Депозитната каса - банката на третата власт

Сигурност и прозрачност на сделките с недвижими имоти, край на кешовите плащания и прането на пари, събиране на вземанията от държавата и общините, въвеждането на "пазарна" цена" на имотите (ако изобщо може да бъде въведена). Това са плюсовете на предлаганото нововъведение - Депозитна и консигнационна каса. Минусите са забавяне на транзакциите, оскъпяване на сделките, усложняване на процедурите, издръжка на нова администрация.


Идеята за въвеждането на депозитната каса у нас е от 2008 г., когато са проведени две работни срещи - една у нас и друга в Париж, между представители на Депозитната каса на Франция и Висшия френски нотариат с делегация на българското правосъдно министерство и нотариалната камара. Сега се прави втори опит това да се случи, каза шефът на Нотариалната камара Димитър Танев.


Зам.-министърът на правосъдието Жанета Петрова обеща законопроектът да е готов до края на годината. Юристи обаче са скептични - според тях не е реалистично в толкова кратък срок да се свърши цялата подготвителна работа по проекта и в същото време да се направи широко обсъждане на нормативния акт, каквото безспорно е необходимо.




Френският модел


Изборът на френската нотариална практика като отправна точка в изработването на български закон за депозитна каса не е изненада, защото в основите си нашето гражданско право е взело много от Наполеоновия граждански кодекс, коментира Бисерка Маринова, адвокат и собственик на агенция за недвижими имоти "Лега Реал". Според нея обаче е необходимо да се проучи практиката и на другите държави от Европейския съюз, като се вземат предвид и особеностите на действащото национално законодателство.


Аргументите й са, че сме потърпевши от немалко прибързани и недогледани законодателни инициативи, като най-пресният пример е Законът за управление на етажната собственост. Той не успя да постигне надеждите за ясно регламентиране на сдружението на собствениците и управлението в т.нар. жилищни комплекси от затворен тип, а отделен е въпросът доколко министерството на регионалното развитие и общините са готови да го прилагат, смята Маринова.


Държавна банка
Новата финансова институция за разплащане, която по същество представлява държавна банка, ще се използва от всички юридически професии. Нотариусите - при сделките с имоти, съдия-изпълнителите - при продажбите на движимо и недвижимо имущество, синдиците - при удовлетворяване на исканията на кредиторите при фалити, адвокатите - за суми, присъдени по съдебни дела. Касата обаче няма да е конкурент на търговските банки и няма да носи лихви, а ще се издържа от процента от сумите, който ще се удържа от дадената сделка, обясни Димитър Танев. Според френския опит внасяните средства в банката са два вида.


Едните са от кантората на правния специалист, които му позволяват да упражнява дейността си и те му принадлежат. Другите са средствата на клиентите на правния офис, предоставени в рамките на неговата дейност - не принадлежат на кантората и се контролират от банката. Както показва графиката по-горе, парите се задържат в касата средно около 25 дни. Те се олихвяват с 1%, докато са в сметката в депозитната каса, но за не повече от 3 месеца. Всяка година във Франция се прави ревизия на нотариалните кантори - счетоводна и правна, която следи за спазването на сроковете и правилата. За грешки на нотариусите съществува т.нар. гаранционна сметка.


Ако някой от тях не спази някакви срокове или е отклонил средства и от това е пострадал клиент, парите му се възстановяват от нея. Депозитната каса е гарант, че нотариусът или синдикът не може да ползват средствата за рискови инвестиции и че всички пари се управляват по еднакъв начин, е посочил Пиер Беке, член на Висшия съвет на френския нотариат, на срещата с българските си колеги. Освен това парите са защитени от претенции на кредиторите на нотариуса, а от друга страна, касата гарантира, че той няма да задържа средства на клиенти.


Ползите


Прекратяват се симулативните сделки и плащането в брой. По този начин се намаляват рисковете от имотни измами, както възможностите за пране на пари, единодушни са банкери, адвокати, брокери и нотариуси. Освен това ще се ограничат и данъчните измами, защото държавата ще може да си събере всички дължими данъци и такси при сделката.


И сега действащата нормативна уредба съдържа текстове за ограничаване на измамите. Задължение на нотариусите например е да проверяват собствеността при прехвърлянето на имота, отделен е въпроса как и доколко го правят. При продажба или замяна с парично доплащане сумата може да бъде оставена на съхранение по сметка на нотариуса, като се използват и т.нар. ескроу сметки.


Сериозни са задълженията и според Закона за мерките срещу изпиране на пари, както и възможността да се налагат различни ограничения по Закона за отнемане в полза на държавата на имущество, придобито от престъпна дейност (прилаган от комисията "Кушлев"), включително налагане на запор и възбрана далеч преди приключване на наказателното производство за доказване на престъплението, припомни адвокат Маринова.


Минусите
Увеличаването на времето за получаването на парите е основният недостатък. Въвеждането на касата, от една страна, ще подобри събираемостта, но ще се забави оборотът и ще вкара допълнителен разход за сделката, коментира Левон Хампарцумян, шеф на "Уникредит Булбанк", с условието че не е запознат с детайлите. Въвеждането на още една такса при изповядването на сделката, която ще отива за касата, също се оценява като недостатък от брокерите. Повечето от участниците на пазара на имоти поставят на преден план намаляването на разноските по сделката, без да мислят за сигурността или че извършват престъпление с декларирането на неверни данни, коментира Маринова.


Тя смята, че с новата уредба процесът на сключване на сделки значително ще се усложни. Например при съчетание на предварителен договор с банков кредит и изчакване на срока за освобождаване на цената от Депозитната каса - това особено ще затрудни сделките, финансирани с цената от предходна продажба. Според Маринова проследяването за пране на пари би могло да се пренесе на друг етап - дали се обявяват доходите, защото там е сивата икономика. За създаването на новата административна структура и поддържането на информационен масив ще трябва да се отделят допълнителни средства от бюджета. "Много системи функционират в други държави, както и светът е пълен с положителни примери, въпросът е ползите от една система да оправдаят разходите за нея", заключи Хампарцумян.


Възможно заобикаляне
Може да се прогнозира, че тези, които имат интерес да заобиколят закона, ще прибягнат към други схеми на плащане. Не е ясно например дали правилата при покупка на имот с банков кредит ще важат и при покупка от лизингова компания. Друга възможност е обявяване на предварителен договор за окончателен по съдебен ред, каквато възможност има в Закона за задълженията и договорите, вместо сключване на сделката пред нотариус, използването на други видове разпоредителни сделки като замяна или дарение, коментира адвокат Маринова. Читатели на "Дневник" също изложиха хипотези в тази насока (виж форума под интервюто) - като например възможността "тарикатите да вкарат имота като апортна вноска във фирма и да продадат фирмата - може и за 1 лв.".

Ключови думи към статията:

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK