,ала-бала.

    След всички решения които сте взели през живота си ,сте решили да ми прочетете коментара.
  11. 11 Профил на bgmusquetaire
    bgmusquetaire
    Рейтинг: 322 Неутрално

    До коментар [#6] от "Ойро Пролетариат": Почти позна..Само дето химиците, видни банкори са два броя...

  12. 12 Профил на deepblue
    deepblue
    Рейтинг: 1120 Весело

    ● Наличие на градски транспорт в близост – автобус, метро, трамваи;

    Да бе че слезем от голфо та да плзвам гредски транспорт.

    След всички решения които сте взели през живота си ,сте решили да ми прочетете коментара.
  13. 13 Профил на jj1
    jj1
    Рейтинг: 426 Неутрално

    Най-важното е пропуснато: "Никога, при никакви обстоятелства не наемайте брокер, който защитава едновременно интересите на продавача и на купувача"

  14. 14 Профил на deepblue
    deepblue
    Рейтинг: 1120 Неутрално

    Повечето професионални брокери имат достъп до електронен регистър, в който се отбелязват на всеки час всички промени по имотните партиди. Информацията е различна от тази в "Удостоверение за тежести" от Агенцията по вписванията, където данни може да не са обновявани до 4-5 дни.

    Лъжа !!!!!

    След всички решения които сте взели през живота си ,сте решили да ми прочетете коментара.
  15. 15 Профил на sto67nes
    sto67nes
    Рейтинг: 1279 Неутрално

    Най добре е човек да има наследствен имот...

    Не питай управника,защо е простак,попитай себе си,защо е управник!
  16. 16 Профил на Пешката
    Пешката
    Рейтинг: 1164 Неутрално

    И питайте за удобен тротоар за паркиране на двете коли на човек от семейството!

    Ако го боли, както го мързи, отдавна да е умрел.
  17. 17 Профил на хм
    хм
    Рейтинг: 1166 Весело

    и не забравяйте най-важното - гледайте имота да е в бяла държава с работеща съдебна система

  18. 18 Профил на tokkay
    tokkay
    Рейтинг: 671 Любопитно

    • Предпочитайте ново строителство, но не твърде ново, както и хоризонтална отоплителна система. Така гарантирано ще намалите разходите си за енергия впоследствие.

    Нещо не ми стана ясно какво ме съветват тук.

    No Pain No Gain
  19. 19 Профил на WALL-E
    WALL-E
    Рейтинг: 481 Весело

    Един известен цитат на Вонегът може да се перефразира така - не е задължително да сте луд за да купите имот на тези цени, при тези лихви и с чрез такива брокери но помага

    Умен и красив жълтопаветник.
  20. 20 Профил на ostin22
    ostin22
    Рейтинг: 642 Неутрално

    И бъдете на дъържавна работа... То в Бг купуват само такива...и хора изкарали някой лев в чужбина..

    There is no way to happiness, happiness is the way!
  21. 21 Профил на Веселин Николов
    Веселин Николов
    Рейтинг: 479 Неутрално

    За съжаление специално в София е почти невъзможно да се намери наистина качествено построен имот, с добра инфраструктура наоколо, зеленина, тишина, сигурност, дори и за много пари. Най-близко до тези критерии стои кв. Изгрев /зад руското посолство/, но там предлагането разбилаемо е доста ограничено.

  22. 22 Профил на ХЪ ХЪ ХЪ
    ХЪ ХЪ ХЪ
    Рейтинг: 589 Весело

    Това е писано като че ли от някой, който никога не е участвал в сделка в България...

    Не че са неправилни съветите, ама са нещо нереалистично особено като се има предвид, че болшинството от "агентите", са станали такива, щото друго не са могли да станат.

    Само като им видиш типовите документи, които се опитват да ти пробутат, ти става ясно що за про-та са... Строително грамотен човек, независими експерти и адвокат са задължителни, но дали можеш да си ги позволиш. И ако ги ползваш, тогава каква е ролята на брокера, освен да ти трови нервичките...

  23. 23 Профил на teridan
    teridan
    Рейтинг: 812 Неутрално

    Брокерите почти винаги имат претенции да представляват и двете страни по сделката, чрез което да вземат комисионна и от продавача и от купувача. Това ако не е незаконно е просто неморално. Обикновено брокера идва и предлага да ти продаде имота, след като е сключил договор с отсрещната страна да намери имот за покупка. Главната им грижа е не да осигурят добри условия за сделката на клиента си, а да си получат комисионната. Всъщност, за да си получат комисионната са готови да подлъжат клиент да купи имот с проблеми. Вероятно е необходима някаква регулация на работата на брокерите на имоти.

  24. 24 Профил на kapitalcho
    kapitalcho
    Рейтинг: 428 Неутрално

    До коментар [#6] от "Ойро Пролетариат":

    В Същност е обратното-колкото по малко капитал си инвестирал в един имот,толкова ти е по голяма възвращаемостта и при покачване на имота като цена можеш и да стигнеш до 50 % годишна възвращаемост.
    Важното е да имаш позитивен кешфлоу(приходите да са ти по големи от разходите).

  25. 25 Профил на Лео
    Лео
    Рейтинг: 1158 Неутрално

    "Кредитът за изплащане на жилището не трябва да надвишава 30–40% от месечните нето приходи на семейството."
    Вие шегувате ли се? За едно 4-членно семейство това си е самоубийство! Според мен не трябва да надвишава 2/3 от доходите на единия от получаващите доходи.

  26. 26 Профил на Суджук Герберите
    Суджук Герберите
    Рейтинг: 426 Неутрално

    До коментар [#24] от "kapitalcho":

    Не разбирам от финанси, нито съм учил нещо такова. Но все си мисля, че ако имам 100 хиляди евро кеш и ми трябва жилище, е по-добре за мен да го купя с кеша, който имам, отколкото да дам 20К и за останалото да тичам при някой инженер-химик и да подписвам 10-пръста дебела папка с документи. Ако цената на имота падне - губя част от собствените си пари на момента, пия една студена вода ( или бира ако са ми останали дребни) и продължавам да живея с ценен урок. В другия случай губя 2-пъти повече пари (заем + лихва) но ги губя всеки месец за много много години напред, съответно се нервирам всеки месец поне веднъж по този повод.
    Вие вероятно разглеждате имота като инвестиция с единствената цел да спечелите много много пари с "врътка". Не много далечната история показва, че много вече плакаха

    Голям апартамент купи, голяма сума не плащай!
  27. 27 Профил на comandante  vs  либерални ентусиасти&корпократи
    comandante vs либерални ентусиасти&корпократи
    Рейтинг: 2865 Неутрално

    Който купува в София имот на висока цена трябва преди това да ходи на профилактика на психиатър или психолог за експертиза дали сам си е решил за една ипотека целия живот да си затрие или е жертва на внушения!?
    Министър Мосоков до 1-2 години ще освободи поне 150 000 апартамента и къщи в София , прииждащите софиянци тип "пришелец" сами правят атмосферата колоритна по свой вкус няма да изпият кафе в района нито ще си поръчат вечеря или обяд!
    Ако сте решили да продавате такива статии могат само да ви радват!

    Libertarianism is just anarchy for rich people
  28. 28 Профил на sten_p
    sten_p
    Рейтинг: 491 Неутрално

    Още един съвет- проверете за наследници на имота, особенно за стар имот с повече от един наследник (например внуци, други съпруги/съпрузи или други преки роднини). Завещанията могат да се обжалват до 5 годишен период и току виж изникне някой наследник с притенции и тогава ще почнат едни дела, за които не сте в силната позиция.

  29. 29 Профил на ХашПи
    ХашПи
    Рейтинг: 262 Неутрално

    "За какво да се внимава при покупка на имот - съветите на експертите"
    Кои експерти?
    Аз не прочетох нито едно име, че да мога да преценя, дали да им се доверя!
    И статията балон, както и пазара на имотите.

    Но пък иначе, това ми хареса ......
    "Не избирайте новия си дом по снимка. Разходете се в квартала, където планирате да живеете. Влезте в някой от магазините, изпийте едно кафе в района, седнете за обяд или вечеря. Позволете си да усетите атмосферата.".......

    Звучи ми като начало на романтичен разказ за провинциалиста, дошъл в столицата, да си купи имот.

  30. 30 Профил на dasho
    dasho
    Рейтинг: 493 Неутрално

    До коментар [#18] от "tokkay":

    Може би подово отопление?

  31. 31 Профил на todorus
    todorus
    Рейтинг: 269 Неутрално

    Избягвайте да купувате имот от пълномощник. Най-добре е директно от собственик.

  32. 32 Профил на Жълтопаветник
    Жълтопаветник
    Рейтинг: 262 Неутрално

    Малка утеха е, че все още новософиянците лапат въдичката на квартали от сорта на Манастриски Ливади, Витоша итн и гледат да отбягват по-централните части, макар че от известно време ми се струва, че правят организация да пресичат Витшка. Ще видим.

  33. 33 Профил на kapitalcho
    kapitalcho
    Рейтинг: 428 Неутрално

    До коментар [#26] от "Ойро Пролетариат":


    [quote#26:"Ойро Пролетариат"]Не разбирам от финанси, нито съм учил нещо такова. [/quote]
    Личи ти
    [quote#26:"Ойро Пролетариат"]Но все си мисля, че ако имам 100 хиляди евро кеш и ми трябва жилище, е по-добре за мен да го купя с кеша, който имам, отколкото да дам 20К и за останалото да тичам при някой инженер-химик и да подписвам 10-пръста дебела папка с документи.[/quote]
    Да,но си губиш капитала.
    Нека за да използваме тази формула 20/80(20 % твои пари,80 банка) плюс позитивен кашфлоу(приходите ти са достатъчни да си платиш разходите).
    Купуваме Апартамент за 100 хил и гледаме каква му е цената след 20 години-да приемем 300 хил лева(ръст плюс инфлация)
    Вариант 1:Използвал си 100 хил и си закупил 1 апартамент.
    Печалба 200 хил лева(300 хил -100 хил)
    Вариант 2-Използваш тези 100 хил и следвайки варианта 20/80 плюс позитивен кешфлоу,ти купуваш 5 апартамента(всяка с начална вноска 20 хил/20 %).
    След 20 години,апартаментите струват 300 хил лева.
    Ти имаш 5 или пазарна стойност 1.5 мил лева -100 хил(това което си инвестирал)=1.4 мил лева.
    Ако използваш правилото 10 или 5 % начален капитал,още ти става по голяма печалбата.
    [quote#26:"Ойро Пролетариат"]Ако цената на имота падне - губя част от собствените си пари на момента, пия една студена вода ( или бира ако са ми останали дребни) и продължавам да живея с ценен урок.[/quote]
    Това е почти невъзможно-в дългосрочен план.
    Не ти говоря за близките 3-5 години,а в срок-25-30 години.
    Винаги цените на имотите(естествено правилно подбран) драстично се различава в положителна посока в сравнение преди 25-30 години
    [quote#26:"Ойро Пролетариат"]В другия случай губя 2-пъти повече пари (заем + лихва) но ги губя всеки месец за много много години напред, съответно се нервирам всеки месец поне веднъж по този повод. [/quote]
    Не ги губиш-заема ти се покрива от лихвата-а заема всяка година се обезценява(инфлацията),а наемите растат(в дългосрочен план).
    Ако вземеш заем и вноската ти е 500 лева(стабилна валута и нормална лихва) след 20 години вноската ти пак ще бъде горе долу толкова,но наемът ти няма да е 600 лева,а доста повече
    [quote#26:"Ойро Пролетариат"]Вие вероятно разглеждате имота като инвестиция с единствената цел да спечелите много много пари с "врътка". Не много далечната история показва, че много вече плакаха[/quote]
    Голяма част "инвестираха "в тип-купувам евтино и препродавам скъпо-тогава е един огромен риск-а това не е инвестиция,а хазарт.
    Поздрави

  34. 34 Профил на Суджук Герберите
    Суджук Герберите
    Рейтинг: 426 Неутрално

    До коментар [#33] от "kapitalcho":

    Благодаря примерите. Съгласен съм с тях и вероятно е имат голям смисъл за човек, който е решил така да спечели доста пари в дълъг период от време. Но на мен, както предполагам и на 90% от българите, им трябват на 5 а само 1 жилище в което да живеят.
    Нека споменем и текущите разходи за всяко едно такова жилище, да споменем и данъците. В БГ те може и да са малки, но в Испания където живея например, годишния данък върху имота е 2% от 25% от стойността му.
    Тя тази статия със "съвети" е написана за хора като мен. Предприемчивите хора с планове за печалба тези неща очевидно ги знаят и имат армия съветници.

    Голям апартамент купи, голяма сума не плащай!
  35. 35 Профил на kapitalcho
    kapitalcho
    Рейтинг: 428 Неутрално

    До коментар [#34] от "Ойро Пролетариат":


    [quote#34:"Ойро Пролетариат"]В БГ те може и да са малки, но в Испания където живея например, годишния данък върху имота е 2% от 25% от стойността му. [/quote]
    Я ми дай пример с държава с 25 % годишен данък върху жилището ?
    С такъв данък,никой няма да си купи жилище там,освен ако не е на символични цени.

  36. 36 Профил на Müller
    Müller
    Рейтинг: 471 Неутрално

    До коментар [#3] от "bgmusquetaire":

    Не много отдавна бяха 168 хиляди свободни жилища само за София и то обявени официално (2010 год. бяха 100 000)!

    Това значи, че трябва да дойдат от някъде над 300 000 души. От къде? Когато те заминаха извън страната.

    В същото време една част от жителите (софианци) имат най-малко родители в София, а някои баби и дядовци. Сега да го умножим Х 2 (за двама от семейство) при наследство.

    Сами си направете сметка кога ще се вдигнат цените!?

    The structure of the EU today is based on the Nazi plans published in Berlin in 1942 - Rodney Atkinson
  37. 37 Профил на Суджук Герберите
    Суджук Герберите
    Рейтинг: 426 Неутрално

    До коментар [#35] от "kapitalcho":

    Написах че данъка е 2% от 25% от стойността. Не 25%, това би било абсурдно

    Голям апартамент купи, голяма сума не плащай!
  38. 38 Профил на carmello
    carmello
    Рейтинг: 696 Весело

    [quote#32:"jedimaster"]гледат да отбягват по-централните части[/quote]

    то при завишени 10 пъти прахови частици е добра идея да се отбягва София като цяло

  39. 39 Профил на Григор Лилов
    Григор Лилов
    Рейтинг: 897 Неутрално

    До коментар [#33] от "kapitalcho":

    Методиката ви е абсолютно неприложима в България.
    И доста неточна, понеже не пресмятате разходите за лихви, които трябва да извадите от печалбата, която давате от 1.5 млн. Освен това за България като слаборазвита държава правилото, че в дългосрочен план имотите и наемите се вдигат, също не е точна.

  40. 40 Профил на tucker case
    tucker case
    Рейтинг: 950 Весело

    от съветите дето дават се разбира, че купувачите са адски невежи в тази област... пазара на недвижими имоти е батак, пълен с измамници... индустрията няма стандарти и правила... законите не са еднозначни... и прочее
    с други думи ако се прежалиш да купуваш, ти трябва екип от адвокат, банкер, строителен консултант и двама-трима помощника... поне

    Now what's a few miles between the beauty and the beast...
  41. 41 Профил на kapitalcho
    kapitalcho
    Рейтинг: 428 Неутрално

    До коментар [#39] от "Григор Лилов":

    Напротив,просто не четете

    [quote#39:"Григор Лилов"]И доста неточна, понеже не пресмятате разходите за лихви, които трябва да извадите от печалбата, която давате от 1.5 млн.[/quote]
    Когато купувате имот,приходите трябва да са по големи от разходите
    Приходите:Наем
    Разходи:Заем,данъци,застраховка,5 % оперативни разходи за по държането на жилището
    Но основния ви разход е заема.
    Този заем след 20 години ще ви бъде горе долу същия(като месечна сума),но наема ви няма да бъде същия

    [quote#39:"Григор Лилов"] Освен това за България като слаборазвита държава правилото, че в дългосрочен план имотите и наемите се вдигат, също не е точна.[/quote]
    Така ли-хайде да видим нещата през 20-годишната призма.
    Колко струваха имотите в София през 1995-1996 и колко струват 2015-2016(20 години по късно),въпреки спукването на балона(2009) и драстичния им спад ?

  42. 42 Профил на Григор Лилов
    Григор Лилов
    Рейтинг: 897 Неутрално

    До коментар [#41] от "kapitalcho":
    Покупката на имот има смисъл като инвестиция само със собствени средства, а не с банков кредит. В момента възвръщаемостта при такава операция от наеме е около 4% годишно, докато знаем колко ниски са лихвите по депозитите. При това чрез имота се избягва вече немалкия риск в България да се държат пари в банките. Т.е. формира се добър текущ доход и освен това се разчита на повишение на цената на имота.

    При взимане на банков кредит обаче ситуацията драстично се променя. Дори и през 20-годишната призма на погледа, за която говорите.
    Защото:
    1. У нас разходите за лихви по банков кредит винаги са били значително по-високи от приходите от наем. При каквито и да е изчисления- на кв. метър, по обща стойност и т.н.
    Т.е. покупката на имот с цел инвестиция чрез банков кредит винаги и най-важното - постоянно, всяка година ви носи текуща загуба, която при 20-годишната ви призма става многозначителна.
    2. Остава да се разчита на печалба от вдигането на цените на имотите, която не само да компенсира, но и да надхвърли загубата.
    Индексите на Явлена, имот.бг и т.н. сочат следното - средни цени за столицата от 359 долара през 1993 до около 300 до 2002. Скок на цените започва през 2003-2004 до 724 долара (равностойност 500 евро) Сегашни средни индекси - 807 евро.
    Сегашен индекс около 807 евро. (880 долара)
    Т.е поскъпването за този над 20-годишен период е 2,45 пъти.
    Трудно е да се изчисли средната лихва по ипотечни кредити за този период, понеже за голяма част от него БНБ не е водила статистика. Но при 8% годишно сумата на лихвите е 1,6 пъти прямо взетата сума - т.е. оскъпяването на кредита е 2.6 пъти срещу поскъпване на имота от 2.45 пъти.
    В резюме - покупката на жилище за инвестиция с кредит дори при вашата 20-годишна призма не се оправдава.
    Разбира се, тези бележки са по принцип, понеже на имотния пазар понятието средна цена важи за оценка на сектора, но не и за конкретна индивидуализирана сделка. Но дори и така те сочат, че вашето правило не е валидно за България.
    Изводът е еднозначен - покупката на имот със собствени средства е добра инвестиция, с кредит и при цел инвестиция - лудост.

  43. 43 Профил на Григор Лилов
    Григор Лилов
    Рейтинг: 897 Неутрално

    Едно уточнение: 8% годишно за 20 години.

  44. 44 Профил на gost22
    gost22
    Рейтинг: 1769 Любопитно

    [quote#42:"Григор Лилов"]Изводът е еднозначен - покупката на имот със собствени средства е добра инвестиция, с кредит и при цел инвестиция - лудост. [/quote]
    По-скоро, щом банката отпуска парите за ипотеката при такива условия (лудост), то явно нещо в сектора е толкова зле, че всеки момент се очаква да се срине и банките гледат да компенсират поетия риск. Е, аз като физ.лице дали ще мога да компенсирам някак този риск?

    "Историята служи на българите, да не си взема поука от нея." ...Фра Дяволо. Жалко, но все още е факт...
  45. 45 Профил на kapitalcho
    kapitalcho
    Рейтинг: 428 Неутрално

    До коментар [#42] от "Григор Лилов":


    [quote#42:"Григор Лилов"]Покупката на имот има смисъл като инвестиция само със собствени средства, а не с банков кредит.[/quote]
    Хайде да го обясня възможно най просто.
    Имаш капитал от 100 хил лева и 30 години-та да видим какво се случва.
    Един апартамент струва 100 хил лева
    Приемаме че средно имотите нарастват с 4 % годишно.
    Използваме този калкулатор http://www.moneychimp.com/calculator/compound_interest_calculator.htm за да сметнем compound interest
    Вариант 1)Купуваме един апартамент за 100 хил и след 30 год ние контролираме имот със стойност 324 хил лева(4 % ръст за 30 години)
    Вариант 2)Използвайки правилото 20/80 купуваме 5 апартамента,като така ги подбираме че приходите да надвишат разходите или в краен случай да бъдат поравно и след 30 години вие контролирате имущество за стойност 1 620 000 лева
    Това само от стойността на имуществото без да смятаме наемите-от Вариант 1 вие ще получавате 1 наем,от вариант 2-5 наема
    Приемаме че приходите са 500 лева(6000 лева за една година),разходите също са толкова(400 лева заема плюс 100 лева други разходи-общо 6000 лева на година)
    След 30 години при 4 % годишен ръст на наемите,този наем ще бъде 1621 лева,докато вноската ви ще остане същата.
    Ако контролирате 5 имота-приходите ви ще бъдат 8105 лева без да дължите нищо(заемът вече е изплатен)


    До коментар [#44] от "gost22":

    Духчо-да имаше балон на цените на имотите в София,но той свърши-цените паднаха с 55 % от пиковата зона(2008),сега се наблюдава период на възстановяване-бавно,но тенденциите са положителни(виж агенцията за вписване и осъществаването на броя сделки и ги сравни с 2014,2013,2012).
    Да трябва да има закон за фалита на физическите лица.............но забрави цените да паднат драстично-Хубавите квартали почват от около 1000 евро квадратен метър-Би ли ми казал само една европейска столица,където с 1000 евро на квадратен метър ти можеш да си купиш топ имот в хубавите/централните райони ?
    Да не ти споменавам средната цена на жилище в Лондон или Париж,че ще ти стане лошо.

  46. 46 Профил на bat_plamen
    bat_plamen
    Рейтинг: 3935 Весело

    До коментар [#1] от "koko65bg":

    ++++++++++++++++++++++++++++
    Прави са били тези дедовци-

  47. 47
    ****

    Коментарът беше изтрит от модераторите, защото съдържаше обидни или нецензурни квалификации, обиди на расова, сексуална, етническа или верска основа или призиви към насилие по адрес на конкретни лица.





За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK