На пазар за имоти 2009 - изпитания и възможности

Забавянето ще даде шанс на пазара да излезе от кризата по-подреден, подчинен на ясни правила и с по-високи стандарти за качество

На пазар за имоти 2009 - изпитания и възможности

© Дневник



Накъде ще върви пазарът на имоти през 2009 г.? "Надолу" може и да не е очевидният отговор за много хора. Да, някои предприемачи ще пострадат, някои проекти ще се забавят, а някои инвеститори, купили с надеждата за бърза препродажба след нарастване на цената, може и да не успеят. И все пак пазарът се забавя основно поради външни причини, получавайки шанса да излезе от кризата по-подреден, подчинен на ясни правила и с по-високи стандарти за качество. Стремежът към повече сигурност би трябвало да отсее рисковите проекти и да се реализират тези, зад които стоят сериозни инвеститори, опитни проектанти, професионално подготвени консултанти и брокери и най-добрите изпълнители. Годината ще бъде изпитание за играчите, които са поели повече риск, но и възможност за тези, които са били достатъчно благоразумни.


Тя ще е шанс и за подреждането на сектора чрез отделянето на качествените от некачествените имоти и изясняването на правилата и отговорностите в инвестиционния процес - например докъде се простират задълженията на предприемача и кой би трябвало да осигури качеството на средата, в която се намират имотите; на какви стандарти за енергийно потребление трябва да отговарят сградите; кой и при какви условия може да бъде посредник при сделки с недвижима собственост. От решаващо значение за това как индустрията на недвижимите имоти ще излезе от кризата ще бъдат и фактори като административните тежести за инвеститорите в процеса на строителство или пък имиджът на България като туристическа дестинация.


Но преди да си отговорим на въпроса накъде ще върви секторът, трябва да дадем сметка за причините, поради които той се развиваше с бурни темпове в последните години:




Първо, в началото си бумът беше продиктуван от ниската база. Недостигът във всички класове имоти създаде възможности да се инвестира в строителство. В същото време нарастващото търсене - на жилища, на съвременни офиси, на търговския площи и от складови и логистични имоти, които да ги обслужват, увеличи цените им.


Второ, търсенето беше подкрепено от изобилието от финансиране в глобален план, включително в България. Това се отрази както в развитието на ипотечното кредитиране, така и в навлизането на много чуждестранни инвеститори, вследствие на което цените и на инвестиционните имоти също бързо се устремиха нагоре. Ръстовете на цените донесоха висока възвращаемост на вложения в имотите капитал - дори към третото тримесечие на 2008 г. съществуващите апартаменти в София са носели почти 30% печалба на собствениците си за година. Средното нарастване за последните пет години пък е било 38%.


От 2004 г. до пика на пазара през 2007 г. нивата на доходността от инвестиционни имоти, тоест годишните приходи от наем като процент от продажната цена, намаляха от двуцифрени до близо 7 на сто. Чуждите инвестиции играха основна роля за ръста на пазара на имоти в страната. Най-голямата промяна обаче стана в курортите. Изобилният кредит отприщи харченето на чужденци за втори домове.


Днес ситуацията е по-различна. По предварителни данни на БНБ постъпленията от продажби на недвижими имоти на чуждестранни лица намаляват между януари и октомври 2008 г. с близо 22% спрямо същия период на миналата до 1.188 млрд. евро. Така основният двигател на сектора заработи на по-ниски обороти и доведе до забавяне в жилищното строителство в цялата страна - за деветмесечието на 2008 спрямо същия период на предходната година то е 12%, но е много по-рязко в курортните Благоевградска и Бургаска област, където спадовете са съответно 51 и 43%.


Във втората половина на миналата година банките сериозно ограничиха и новите кредити, свързани със строителството, след като още преди това спряха финансирането и за изграждането на ваканционни комплекси. Институциите преосмислят и отношението си към жилищните заеми, които вече се възприемат като по-високорискови.


На практика всички ключови фактори за пазара на имоти през последните няколко години са претърпели значителни промени. За пазара това може да означава няколко неща: първо, стартирането на нови проекти ще бъде по-трудно, ще изисква по-голяма сигурност и ще става с повече собствени средства; второ, купувачите и банките ще останат предпазливи поне в първата половина на годината, докато видят накъде се ориентира пазарът; цените на жилищата бързо ще забавят растежа си на годишна основа; евентуалните колебания при бизнес имотите ще бъдат трудно предвидими предвид ограничения брой сделки. За всички играчи на пазара предстои по-труден период, с по-малко възможности за нов бизнес и по-малки печалби, отколкото може би са свикнали.


Това обаче не означава, че такива ще липсват. Очаква се цените на земята да намалеят, а с падането на цените на горивата и материалите да ги последват и тези на строителството.


Купувачите на жилища с пари в брой и стабилни доходи ще имат на практика неограничени възможности за избор и ще могат да получат повече срещу парите си, отколкото биха получили година по-рано.


Собствениците на бизнес имоти ще се радват на по-малко конкуренция, защото новите проекти ще бъдат ограничени.


Кризата най-вече отпусна натиска върху големите курорти, които страдаха от това, че се бяха превърнали от места за почивка в строителни площадки.


Жилища


При жилищата 2009 г. най-вероятно ще донесе по-малко на брой и по-малки като обеми проекти. От една страна, това ще се дължи на забавянето на продажбите от втората половина на 2008 г., от друга - на натрупания вече обем ново строителство, а и на по-предпазливото поведение на всички участници на пазара - купувачи, строители и банки. Вероятно на много от тях цените вече са спрели да растат, макар че по последните статистически данни (към третото тримесечие на 2008) те все още са нараствали бързо на годишна основа. Купувачите ще имат все повече възможности да избират от завършени жилища и такива с все повече екстри.


Втори дом


В период на ограничено финансиране в глобален план и икономическа криза е много вероятно потребителите да се лишат от покупки, които не са им от първа необходимост - от нови автомобили до втори домове, при това не само в България, а и в Испания, Португалия, Турция или Австрия. При падащи цени при основни конкуренти като Испания това ще направи страната ни по-малко привлекателна за чуждестранните купувачи. И хората, които купуват за инвестиция, и предприемачите би трябвало да се въздържат поне докато не видят предпоставки за нов ръст на пазара. И все пак качествени проекти с добри местоположения би трябвало да могат да се реализират успешно дори в тази ситуация предвид това, че няколкото хиляди апартамента от висок клас, които България би могла да предложи, не са чак толкова много на фона на огромните европейски и руски пазари.


Офиси


Основният офис пазар ще продължи да бъде София, а и във Варна предлагането на съвременни площи ще се увеличава. Темповете на строителство обаче ще бъдат по-малки, отколкото се очакваше доскоро. Вероятно е големи проекти, които още не са стартирали и нямат осигурено финансиране, да се отложат. Ако икономическата криза се задълбочи, това може да накара и много фирми да преосмислят плановете си за растеж, съответно да ограничи търсенето на нови площи. Все пак първите мащабни проекти в София ще бъдат завършени едва през 2010 г. и ако икономическите перспективи не се влошат значително, пазарът няма да пострада сериозно.


Търговски центрове


Заради началния си етап на развитие много проекти ще бъдат заложени на карта, още повече че има търговци, които преосмислят плановете си за експанзия заради икономическата криза, а банките са по-предпазливи във финансирането им. От това ще спечелят тези, които вече са започнали строителство и имат финансирането, както и съществуващите търговски центрове, тъй като ще работят в не толкова конкурентна среда.


Логистични центрове


Евентуално намаляване на икономическата активност би се отразило сериозно на развитието на нови логистични центрове. Предвид началната фаза, в която се намират обаче, перспективата и пред тях остава относително стабилна. Кризата може да накара някои от продавачите на земя да се замислят сериозно върху цените, които искат, а с това и да осигури нови възможности за предприемачите. За компаниите ползватели, които се развиват, възможностите за наемане остават ограничени и затова те вероятно ще продължат да строят за собствените си нужди.

Деян Тодоров е главен редактор на списание "Индекс имоти"/"Индекс луксозни имоти"

Ключови думи към статията:

Коментари (22)
  1. Подредба: Сортирай
  1. 1 Профил на ХА-ХА
    *****
    Весело
  2. 2 Профил на Разбирача
    *****
    Неутрално

    Тоз горкия май не ги чува нещата.След 3 месеца друга песен ще запее...

  3. 3 Профил на hari_dn
    *****
    Любопитно

    Ако можете сега си заделете пари или си уредете кредитна линия и когато цените на апартаментите станат около 350лв. си осигурете жилище.
    Инвестирайте в долари, защото цената им ще мине 2лв.

  4. 4 Профил на мухаха
    *****
    Неутрално

    свършиха парите на балъците, не ви ли стана ясно? Няма вече по 1000е/кв.м. за боклучавите ви апартаменти.

  5. 5 Профил на gvg1952
    gvg1952
    Рейтинг: Неутрално

    Тоя човек е манипулатор! В цял свят, в САЩ, в Европа и т.н. цените на имотите падат главоломно, тук в РБ можело да има друг прочит. Другият прочит е посочен почти точно от № 3 - някъде по около 400 евро за квадрат ще е равновесната цена. Преди това ще има спад и по-надоли. Говорим за София. В страната - наполовина. Брокерчето да си подготви молба за нова работа - тази година няма да има работа за толкова безделници като него...

  6. 6 Профил на Oven
    Oven
    Рейтинг: 754 Неутрално

    Аз мисля, че човека е много готин!
    Говори общи приказки, нищо точно.
    Диапазон на цени - нищо...
    Фрагментиране на пазара на жилища в голлемите градове - нищо...
    Затворени комплекси? - нищо.
    Просто - статия с общи приказки!
    Тъжна работа...

    "Българската работа е работа не обмислена, или зле обмислена, лошо ръководена, или оставена без ръководство и като правило завършва със скандал"
  7. 7 Профил на Брокер
    *****
    Неутрално

    Виж кво, бе приятел. Мен това ми е работата и се старая да я върша,колкото може по добре.Ако знаеш,колко усилия полагам ,да накарам собствениците да на маляват цените. Противно на това което мислите ,ние се стараем да намаляваме цените, до ниво нормално за пазара.Собствениците са полудели.Смятат, че като имат някакво апартаментче, вече са милионери. Защо мислиш, че аз съм съгласен? Убеждавам, доказвам,дори се карам. Ние сме помощници на купувачите. Друг е въпросът , че не винаги успяваме .Поне така мисля за себе си.Дали ще останем без работа?И тебе какво ще ти помогне?Да не станеш по-богат.Един безработен повече.

  8. 8 Профил на кое е лошото
    *****
    Неутрално

    Лошото е че от три месеца не мога да си продам апартамента. Поне да имаше запитване, аз съм готов да коментирам цената. Кво ше каеш брокеро, защо избягаха купувачите. Мен ми трябва продажба шот ше пътувам и ми трябва до вчера

  9. 9 Профил на real estate
    *****
    Неутрално

    тоо лейт Минке, мандало мейд лоп!

  10. 10 Профил на До Брокер
    *****
    Неутрално

    Не съм съгласна с това, че брокерите се стараят да намалят цената. Та нали така автоматично намалява и тяхната комисионна? Досега не съм срещала брокер, който да ми е смъкнал цената... или да ми е договорил по-добри условия. Общо взето незнам те даже чии интереси защитават в една сделка...

  11. 11 Профил на до разбирачите
    *****
    Неутрално

    А бе разбирачите, дето от две години чакате цената да стане 400 евро на квадрат, нещо не се получава, а? защо ми е да продавам, като си получавам много добър наем? вие никога няма да си купите имот, защото банките спряха кранчето, и само глупаците не разбраха, че това рано или късно ще се случи.

  12. 12 Профил на до разбирачите
    *****
    Неутрално

    А бе разбирачите, дето от две години чакате цената да стане 400 евро на квадрат, нещо не се получава, а? защо ми е да продавам, като си получавам много добър наем? вие никога няма да си купите имот, защото банките спряха кранчето, и само глупаците не разбраха, че това рано или късно ще се случи.

  13. 13 Профил на до разбирачите
    *****
    Неутрално

    А бе разбирачите, дето от две години чакате цената да стане 400 евро на квадрат, нещо не се получава, а? защо ми е да продавам, като си получавам много добър наем? вие никога няма да си купите имот, защото банките спряха кранчето, и само глупаците не разбраха, че това рано или късно ще се случи.

  14. 14 Профил на Владимир Йосифов
    *****
    Неутрално

    Здравейте всички в Коментара .
    Здравейте г-н Тодоров,
    Похвално е да говорите за индустрия, когато вече я няма.
    Очаквам и експертите от туризма ни да започнат да говорят за индустрия.
    Нали и туризъм вече няма.
    Няма да има голяма промяна в работата на агенциите.
    Ще намалее броя им.
    Браншът бе изграден перфектно.
    Грешно.
    Неправилно.
    Но перфектно.
    Добре създадена машина,
    която не позволява развитието на индустрия.
    Създадена с непоносимост между брокери и клиенти.
    Трябва много време за промяната.
    Но кризата няма да е толкова дълга, че да позволи бърза промяна.
    Всеки, който е вярвал на прогнози във вестниците е загубил или ще загуби парите си.
    Бъдете здрави !

  15. 15 Профил на Димитров
    *****
    Неутрално

    Аз съм от ония дето чакат. И не 2, а повече години съм чакал и мога да си позволя да чакам ако дори още 2 години. Парите ми са кеш и с добра лихва. Проблемът е в т.н. "инвеститори", които не могат да чакат. Техните празни апартаменти, купени с цел да се продадат с печалба от поне 20%, няма как да се реализират. По тази причина те са първите, които почнаха да свалят цените. От друга страна банките си искат своето и за чакане и дума да не става. Така че и на първолаците вече име ясно какво ги чака имотите, и че 400 евро на квадрат до 3-4 месеца ще е голяма далавера... А брокерчетата обслужват само техния си интерес. Те цоцат и от едните и от другите. За тях процента е важен. Но в същото време и те имат разходи за наем на офисите си, заплати, лизинговите джипове и т.н.. С 2 думи и те са гладни... В кеша е истината сега. Ако не сега, до месец-два...

  16. 16 Профил на Бивш Брокер
    *****
    Неутрално

    Понеже напуснах този бизнес, ще ви кажа истината - пазар на имоти от 6 месеца няма, макар че и до днес бившите ми колеги лъжат хората, че всичко е нормално. Просто "филма свърши" както се казва. Ако имате да продавате - направете го веднага, защото цените през тази година ще паднат главоломно до нормалните за страната нива - а именно поне 50% по сегашните. Ако имате да купувате - изчакаите края на годината. Късмет на всички!

  17. 17 Профил на VOCI
    *****
    Неутрално

    Особено бурен смях предизвикват мантрите " качествени имоти с добро разположение зад които стоят сериозни инвеститори, опитни проектанти, професионално подготвени консултанти и брокери и най-добрите изпълнители."
    Въпреки че като дял те са части от процента всяка статия задължително отделя една трета от коментара си в уверения че баш тези няколко хиляди имота няма да срещнат затруднения с реализацията си.
    Ама я го питайте на Брад Пит какво му е като сега продава за 4.6 милиона имот в С Моника купен преди няколко години за & милиона. Или ще кажете че неговио имот не е качествен и с добра локация като нашите , А ?

  18. 18 Профил на borko_to
    borko_to
    Рейтинг: 500 Неутрално

    че позаинтересувайте се, кой е собственика на Индекс имоти? Такива статии ще има все по-често, просто обективността, с която свързвах Капитал и Дневник (да не го говорим за прогнозите, които се сбъдват) се изпариха.

    Правите дървета в гората, първи се отсичат!
  19. 19 Профил на Ivan
    *****
    Неутрално

    Аз си купих апартамент в София, които избрах след оглед на над двеста апартамента преди две години.Аз не мисля,4е цените ще падат,защото е много трудно да се намери не6то хубаво на пазара. Апартаментите в центъра бяха пълни катакомби на свръхвисоки за тях цени,а след като огледах десетина апартамента ново строителство се отказах категори4но да ходя на оглед за този тип жили6та.Те са просто непродаваеми или някои трябва много да е изкукуригал,за да си купи това,което ми видяха о4ите.Така 4е на такива имоти цените им 6те падат,за6тото за ни6то не стават. Хора, които са си купили имоти в последните години едва ли 6те си свалят ценитепри продажби.Това просто не е логи4но,освен ако не продават, за да имат пари за ле4ение или не6то подобно.Хубави апартаменти на пазара няма и това 6те държи цените им високи.А за брокерите,тези кърлежи и паразити,ние сме си виновни,за6тото сами можем да си търсим купува4и за имоти 4рез обяви във вестници и саитове.Тези идиоти,брокерите ,са пълни некадърници или разбират от далавери в работата само гледат как да те прекарат,а мен ме прекараха много яко,но го разбрах много късно.Тия идиоти направо трябва със закон да ги забранят -нито носят отговорност нито разбират от право а някои си въобразяват 4е като са си боядисали сами кухните зна4и разбират и от строителство.,Тка 4е,ДРаги собственици,ако искате да си намерите купува4и,даите си сами обяви във вестниците а купува4ите сами 6те доидат,а като искате сигурност има си адвокати ,да не говорим, 4е и свестните нотариуси,а има свестни,6те ви гарантират сигурност на сделката.ТОва ви го дава като съвет един 4овек доста опит натрупал като купува4 и като продава4.Сам да се оправи6 е по-лесно,отколкото да 4ака6 някакви си брокери да ти се правят на велики.

  20. 20 Профил на Ivan
    *****
    Неутрално

    а цените на недвижимите имоти 6те растат и едва ли 6те се повлияят от световната криза,а хубавеитре апартаменти с добро разполойение на поме6тения,на добро място винаги 6те държат високи цени

  21. 21 Профил на Наблюдател
    *****
    Неутрално

    Много вода се излива по тази тема и всеки дърпа чергата накъдето му е интереса. Основното което може да се направи в случая е да се избере стратегия която да се следва и докорегира при промяна на променливите. Така е постъпил Димитров /по-горе/ - има подготвен ресурс и следи движението. Характерното в тези решения е, че се взимат веднъж и няма връщане назад в близко време без огромни загуби или второ решение, защото ресурсите както винаги са ограничени. Някои се опитаха да печелят от от положителния тренд на цените, което е много лесно когато си с тренда, но да не забравяме идва момент и за отрицателен и тогава се отсяват добрите. Недвижимите имоти все пак са със значителна себестойност и сделка не се извършва мигновенно когато желаеш. Има много платформи в които може да се влезе за печалби при което сумите за влизане зависят от потребителя и сделката се извършва когато решиш. Затова покупката на имот трябва да е с цел собствено ползване или отдаване под наем на цената която за момента си решил, че те удовлетворява и е във финансовите възможнсти с отчитане на фактора за влошаване на икономическата ситуация в която се намираш. Относно тенденцията - все пак има някакви зависимости затова се поинтересувайте какво стана в Литва, която беше преди нас и е горе долу със същия статут като страна. Все пак пазара е неумолима сила и кой каквото си надроби ще го сърба в последствие, ако няма контрол. Успех на всички и дано да не считате, че сте от страната на губещите

  22. 22 Профил на Krasimir
    *****
    Неутрално

    Няма да паднат цените само в големите градове заради миграцията,тъй като на село няма работа.А и банките пак ще започнат да кредитират иначе трябва да затварят офиси.





За да коментирате, е нужно да влезете в профила си или да се регистрирате.
С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK