Анализ на пазара на индустриалните имоти в България за 2018 година

Анализ на пазара на индустриалните имоти в България за 2018 година

© БГСКЛАД



Статията не е част от редакционното съдържание на "Дневник"

Както всяка година, така и сега, БГСКЛАД направи своя традиционен анализ на пазара на складови и индустриални имоти в България за 2018 година.


Верни на традицията и убежденията си, че зад всяка информация, трябва да седи достоверна статистика, обстоен анализ и изводи полезни за практиката, БГСКЛАД и този път използва всички възможни канали, за да подготви и изнесе своя доклад.


Базирайки се на своите доверени партньори от регионалните градове, както и на други консултанти с доказан опит в България, БГСКЛАД направи своя анализ с основната цел да бъде полезен на своите клиенти, партньори, брокери, консултанти, инвеститори, крайни потребители.


В анализа е използвана статистика, информация базирана на споделянията от участниците и топ консултантите в "Първата международна конференция за складови и индустриални имоти" – София 2018, която БГСКЛАД организира на 16 октомври 2018 г. в София Интер Експо Център.


Като цяло 2018-та се очерта една бурна, с изненадващи темпове на развитие в индустриалния сектор година. Ето и кратко обобщение на пазара:


Пазарът на индустриални имоти в България в момента е съсредоточен основно в София. Столицата ни заема около 50% от пазара, Пловдив – 25% и останалите – 25% са в градовете Бургас, Варна, Плевен, Велико Търново, Габрово, Русе, Сливен и други по-малки градове. Наемните нива в столицата ни са сравнително високи в сравнение с други европейски столици, а именно: 4-4,5 евро на кв.м за складове клас "А" и между 2 и 4 евро на кв.м за по-нисък клас. При продажбите се запазва тенденцията и от 2017 г. В София и околностите терените варират между 25 и 30 евро на кв.м, а в южната част между 200 и 500 евро на кв.м. В момента търсенето силно надвишава предлагането на индустриални имоти у нас. Инвеститорите през последната една година се "съживиха" и започнаха малко по-смело да строят. Въпреки и това нови и модерни складове липсват. Недостигът на качествена работна ръка от нас е също един от основните проблеми, които споделят и нашите регионални представители. В сравнение с останалите държави от Европа, цените на индустриални имоти у нас са по-високи.


Според представителите ни за гр. София, през 2018 г. се търсят основно модерни, логистични площи в резултат на нарастващото строителство на такива.


Цените на складови площи през 2018 г. на модерни складови площи се запазва в ценовия диапазон между 4-4.5 евро на кв.м. Търсенето е по-голямо от предлагането, но до края на тази година се очаква построяването на нови и модерни бази, които да отговарят на европейските изисквания. Независимо от дисбаланса на търсене и предлагане на складови площи в столицата, не се очаква ръст на наемните нива.


Най-търсени през тази година са складове между 1000 и 5000 кв.м. Тази тенденция се запазва от миналата година, като очакванията до края на годината е това търсене да се запази. Пазарът на малки складови площи в София също е активен. Продължава търсенето на т.нар. "self storage", които са недостатъчни за задоволяване на малкия бизнес.


Прогнозите за тази година за гр. София са проектите построени според корпоративни и оперативни нужди, вероятно да преобладават в производствения сегмент. Държавните промишлени зони ще бъдат атрактивни поради стратегическите си локации. Националния автомобилен сектор има потенциал за растеж. Географското положение на столицата спомага на фирмите да бъдат по-гъвкави при вземането на решения. Наемните ценови нива ще останат стабилни.


Според Атанас Ласков, който е официален и ексклузивен партньор на БГСКЛАД за гр. Пловдив, пазара на индустриални имоти за 2018 г. е доста динамичен и цикличен. Той отново заяви, че 2017 г. е била много успешна и "ненормално" добра година за пазара на имоти в индустриалната столица на България. В началото на 2018 г. има лек спад при наемите на имотите, с около 15%, а при продажбите – с около 30%. Според него тази тенденция е свързана с факта, че през 2018 г. има известно насищане на пазара при сделките с имоти, именно заради "бума" от сделки през 2017 г. При сделките с терени, той отсече същата тенденция и заяви, че повечето готови терени са били усвоени през 2017 г., а до края на 2018 г. инвеститорите да завършат нови и започнати проекти за свои нужди. Най-атрактивни за инвеститорите остават "Северна индустриална зона" – близо до магистрала "Тракия" и "Южната индустриална зона", където през края на 2017 и началото на 2018 г., се обособиха нови и атрактивни места.


В гр. Варна се запазват нивата на търсене и предлагане за 2018 г. Новата тенденция, която се очертава през 2018 г. по думите на представителя ни за гр. Варна – Тони Танев – е търсенето на компактни складови площи за покупка от страна на досегашни активни наематели. Има увеличено строителство на нови складови бази. Цените за гр. Варна, според Тони Янев, се запазват сравнително постоянни. При новопостроените складови площи наемите са от 3.50 до 4.50 евро на кв.м, като цената се определя основно от локацията. При старите бази цените варират между 2 и 3 евро на кв.м. При тях цената се определя основно от състоянието на базата. По-големите бази от 2000 до 3000 кв.м, които са построени и се използват със специално предназначение варират между 2 и 3 евро на кв.м и тяхната цена се определя от производствените им капацитети. Продажбите на строителни терени варира между 300 и 600 000 евро, защото при готовите бази сделките са малко, обикновено се сключват сделки на бази разположени на търговски позиции с видимост от автомобилен поток. В този формат сделките са между 300 и 600 000 евро. При индустриалните терени сделките се запазват на същото ниво – засилено търсене има на терени от 2-3 дка.


В гр. Бургас, по думите на представителя ни Валентин Косев, пазара е относително разнообразен и динамичен. Имотите, които се отдават под наем са малко по-високи от 2017 г. Търсят се складове с добра локация между 300 и 500 кв.м, за разлика от 2017 г., когато търсенето е било между 100 и 300 кв.м. Наемните нива остават непроменени – между 2.5 и 3.5 евро на кв.м. При парцелите и имотите за покупка и продажба има голямо развитие. Предлагат се парцели между 2 и 15 дка., като цените варират между 30 и 100 евро на кв.м. Спецификата на пазарите в гр. Бургас е такава, че наемните нива държат отностилено еднакви цени, а квадратурите се увеличават. Предлагането е по-малко от търсенето. Няма нови и много на брой складови площи. Това се очертава като основен проблем за града и за началото на 2019 г.


През тази година се очертава 2000 кв.м планирани спекулативни проекти да бъдат завършени. Проектите построени според корпоративни и оперативни нужди, вероятно ще преобладават в производствения сектор. Държавните промишлени зони вероятно ще бъдат атрактивни, поради стратегическите си локации и бърз достъп. Географското стратегическо местоположение на града, наличие на пристанищна, ЖП и пътна инфраструктура. Наемните цени вероятно ще останат стабилни за 2019 г.


Ето как седят нещата в гр. Стара Загора. Според представителя ни за гр. Стара Загора – Огнян Георгиев изминалата 2018 г. бележи ръст в търсенето на складови площи в региона. Както в гр. Бургас и тук търсенето е повече от предлагането. Липсват нови складови площи. Търсят се повече имоти за наем и по-малко за покупка. Такава тенденция се забелязва и към чуждестранните инвеститори, които не желаят да инвестират в покупки, а предпочитат да използват базите под наем. Поради локацията на гр. Стара Загора и региона фирмите наемат основно складове за търговия на селскостопански машини и техника. Фирмите занимаващи се със спедиторска дейност и онлайн търговия бележат ръст в наемането на складове в региона. Наемите при старите и нереновирани складови площи вървят от 1.5 до 2 евро на кв.м, а на нови около 2.5 евро на кв.м. Парцелите за застрояване с добра локация и налични комуникации варират от 25 до 30 евро на кв.м. Продажбите на парцели спрямо 2017 г., бележат ръст с около 15% за 2018 г. Огнян Георгиев заключи, че липсва инвеститорски интерес за закупуване на складови площи, което е показател, че икономиката и бизнеса се свива. Това се очертава и като проблем за 2019 г. в региона.


Пазарът на индустриални имоти през последната година за гр. Русе запазва тенденцията си и от 2017 г. Има засилен инвеститорски интерес за наемане на складове тип "А", както и на складове от 300 до 500 кв.м, които не достигат. Това обобщи представителя ни за гр. Русе – Румен Николов. Инвеститорския интерес е за закупуване на терени с цел рентиране, тъй като за покупка трябва да се направят капитоловложения, които не са изгодни, като възращаемост. Цените при наемите се запазват, като тенденция от 2017 г. и варират от 1.5 до 3 евро на кв.м, а при продажбите на парцели от 15 до 25 евро на кв.м. В изходните точки на града, някои цени достигат и до 50 евро на кв.м.


В Шуменския регион според представителя ни Катя Белчева, през 2018 г. се запазва тенденцията за радвижване на пазара, от предходните няколко години. Има интерес за реализация на нови производства, някои от които вече стартираха, а други са в проект. И в този регион се забелязва ръст в наемането на складови площи и по-малък при покупките. Търсенето на нови индустриални площи е повече от предлагането. Има голям дефицит на нови и модерни складове и индустриални площи. Търсят се основно складове между 300 и 600 кв.м. За региона се наблюдава засилен инвеститорски интерес за закупуване на площи, на "зелено" с предварителен договор, който да гарантира изпълнението на заложените в тях параметри. Повечето бази се заемат от логистични фирми и шоурумове. Складови бази от клас "А" се отдават при цени от 2.5 евро на кв.м, а при продажбите цените са от 50 до 300 евро на кв.м.


Във Велико Търново според представителя ни Георги Георгиев пазарът на индустриални имоти е динамичен. Тази тенденция се запазва още от 2017 г. Водещи фактори за това са повишеното потребление и ограниченото количество на нови проекти. Много производствени компании откриха своите обекти. Сделките сключени през първото полугодие за 2018 г. са с 12% повече от 2017 г. При наемите цените са с 10% по-високи от предходната година. При наемите в момента цените са от 1.5 до 3.5 евро на кв.м в зависимост от местоположението и състоянието на обекта. При продажбите се отчитат ценови нива от 400 до 700 евро на кв.м. Предлагането на такива обекти в региона е много ограничено. Силното търсене на складови и търговски площи в региона на Велико Търново даде увереност на инвеститорите да стартират нови проекти.


Според ексклузивния ни партньор за гр. Плевен, Ангел Иванов този регион се очертава като един от най-конкурентните на пазара на индустриални площи. Ниските ценови нива и добрата локация са предимства, които водят нови инвеститори в Плевен. Построяването на магистрала "Хемус" ще доведе нови инвеститори в региона, както и проекта "Белене". Град Плевен има три основни зони, като централната се очертава най-търсена за обособяването на складове с цел търговия. Източната и западна зона се търсят най-вече за производствени цели в различни свери. Цените при наемите с не добра локация варират между 1 и 2 евро на кв.м, а на новите между 2 и 3 евро на кв.м. Има засилено търсене на добри и реновирани складови площи и липса на предлагане. Има залисено търсене и на складове между 300 и 500 кв.м. В региона се търсят и по-големи складове с добра локация и комуникации, но такива липсват. Цените при тях също варират от 2 до 3 евро на кв.м. Инвеститорите и производителите са склонни да дадат по-висока цена с цел да получат по-добър имот и според Ангел Иванов реализацията на нови проекти ще задвижи пазара в още по-добра посока. Терените в града варират между 10 и 15 евро на кв.м, а в централната част между 25 и 30 евро на кв.м.


Според представителя ни за гр. Габрово Михаил Сеферов 2018 г. се запазва като тенденция от 2017 г. с недостиг на хубави и отговарящи на европейските изисквания складови и индустриални площи. Клиентите в гр. Габрово търсят да закупят такива площи, но поради липсата на такива в региона се отдават и купуват терени за индустриални площи. Наемните цени в региона варират между 1 и 3 евро на кв.м, но могат да се намерят и на по-ниска цена. Средните цени при продажбите в гр. Габрово са 18 евро на кв.м, а в областта са 8 евро на кв.м. При покупките цените варират от 150 до 200 евро на кв.м.


В гр. Пазарджик годината 2018 г. според представителя ни Стоян Фингаров за наеми се характеризира с определено активизиране на бизнеса. Гордост за града е завода за автомобилната индустрия – "Костал", който преди 2 години отвори врати. В града има обособени две индустриални зони, това са Южната, в която се намира и завод "Костал" и Източната, която е сравнително нова и се намира във входно-изходната артерия за гр. Пловдив. Цените при наемите в по-отдалечените зони са около 1 евро на кв.м, а в централните части от 1.5 до 2 евро на кв.м. Профила на клиентите са най-вече от сферата на търговията. При продажбите цените са от 15 до 25 евро на кв.м.


Прогнозите за града са, че наемните нива ще останат относително стабилни, с тенденция леко поскъпване, най-вече на новопостроените складови бази. Потенциалът е в сферата на фирмите занимаващи се с търговия и услуги, а също така и логистика. На територията на Пазарджик липсват складови площи клас "А". Все повече се наблюдава тенденцията инвеститорите да не бързат с довършителните дейности по обектите, а да изчакват, за да ги пригодят и приспособят според нуждите на бъдещите наематели.


От скоро в семейството на БГСКЛАД влезе още едно попълнение, а именно гр. Сливен. Партньорът ни за този град Ангел Николов сподели, че през 2018 година пазарът на индустриални имоти не е особено активен поради проблема с работната ръка, който се оказа такъв и за много други региони. Основните инвестиции в града са от малкия и среден бизнес, който търси складове за съхранение. Цените при наеми са особено ниски, около 1 евро на кв.м. Цените на промишлени помещение е от 5 до 10 евро в зависимост от локацията. При продажбите цените варират между 100 и 200 евро на кв.м.


На базата на анализа, който БГСКЛАД изготви, Симеон Митев обобщи и направи следните изводи, а именно:
Продължава търсенето на нови, модерни складови площи и индустриални имоти, отговарящи на европейските изисквания.
Запазва се търсенето на малки складови площи в сегмента до 500 кв.м, както и на големи, от 1000 до 5000 кв.м.
Проблемът с работната ръка е в основата за проблемите, свързани с индустриалния сектор.
Инвеститорите, които се оглеждат за покупка на терени за логистични и производствени площи все още не могат да "преглътнат" факта, че на база цената на земята, и цената на ново строителство тяхната възвращаемост ще бъде в порядъка на 9 – 11 години. Търсят се проекти с възвращаемост до 7 години.
Сезонното търсене и наемане на складови площи в градовете около Черноморието тази година не е само преди сезона, но и продължава по време на сезона.

Ключови думи към статията:

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK