Основания за изменение на подробни устройствени планове (ПУП)

Основания за изменение на подробни устройствени планове (ПУП)

© Георги Кожухаров



www.legaconsulting.org


Първото основание за изменение на влезлите в сила подробни устройствени планове (ПУП) е настъпването на съществени промени в обществено-икономическите и устройствените условия, при които е бил съставен планът. Законодателят обаче не е определил по един ясен и категоричен начин точното съдържание на това основание, а неяснотата в изказа на свой ред води до различни практически интерпретации и правоприложни практики. Така например съществена промяна в обществено-икономическите условия би могла да бъде промяната на социално-икономическата формация – нещо, което на пръв поглед изглежда невъзможно, като се има предвид избрания от страната демократичен строй, който е закрепен и на конституционно равнище като социално-икономическа и политическа линия на развитие на обществено-държавната цялост. Що се отнася до съществените промени в устройствените условия – една от възможните интерпретации би могла да бъде например промяна в административно-териториалното устройство на държавата – създаването на нови административено-териториални единици в резултат на различни реорганизационни форми.


Второто основание е възникването на нови държавни или общински нужди за обекти - собственост на държавата, на общините или на експлоатационните дружества. В тези случаи изменението на ПУП е основният инструмент за задоволяване на тези нужди, като релевантно е и концептуалното разграничение между публична и частна държавна собственост, респективно публична и частна общинска собственост, въведено за първи път в юриспруденцията на Конституционния съд, а после и в текущото законодателство. В тази връзка законът за държавната собственост и законът за общинската собственост уреждат процедурата за отчуждаване на недвижими имоти или части от тях – собственост на физически или юридически лица, за задоволяване на държавни, съответно общински нужди, които не е възможно да бъдат задоволени по друг начин, след предварително и равностойно обезщетение.




Третото основание е свързано с възникването на инвестиционни инициативи, които ще се реализират със средства, осигурени по международни договори или от държавния бюджет, както и от инвеститори, сертифицирани по реда на Закона за насърчаване на инвестициите (ЗНИ). В последната хипотеза особеното качество на инвеститора има двояко значение – основание за изменение на ПУП и основание за ползването на облекчените административноправни процедури, посочени в ЗНИ.


Четвъртото основание е отпадането на необходимостта от изграждане на сгради, мрежи и съоръжения за специални нужди на отбраната и сигурността на страната. Последното е свързано с дезинтересирането на държавата от определени имоти, които дотогава са били отредени за горепосочените специални нужди, и създаването на реални условия за излизането на тези имоти на пазара.


Петото основание е ако в 5-годишен срок от влизането в сила на плана не е започнала процедура за отчуждаване на урегулираните поземлени имоти, предвидени за обекти - публична собственост, а за поземлените имоти, отредени за елементи на техническата инфраструктура - в 10-годишен срок не е започнала процедурата. За имотите, отредени за озеленени площи срокът за започване на процедурата е 15 годишен. Техническата инфраструктура включва следните елементи: транспортната техническа инфраструктура и съоръженията към нея; преносните (довеждащите и отвеждащите) проводи (мрежи) и съоръженията към тях в неурегулирана територия;преносните (довеждащите и отвеждащите) проводи (мрежи) и съоръженията към тях в урегулирана територия; разпределителните проводи и разпределителните устройства и съоръженията към тях (трансформаторни постове, електрически подстанции, пречиствателни станции за питейни и отпадъчни води, понижителни и разпределителни станции и др.), включително присъединителните проводи към сградните инсталации и общите средства за измерване. Следователно, ако в горепосочените срокове отчуждителната процедура не е започнала, собствениците на засегнатите имоти могат да искат изменение на плана, вследствие на което, след влизането в сила на изменението, имотите вече няма да подлежат на отчуждаване. Практическата логика тук е, че държавата, респективно общината, е загубила интерес от тези имоти, подлежащи на отчуждаване, защото например са отпаднали съответните нужди, които е следвало да бъдат задоволени с тези имоти, или тези нужди са били задоволени по друг начин.


Шестото основание е когато кадастралният план или кадастралната карта съдържа съществени непълноти или грешки, които налагат изменение на действащия ПУП. В този случай изменение на ПУП се допуска, след като се допълни, съответно поправи, кадастралният план със заповед на кмета на общината или се допълни, съответно поправи, кадастралната карта по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.


Седмото основание е когато планът не осигурява възможност за целесъобразно застрояване по действащите устройствени правила и нормативи вследствие на установени геоложки и хидрогеоложки условия и за запазване на разкрити археологически, исторически и културни ценности. Особено интересни в практиката са случаите, при които изменението на ПУП се налага именно с оглед съхраняването на културно-историческото наследство, като се търси балансът и хармонията между ценностите от по-висш порадък и конкретните инвестиционни бизнес намерения на собственика на имота, респективно на титуляра на правото на строеж. Понякога този баланс е доста труден за реализация при вплитането на горепосочените ценности като естествена среда на бъдещата строителна дейност, но има и случаи, когато именно разкритите археологически, исторически и културни ценности допринасят за по-голямата атрактивност и уникалност на бъдещата сграда.


Осмото основание е налице, когато планът съдържа явна фактическа грешка, която има значение за неговите предвиждания.


Деветото основание са случаите, когато планът е одобрен при съществени закононарушения. Тези закононарушения могат да имат както материалноправен, така и процесуалноправен характер. Особеното обаче е, че на това основание не могат да се изменят планове, за които има влязло в сила решение на съд или когато планът е приложен, което означава автоматично, че наличието на влязъл в сила съдебен акт, респективно прилагането на плана, "стабилизират" и "санират" плана, като изключват възможността за последващи изменения дори в случаите на съществени закононарушения.


Десетото основание е свързано със съгласие на всички пряко заинтересувани собственици. Тук намира проява принципът на договорната свобода в правоотношенията между собствениците на поземлени имоти – нещо, което е ново в правната материя по териториално-устройствено планиране в България.


Единадесетото основание е когато има предложение на съда по дела за делба на урегулирани поземлени имоти.


Когато изменението на подробния устройствен план налага и изменение на действащ общ устройствен план, първо се изменя общият устройствен план (ОУП). Този принцип е израз на йерархичната субординация между различните видове устройствени планове. С оглед по-голяма гъвкавост обаче има законова възможност органът, който одобрява общия устройствен план, да допусне едновременно изработване, съобщаване и одобряване на двата устройствени плана (ОУП и ПУП).


В териториално-устройствената материя е въведен още един фундаментален принцип, а именно - не се допуска влезли в сила подробни устройствени планове да се изменят с цел узаконяване на незаконно изградени строежи.


Друг важен принцип е този, че подробните устройствени планове, приети от Националния експертен съвет, не могат да се изменят за период до пет години от влизането им в сила. Това правило утвърждава стабилитета на тази особена категория планове. Изключение се допуска само въз основа на заключение на експертния съвет на общината и със съгласие на министъра на регионалното развитие и благоустройството.


Когато при прилагане на действащи подробни устройствени планове се променят само разположението и конфигурацията на предвидените сгради, в т.ч. при пристрояване и надстрояване на съществуващи сгради, без да се променят начинът и характерът на застрояването и правилата и нормативите за съответната устройствена зона, не е необходимо да се изменят тези планове. В тези случаи конкретното застрояване се определя с виза за проектиране. Логиката на това правило е да се закрепи принципът на икономия при териториално-устройственото планиране и принципът на стабилитет на подробния устройствен план и неговото действие.

Коментари (4)
  1. Подредба: Сортирай
  1. 1 Профил на автор
    *****
    Неутрално
  2. 2 Профил на арх
    *****
    Неутрално

    Абсолютно безполезен материал. Просто се преразказва закона. Всеки може да прочете направо ЗУТ, ако въпроса го интересува. Е какъв е смисъла тогава - поредната скрита реклама на някаква адвокатска кантора?

  3. 3 Профил на До арх
    *****
    Неутрално

    Не следите рубриката, почитаеми арх.
    Всяка статия от този автор е преразказ на някой закон - ни йота повече. Бартер - реклама на кантора срещу пълнеж на страница, кой му пука за читателите...

  4. 4 Профил на алекс
    *****
    Любопитно

    Недоволството е признак на едно оста детско сочене с пръст..
    Прави се реклама. И това е лошо защото?
    А къде са градивните коментари, или такива просто няма защото темата е изчерпана от автора? Или ролята на читателите е всъщност само а са недоволни може би?





За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK