Анализ на пазара на индустриални имоти през 2019 година

Съдържание от БГСКЛАД. Статията не е част от редакционното съдържание на "Дневник"

Анализ на пазара на индустриални имоти през 2019 година


Пазарът на индустриални имоти в България през 2019 година се характеризира с лек спад в сравнение с предходната година. Като основна причина за това можем да обобщим моментната икономическа обстановка, липса на достатъчна мотивация от страна на чуждите инвеститори, както и завишени очаквания от страна на собствениците на имоти. Липсата на комуникация между отделните звена, както и на стратегия за управление на имота са също водещи причини за отлива на реални сделки.
Анализът, който подготвихме тази година е базиран на докладите от страна на регионалните представители на БГСКЛАД, изводи направени по време на "Втората международна конференция за индустриални имоти" БГСКЛАД 2019, както и информация, събирана през годината от административния отдел на платформата.


Детайлната и актуална информация за позицията ви на пазара и тази на конкурентите ви ще ви даде възможност за изграждане на успешна стратегия за развитие на вашия бизнес за следващите няколко месеца.


Анализ на пазара на индустриални имоти през 2019 година


СОФИЯ


Пазарът на индустриални имоти в столицата през последната година е доста динамичен. В момента, се разграничават две категории индустриални площи: строените между 1970 и 1989 г. и тези след 2010 г.


Първата група са с много високи експлоатационни разходи, неподходящи, от гледна точка на съвременната логистика. Основното им предимство е, че са в райони с развит градски транспорт и инфраструктура, разполагайки със самостоятелни площи в диапазона 50-100 кв.м до 500 кв.м. Търсени са и за малки производства и сервизи.


Наемните цени на тези площи зависят от мястото, на което са ситуирани, като варират в много широки граници - от 3 до 10 лв. на кв.м без ДДС. Продажбите им не са чести, което се обуславя от ценността на земята върху, която са построени - често от 300 до 600 лв. на кв.м върху бъдещата възможна РЗП.


Втората група осигуряват комфорт и ниски експлоатационни разходи. Минус е, че се строят извън границите на града, което ги прави недостижими с градски транспорт. Цената им е около 10 до 14 лв. на кв.м плюс такса за поддръжка в границите - 1 до 3 лв. на кв.м.


Цените на имотите в урбанизиран район се движат от 50 до 140 лв. на кв.м, ако няма регулация и от 100 до 250 лв. с регулация.


Особеност на 2019 г. е, че наред с модерните и пазарно обосновани проекти с площ над 5 000 до 100 000 кв.м има увеличение на площите до 500 кв.м с височина до 5-6 м. Пазарът на такива площи, в малки бази с относително труден достъп е ограничен по дефиниция, а крайният резултат е нефункционалност и ниски доходи.


В сравнение с 2018 година, през 2019-та се наблюдава много по-трудно вземане на решение за наем и покупка от малки до средни инвеститори в сигмента до 1 000 кв.м. При големите инвеститори търсенето е по-регулярно. Тенденция е и наложили се производители и търговци, да строят свои помещения. Това е ясен сигнал към собствениците на бази, че стойността на услугата, която предлагат не съответства на наемната цена. Нашият съвет към тях е да използват опита ни, при подготовката за планиране на инвестициите си в този сектор и определяне на маркетинговата си стратегия.


Пловдив


През изминалата 2019 година пазарът на индустриални имоти в региона бележи значителен спад в сравнение с предходната година.


Намаляха значително сделките за отдаване под наем на складови и производствени терени, като спадът е близо 60% от предходната година. Търсенето на площи продължава да е активно само за складови площи от 100 до 200 кв.м, както и за производствени площи над 2 000 кв.м, но на по-ниски от средните цени. При продажбите през първите няколко имаше инерция от предходната година, която обаче значително се забави към средата на годината. Средно спадът при тях е с почти 50%, като сделките бяха спекулативни.


Сделките с парцели поддържат по-слаб темп като инвеститорите са предпазливи с оглед на новините от задаваща се криза. Продажби се случиха на ключови локации предимно в града, където се изграждат търговски площи. Терени над средните цени и такива по изходните артерии към магистрала Тракия, но отдалечени повече от 1 км от града отново ще останат непродадени в очакване на следващ икономически подем.


Цените на наемите при складовите площи бележат също спад и в момента са между 2.5 до 3 евро за кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им - имат ли инсталирани отопление, охлаждане, кранове, подемна техника, сервизни и офисни помещения за персонала, наличие на газификация и др.


Варна


През последната една година се запазват нивата на търсене на складови и индустриални площи и плавно се увеличава предлагането им. Развива се тенденцията за покупка на нови складове от дългогодишни наематели. Нараства инвестиционния интерес към строителството на търговско-складови бази и логистични центрове. Сключват се сделки за придобиване на компактни търговско-складови бази с комерсиални локации, предимно в ценовия диапазон между 400 хил. и 800 хил. евро. Все по-активно се търсят строителни терени в градските промишлени зони, най-често сделки се сключват за терени с площи между 2 и 5 дка при цени между 55 и 75 евро на кв.м. Най-голяма част от наемателите трайно се ориентират към настаняване в по-съвременни складови бази, наемат се предимно компактни площи между 300 и 800 кв.м при средни наемни нива от 3.50 до 4.00 евро на кв.м. Все повече наемодатели възприемат необходимостта от инвестиции в осъвременяване на сградния фонд. Цените при наемите за новопостроени складове варират от 4 до 4.50 евро на кв.м, а за стари складове - от 3 до 4.50 евро на кв.м, в зависимост от местоположението.


Цените при продажбите на промишлени терени са от 55 до 180 евро на кв.м за градски, търговски локации и от 35 до 80 евро на кв.м за зони с установени технически комуникации.


В крайните зони с логически подходи цените са между 15 и 40 евро на кв.м.


През последната една година осезаемо се увеличи периода, необходим за осигуряване на нови наематели в свободни складове. Плавно се увеличиха наемните цени в стари, складови бази след обновяване на сградния фонд.


Постепенно се изчерпват строителните терени с налична техническа инфраструктура в градските търговско-промишлени зони.


Все повече наематели активно се ориентират към закупуване на готови складове. Увеличава се предлагането на търговски обекти и складови площи при подчертано завишени продажни цени.


Анализ на пазара на индустриални имоти през 2019 година


Русе


През 2019г. пазарът на индустриални имоти в Русенска област бележи значителен спад в сравнение с предходната година.


Намаляха сделките за отдаване под наем на складови и производствени площи. Спада се дължи на намалено търсене. Търсенето на площи продължава да е активно само за складови площи от 100 до 200 кв.м. При сделките с индустриални имоти спада е още по значителен. Независимо, че има търсене на такива имоти в областта, цените на предлагане значително превишават тези на търсене.


Цените на наемите при складовите площи бележат също спад и в момента са между 1.5 до 2.5 евро за кв.м. Подобни са и тези при производствените площи, като там зависят освен от локацията и от оборудването им.


Анализ на пазара на индустриални имоти през 2019 година


Бургас


През 2019 г. пазара на индустриални имоти значително промени своята динамика. За разлика от 2018 г. предлагането изпревари търсенето. Форуърдните сделките, които се реализираха в началото на годината бяха договорени в края на 2018 г. Особеностите на пазара са, че започнаха да се предлагат за продажба големи индустриални имоти от по-висок клас, за които все още няма инвеститори /купувачи/ със съответната психологическа нагласа за преодоляване на суми от 1 млн. до 2 млн. евро. Цените на индустриалните имотите за отдаване под наем са между 2,5 евро и 3,5 евро на кв.м, като последната се отнася за нови складове с модерна визия и организация на складовата дейност. При продажбата на индустриални имоти цените са различни, в зависимост от местоположението, година на строителство, ниво на оборудване, като те варират между 450 и 700 евро на кв.м. Цените на терените в промишлените зони са между 70 и 120 евро на кв.м. В сравнение с 2018 г. търсенето на индустриални имоти под наем е спаднало значително, като търсенето е единствено на нискобюджетни складове, които да отговарят на високите изисквания на клиента, поради което сделките са неосъществими.


Анализ на пазара на индустриални имоти през 2019 година


Стара Загора


Пазарът на индустриални имоти в област Стара Загора през 2019 г. се запазва относително стабилен. В самия град, предлагането на складове и промишлени помещения е ограничено, повечето са заети. Има отчетливо търсене предимно на имоти с големи квадратури и на нива на наемите от 3 - 3,50 лв за кв.м, основно за складиране на готова земеделска продукция и торове. Търсенето на малки и средни по големина помещения (от 100 до 300 кв.м) е постоянно, като средните наемни цени са 4-5 лв. за кв. м. През 2018-2019 г. се забелязва ръст на сделките на промишлени и търговски помещения, и това след дълга хегемония на сделките с жилища. Инвеститори започнаха да обръщат внимание на магазини и складове с наематели, като добра инвестиция. Търсената възвръщаемост е 5- 6 процента на годишна база.


Търговски площи - отчитаме засилен интерес към големи помещения, дори и в кварталите, за сметка на такъв към по-малките магазини, дори и в централните части на града.


В годината стартира инициативата на местния бизнес и Община Стара Загора с подкрепата на държавата, за изграждане на "Индустриална зона Загоре" с площ от 115 дка. Предлагат се парцели с изградена основна техническа инфраструктура и комуникации на база одобрен ПУП.


Имотите са с площ между 4000 и 15 000 кв.м и вече се водят интензивни преговори с международни, български и локални компании.


Плевен


В град Плевен се наблюдава периодично търсене на промишлени и складови имоти с по-силни и по-слаби моменти, в зависимост от доста субективни фактори, които всеки потенциален инвеститор съобразява с неговото виждане и инвестиционна цел. През 2019 година се наблюдава слаб пазар на индустриални имоти, но пък има наличие на запитвания, което може би ще доведе в бъдеще повече клиенти, които наблюдават региона. В началото на 2019 г. се отбелязва застой в сделките. Основно се наемат помещения с квадратури под 300-500 кв.м, сделки с площи над 1000 кв.м са рядкост, а предлагането е ограничено. На пазара има умерено търсене на добри оферти, основно като локация и цена, като голяма част от сделките са на вече установени на място инвеститори, които развиват собствената си база, или разширяват вече изградените си производства и складове. При наемите се запазва стабилно търсенето на площи под 300 кв.м основно за складови дейности и малки производства на цени между 3 и 5 лв. без ДДС. За площите над тази квадратура няма интерес, или той е по-инцидентен, като имоти клас А и клас Б биха се реализирали и на по-висока наемна цена, с оглед на липсата на такива. Продажбите на индустриални имоти в гр. Плевен са рядкост през последната една година.


Анализ на пазара на индустриални имоти през 2019 година


Велико Търново


Наемните и продажните цени на индустриални и логистични имоти в гр. Велико Търново се запазват стабилни спрямо миналата година, а предлагането на големи и качествени площи остава недостатъчно. Пазарът продължава своя динамичен растеж, като цените на наемните складови площи бележат ръст от над 5%, като наемните цени варират от 1,5 евро на кв.м до 4 евро на кв.м, а при продажбите цените поддържат нива от порядъка на 350-700 евро за кв.м. Сделките сключени през първото полугодие за 2019 г. свързани с продажби или наеми са с около 15 % по-малко от 2018 г. Ограниченото предлагане на търговски и индустриални площи, и липсата на нови проекти, дават основание за поддържане на високи продажни и наемни цени. Изграждането на бъдещите транспортни коридори ще променят пазарът на промишлени терени и техните характеристики. Създаването на тази инфраструктура ще доведе до ръст на цените на терените с над 30 %. Търсенето на складови и търговски площи в региона на Велико Търново ще даде увереност на инвеститорите да стартират нови и по-мащабни проекти.


Шумен


За пазарът на индустриални имоти в Шумен и региона през 2019 г може да се каже, че е цикличен и без устойчива тенденция за растеж или спад. През града минават предимно турски инвеститори, които оглеждат терени от порядъка на минимум 10-20 дка и местни инвеститори - с интерес за разширяване на бизнеса с търсене между 1 и 3 дка.


Шумен има уникално логистично положение и това е едно от големите предимства за инвеститорите, но липсата на добри пътища ги разколебава. С доизграждането на магистрала "Хемус" ще се повиши интереса към град, разположен на кръстопът между северна и южна България и на 100 км от морско и речно пристанище.
Пазара през изминалата година в района е слаб. Сделките са по-малко от 2018г. В индустриалния парк са продадени /договорени/ едва 10% от новообособената зона. По-крупния купувач е италиански инвеститор, а останалите са местни. Най-малките терени там са по 10 дка. Наемите се договарят предимно в диапазона от 5 до 7 лв. за кв.м., за складовете бази.


Някои от големите наематели построиха свои бази и освободиха заеманите до момента площи. Новопостроените складове се предлагат на цени от 400 до 500 евро за кв.м според квадратурата. При индустриалните имоти цените варират според състоянието от 300 до 450 евро на кв.м. При терените има по голямо разнообразие в цените, в зависимост от местоположението им: в индустриалния парк най-ниската цена е 20 евро на кв.м. На изходните артерии на града има терени за продажба от 30 до 50 евро на кв.м. Търсенето значително намаля в сравнение с предходната 2018 година.


В замяна на това се строят нови, модерни площи, които ще са готови в началото на 2020 г. и ще привлекат нови наематели.


Благоевград


Пазарът на индустриални имоти в Благоевград през последната 2019 година не е особено динамичен.
В града предимно се предлагат предлагат складове и помещения под наем, продажби липсват. В града има доста предприемачи от гръцки произход, които търсят да наемат склад за малък или среден бизнес. Търсенето предимно е на имоти с по-малки квадратури и на ниски наеми до 5 лв. за кв.м площ. Същевремено има по-засилено търсене на парцели за застрояване.


В Благоевград е слабо търсенето за закупуване на складове и помещения. Ако има такова, много внимателно се подбират локацията и цената на имота. Интерес към наемане на помещения има, но със сравнително малки квадратури и на ниски цени. Цените при наем са предимно между 3-5 лв. за кв.м. Цените при продажба варират между 400-500 евро на кв.м. Като цяло в Благоевград търсенето пред 2019 г. е по-слабо в сравнение с 2018 г. Има застой, както от страна продавачи, така и от страна купувачи.


Пазарджик


Основните клиенти на пазара на индустриални имоти в Пазарджик и региона са предимно местни фирми от сферата на търговията и услугите. Не липсват и външни клиенти, но липсата на нови, модерни бази, строени през последните няколко години, по скоро повлиява на клиентите да се ориентират към други локации. Заетостта на тези имоти е от порядъка на 80-85 % от същесвтуващата налична база.


Наемните цени в зависимост от локацията и инфраструктурата вариран от порядъка 2-5 лв. без ДДС. Предлаганите за продажба индустриални и промишлени имоти излизат на пазара на нива 80-100 евро на кв.м на застроена площ, и 25-35 евро на кв.м за терените, докато сделки се сключват на цени с 15-20 % по-ниски от обявените офертни цени.


С оглед позиционирането на гр. Пазарджик в централна България има запитвания и търсене на складови площи от фирми за логистични центрове, но поради липса на подходящи предложения, удовлетворяващи изискванията на клиентите, с малки изключения, сделки почти не се случват.


Разград


През първото шестмесечие на 2019 г. се очерта тенденция на спад в търсенето на индустриални площи с инвестиционни намерения. По-голямата част от предлаганите в града промишлени помещения са в лошо състояние, което налага потенциалните наематели или купувачи да извършат сериозни разходи за ремонти дейности. Отсъства търсене на свободни терени за застрояване.


За разлика от продължаващите високи темпове при жилищното строителство, изграждането на промишлени постройки е в значително по-малки размери. През последната година има започнати проекти с много малка квадратура.


През последните няколко години големите предприятия в областта изградиха собствени логистични центрове, разшириха складовите си площи и в момента по-скоро модернизират активите си, отколкото да търсят за покупка или наем нови такива.


Отличава се търсене на площи за наем от страна на автосервизи в индустриалните зони на града, тъй като властите все повече налагат санкции за извършването на такъв тип дейност в жилищните райони. В тази връзка предвиждаме постепенно изтегляне на този сегмент от градската част и респективно търсене на помещения.


Габрово


По-голямата част от сделките през 2019 г. са за наем на имоти с търговци, внасящи стоки основно от Република Турция. Средната цена за наем на квадратен метър е около 2.50 лв.


За цялата 2018 година, както и за първата половина на 2019, секторът индустриални имоти за региона на Габрово не претърпя съществени промени що се отнася до недостига на качествени индустриални имоти. Инвеститорите не губят интерес, но в региона продължават да липсват достатъчно нови и модерни площи, а действащите компании разширяват производствата си.


Към момента интереса към наемането на индустриални имоти продължава да расте. Цените за наем са между 1 и 3 евро за кв.м.


В зависимост от локацията и състоянието цените при продажба варират от 50 до 250 евро за кв.м.
Област Габрово продължава да е отличник по всички макроикономически показатели и интересът на производителите към индустриални площи в региона не стихва.


Видин


Във Видин производствените складови площи и терени са локализирани в 3 основни зони - Южна промишлена /ЮПЗ/, Западна промишлена зона /ЗПЗ/ и Северна промишлена зона /СПЗ/.


ЮПЗ е изцяло урегулирана за разлика от останалите две, но в нея са бившите заводи - Химкобинат, Бдин, Тютюнев комбинат "Дунав" и др. със стара база и малко свободни терени между тях. По тази причина инвестициите в този район са основно в цехове, варови и бетонови възли, леярни, строителни материали. Цените за продажба на терени варират от 5 до 30 евро на кв.м, а застроена площ от 33 до 60 евро на кв.м.
В ЗПЗ са производства на леката промишленост, бизнес и търговски имоти - топливо, строителни материали, зърнени складове. В тази зона наред със старите бази има складове и от по-висок клас, които се ползват от собствениците или продават.


В СПЗ, която е с площ около 320 дка, 70 дка заема безмитната зона с 10 склада, с обща закрита площ 4 000 кв.м - всички те са отдадени под наем. Основни купувачи са чужди инвеститори с производства и превозвачи, бивши наематели на имоти, които не отговарят на техните критерии и решили да си изградят собствена база. По-слаб е интереса към земеделските земи, поради дългата и несигурна процедура по промяна предназначението им, но пък ниската цена /от 1 до 15 евро/ е доста привлекателна. За пазар на наеми /складови и промишлени обекти/ в гр. Видин е силно да се говори. Освен в Безмитна зона, в останалите зони те са епизодични. Наеми се случват при нива от 1.60 лв на кв.м до 3 лв на кв.м без ДДС застроена площ и от 0.50 до 1 лв кв.м незастроена площ. Главната причина да няма развитие на този пазар е липсата на качествени складове.


Враца


В сравнение с предходната 2018 г., през 2019 в гр. Враца се наблюдава повишен интерес към индустриалните имоти.


Общината успя да привлече два големи инвеститора и да извърши продажба на урегулирани поземлени имоти за производствени нужди.


Двете фирми, които закупиха имотите са започнали изграждането на производствени бази, свързани с автомобилната индустрия.


Очаква се зоната, в която се изграждат тези обекти да се развие, като нова промишлена зона на града, както и да се повиши интереса към съседните имоти от фирми, занимаващи се със съпътстващи и обслужващи дейности. Наемните цени за складови помещения в града се от 2 до 4 евро без ДДС, а за производствени помещения от 1 до 2.5 евро на кв.м. При продажбите цените за УПИ са между 15 и 30 евро на кв.м., а за сгради старо строителство от 100 до 150 евро на кв.м.


Петрич


През 2019 г. пазарът на индустриални имоти в гр. Петрич отчита спад в сравнение предходните години през погледа на БГСКЛАД. Наблюдава се търсене на средни и малки по размер помещения от 100 до 500 кв.м.
Цените на новите сгради варира от 1.80 до 2.20 евро за квадратен метър. Отчитаме добър брой направени сделки, но общата им стойност в сравнение с предната година е по-ниска. Относно парцелите за строителство се наблюдава засилен интерес през последната година. Ние предлагаме имоти с промишлено предназначение от 500 до 18 000 кв.м. Цените на квадрат вариат в зависимост от комуникациите и локацията от 20 евро до 50 евро на кв.м. Търсенето в региона е предимно от чужди инвеститори (Гърция, Македония, Италия). Фирмата ни разполага с 30 000 кв.м застроена площ на складово-производствени помещения с квадратури от 100 до 4 500 кв.м.


Цените за продажба на складови помещения варират от 180 до 250 евро на кв.м. За тази година можем да обобщим, че интересът на инвеститорите и икономическата среда в региона са на добро ниво, но проблема с намирането на кадри и качествени работници е много голям, и се отразява пряко върху пазара на индустриални имоти.


Източник: БГСКЛАД

Ключови думи към статията:

С използването на сайта вие приемате, че използваме „бисквитки" за подобряване на преживяването, персонализиране на съдържанието и рекламите, и анализиране на трафика. Вижте нашата политика за бисквитките и декларацията за поверителност. ОK